Deutsche Konsum REIT – Bilanz zum 30.09.2023 verhagelt. Ursache? Hauptaktionär bleibt 62,5 Mio EUR schuldig und reisst die Gesellschaft in eine schwere Krise. Erstmal 55% Forderungsabschreiber auf das „Darlehen“ – Minus 36 Mio EUR für die GuV.
Aktien-News diese Woche Mutares, Plug Power, thyssenKrupp nucera, Smartbroker, USU, MorphoSys, publity, PREOS, DEFAMA, FCR, DEMIRE, …
Rheinmetall Aktie seit Ukrainekrieg mit starker Performance. Und damit soll es nach Meinung des Platow Briefs noch lange nicht vorbei sein.
DEFAMA DEMIRE FCR Immobilien – grösster Zukauf der Firmengeschichte, gescheiterte Verkaufspläne und laufende Anleiheplatzierung. News.
Aber dann mehrten sich die Probleme – BAFin bemängelte Darlehen an dem Hauptaktionär verbundene Unternehmen, Finanzverwaltung bezweifelte den REIT-Status der Deutsche Konsum REIT.
Eigentlich hätten die Alarmglocken läuten müssen, als die BAFin bemängelte, dass die Deutsche Konsum REIT ihre Liquidität, immobilienfern, darlehensweise, einem börsennotierten Unternehmen aus dem Beteiligungsportfolio des Hauptaktionärs zukommen liess. Das solle zurückgeführt werden, es sei der Deutschen Konsum REIT kein Schaden entstanden – scheint sogar zu stimmen. Aber dass die Deutsche Konsum REIT darüber hinaus noch Gelder, und zwar ein wesentlicher Teil der gesamten Liquidität, 62,5 Mio EUR, an den Hauptaktionär direkt ausgeliehen hat, ahnte man damals noch nicht. Ein vollständiges Versagen einer Corporate Governance, ein vollständiges Fehlen einer Struktur zur Verhinderung von Conflicts of interests – mit extremen Wirkungen für die Aktionäre – eine Farce in unseren Augen, wie man bsiher damit bei der Deutsche Konsum REIT damit umging.
Dazu REIT Status bestritten – und offensichtlich relativ grosse Chancen diesen zu verlieren.
Anfang des Jahres dann noch Ärger mit den Finanzbehörden, die den REIT-Status aberkennen wollen, half dem Kurs nicht wirklich. Und als im Juni ein Urteil des Finanzgerichts Potsdam die Richtung – gegen die REIT-Ansicht der Deutsche Konsum REIT – vorgab, ist die Chance den Status zu verlieren relativ hoch. Und damit wurde es jetzt auch nötig, die steuerlichen Auswirkungen, bei hinreichender Wahrscheinlichkeit, einer solchen Statusaberkennung bilanziell zu verarbeiten.
Bilanz der Deutsche Konsum REIT – operativ bleibt’s OK, aber der Rest führt zu 202,6 Mio EUR Jahresverlust.
Zuerst das wenige Gute in der Bilanz 2022/23 zum 30.09.2023: Die Mieterlöse der Gesellschaft haben sich im Geschäftsjahr 2022/2023 um 6,5 % von 74,4 Mio auf 79,2 Mio EUR gegenüber dem Vorjahr erhöht. Das Ergebnis aus der Bewirtschaftung war durch höhere Bewirtschaftungskosten sowie periodenfremde Aufwendungen belastet und stieg deshalb nur unwesentlich. Die Funds from Operations („FFO“) hingegen waren rückläufig und verminderten sich um rund 11,5 % auf 36,2 Mio EUR (Vorjahr 41,1 Mio EUR) bzw. 0,72 EUR je Aktie (vollverwässert) (Vorjahr: 0,82 EUR je Aktie) und liegen damit im Rahmen der Guidance. Der Rückgang ergab sich im Wesentlichen aus höheren Nettozinsaufwendungen, die rund 3,1 Mio EUR höher ausfielen als im Vorjahr.
Und jetzt der traurige Rest – Abwertung, Steuerrückstellungen und „Aktionärsdarlehen“.
Aus der jährlichen Neubewertung des Immobilienportfolios zum 30. September 2023 ergab sich eine Abwertung um rund 9 % (like-for-like) auf 997 Mio EUR (Bewertungsmultiple von rund 12,6x der Jahresmiete) und ein negatives Bewertungsergebnis von rund 125 Mio EUR, welches im Wesentlichen durch das deutlich veränderte Zinsumfeld mit vielfach höheren Zinsniveaus verursacht wird. Die ersten 125 Mio EUR Verlust sind nicht liquiditätswirksam und in der Grössenordnung vergleichbar zu den meissten anderen Immobiliengesellschaften – passt auch noch irgendwie.
Thyssenkrupp Nucera erfolgreich? So könnte nach Hinweisen auf Quartalsergebnisse gemutmasst werden. Besser als Nel? Welche Aktie hat mehr Potential?
publity, PREOS, GORE Neon Equity – unsichere Zeiten! Bringen die Vorgänge um die PREOS-Anleihe noch mehr ans Licht? SdK legt Finger in Wunde.
Aareal Bank Aktien – demnächst nicht mehr in den Depots der freien Aktionäre. Zu welchem Preis? Squeeze Out Schwelle erreicht. Spannend.
Möglicherweise aufgrund von „handwerklichen Fehlern“ der beim Börsengang seinerzeit involvierten Führungspersonen enstandenes Zusatzproblem,…
….das die Bilanz weitere 72,5 Mio Mio EUR in die Miesen drückt: Aufgrund der unklaren zeitlichen Perspektive sowie des unklaren Ausgangs des Rechtsstreites mit der Finanzverwaltung im Hinblick auf den Erhalt des REIT-Status aus Vorsichtgründen alle möglichen steuerlichen Risiken bilanziert werden. Demnach wurden die bisher gebildeten Steuerforderungen ausgebucht und gleichzeitig erstmals Latente Steuern bilanziert. Dies führte im IFRS-Jahresabschluss zu Steueraufwendungen von insgesamt rund 72,5 Mio EUR. Davon umfassen rund 62,2 Mio EUR die erstmalige Bildung (zahlungsunwirksamer) latenter Steuerverbindlichkeiten.
Dazu der „Compliance-Hammer“ – Lösung angeblich etwas näher, aber die Abschreibungshöhe sagt anderes!
Hierzu wollen wir die Meldung der Deutsche Konsum REIT von gestern zitieren: „Der Vorstand ist mit fachanwaltlicher Begleitung weiterhin in konstruktiven Verhandlungen mit der Obotritia Capital KGaA über die Rückführung der ausstehenden Darlehensforderung und hat hierüber eine grundsätzliche Einigung erzielt.
Anmerkung: Ob dabei auch der Deutsche Konsum REIT Aufsichtsrat und gleichzeitig Obotritia Capital Eigentümer involviert ist. Und in welcher Funktion ist leider nicht bekannt.
Neben noch zu klärenden rechtlichen Fragen werden derzeit weitere Sicherheiten identifiziert und deren Werthaltigkeit validiert sowie die Sicherungswege festgelegt. Das Sicherungsvolumen soll die ausstehende Darlehensforderung von derzeit EUR 65,7 Mio. weitgehend abdecken. Zudem soll eine Tilgungsvereinbarung geschlossen werden, die die Rückflüsse zeitlich definiert. Die notarielle Beurkundung der Vereinbarung und die dingliche Bestellung von Sicherheiten sollen im Laufe des Dezember 2023 erfolgen.
Anmerkung: Geht es auch um entstandene Opportunitätskosten der Deutsche Konsum REIT wegen fehlender Liquidität? Welche Sicherheiten stehen im Raum? Was passiert mit den Deutsche Konsum REIT Aktien im Besitz der Obotritia?
Trotz der geplanten Absicherung der ausstehenden Forderung hat sich der Vorstand aus Vorsichtsgründen entschieden, die offene Darlehensforderung um etwa EUR 36 Mio. bzw. 55 % abzuwerten (die Höhe der Wertberichtigung ist aktuell Gegenstand der Abschlussprüfung und kann sich daher noch verändern). Die Wertberichtigung führt zu einem deutlichen Anstieg der Betrieblichen Aufwendungen, was sich zunächst stark ergebnisreduzierend im abgelaufenen Geschäftsjahr auswirkt. Bei einer späteren vollständigen Rückzahlung der jetzt abgewerteten Forderung werden sich entsprechend wieder Bewertungserträge ergeben.“
Anmerkung: Die Sicherheiten scheinen also doch nicht so valide, wie gesagt? Eine traurige Geschichte – und am Ende zahlen die Aktionäre die Zeche.
Natürlich Dividende gestrichen, LTV förmlich explodiert auf 60,3%, Zweifel an der Refinanzierung der in 2024 fälligen Verbindlichkeiten steigen. Umstrukturierung wahrscheinlich notwendig, denn keiner wird in der derzeit unsicheren Lage so einfach neue Anleihen zeichnen oder sich so wenig intelligent anstellen, wie der Vorstand der Deutsche Konsum REIT gegenüber der Obotritia, und ohne weitreichende, belastbare Sicherheiten Darlehen zur Verfügung stellen. Kapitalschnitt? Equity Swap? Was wird weiter passieren bei der Deutsche Konsum REIT? Schade, was bisher neben dem soliden Stammgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT „passiert“ ist…
Plug Power seit Q3-Zahlen unter Dauerdruck. Jetzt platzt auch noch sicher geglaubtes 100 MW-Geschäft in Dänemark. Und der Grund macht noch mehr Angst.
KURZINTERVIEW: Smartbroker+ bei Baader Bank angekommen. Welche Kunden sind migriert, welche Volumina? Was bedeutet das für die Zukunft? Bei CEO Andre Kolbinger nachgefragt.
Operativ lief es zuletzt trotz der natürlich erhöhten Zinskosten nicht so schlecht bei der DKR. Für die Immobilien-Bestände sprechen die stabilen, steigenden Mieterträge, das relativ konjunkturresistente Geschäftskonzept. Jetzt kommen nach dem Darlehensschock, mit dem wohl niemand gerechnet hat, die horrenden Verluste in der Bilanz. Und gerade beim Hauptaktionär ein Darlehen von 62,5 Mio EUR zu platzieren sprach sowieso nicht gerade für die Corporate Governance der DKR. Und egal wie die Geschichte ausgeht, ein Schaden wird bleiben. Änderungen sind notwendig. Und Anfang nächsten Jahres werden Anleihen von rund 100 Mio EUR fällig, was die Situation verschärft.
