Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3) ist – betrachtet man nur die Kursentwicklung der letzten Monate – kein wirklich gutes Investment gewesen. Und dass Anfang des Jahres dann noch Ärger ins Haus stand mit den Finanzbehörden, die den REIT-Status aberkennen wollen, half dem Kurs nicht wirklich.Auch wenn das Hauptproblem der meisten Immobiliengesellschaften, die steigenden Zinsen auch bei der Deutsche Konsum REIT auf die Stimmung der Aktionäre gedrückt haben – Interview mit CEO zu Auswirkungen der Zinswende 07/22 –so scheinen aktuell die Entwicklungen um den REIT-Status der Aktie „den Rest zu geben“. Aktuell handelt die Aktie mit Minus 5,8% auf absolutem Jahrestiefstkurs bei 5,68 EUR. Und bestehende Unsicherheiten dauern fort.
Was brachte die Aktie der Deutsche Konsum REIT heute „runter“? Finanzgericht Berlin Brandenburg – Entscheidung.
Letztendlich ist zwar noch keine grundsätzliche Entscheidung darüber gefallen, ob die Deutsche Konsum REIT die Kriterien einer REIT erfüllte, aber der gestern Abend bekanntgewordene Entscheid des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg lässt nichts gutes für die Hauptsache ahnen. Denn das das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat den Antrag der DKR auf „Aussetzung der Vollziehung der Körperschaftsteuerbescheide für die Jahre 2016 bis 2021, der Gewerbesteuermessbetragsbescheide für die Jahre 2018 bis 2021 sowie die Bescheide für Körperschaftsteuervorauszahlungen und Gewerbesteuermessbeträge für Zwecke der Vorauszahlungen für 2022 und ab 2023“ abgewiesen.
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Keine Revision in der Nebensache möglich – und „ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide für die DKR“ seien nicht ersichtlich,
so führte das Finanzgericht aus. Zwar hat das Finanzamt Potsdam noch nicht über die Einsprüche gegen die diesem gerichtlichen Verfahren zugrundeliegenden Steuer- und Vorauszahlungsbescheide entschieden, aber die Tendenz scheint klar. Und daneben muss die DKR aufgrund des Etnscheids jetzt die für Steuerjahre 2016 bis 2020 festgesetzte Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer (inkl. Zinsen) sowie Vorauszahlungen für die Steuerjahre 2022 und 2023 in Höhe von insgesamt rund 16,2 Mio EUR entrichten. Auch wenn dafür Rückstellungen bereits gebildet worden sind, schmerzt der Liquiditätsabfluss definitiv.
Zwar besteht die Zahlungsverpflichtung unabhängig davon, dass das eigentliche Verfahren um den REIT-Status als solches in der Hauptsache weiterläuft, aber der Entscheid kommt für uns einem Vorentscheid zumindest nahe. Auch wenn es hoffnungsvoll heisst: „Die DKR prüft derzeit alle Optionen hinsichtlich des laufenden Einspruchs- und eines möglichen Klageverfahrens.“
Ergebnis: Unsicherheit bleibt bestehen. Störend für weitere Akquisitionen, Refinanzierungen und die Kursentwicklung der Aktie der Deutschen Konsum REIT. Darüber tröstet auch die auf der letzten hauptversammlung am 13.07.2023 beschlossene Dividende von 0,12 EUR nicht hinweg. Eigentlich scheint das von der Deutsche Konsum REIT „beackerte“ Immobilienmarktsegment relativ wenig anfällig für die derzeit auf dem Immobilienmarkt wütenden Turbulenzen. Und die anegstrebte Ankaufsrendite für neue Objekte, die grösstenteils auch in der Vergangenheit erreicht werden konnte, von 10% lässt auch noch Luft für gestiegene Zinsen.
Zuletzt beunruhigte im Mai die reduzierte FFO-Prognsoe für das laufende Geschäftsjahr zusätzlich:
„Der Vorstand der Deutsche Konsum REIT-AG („DKR“) (ISIN DE000A14KRD3) hat heute die Planung für das aktuelle Geschäftsjahr aktualisiert und kommt zu einer Neueinschätzung hinsichtlich des FFO-Ziels. Demnach erwartet der Vorstand für das laufende Geschäftsjahr 2022/2023 nunmehr Funds from Operations („FFO“) zwischen EUR 36 und 39 Millionen und reduziert damit die bisherige Erwartung (EUR 40 bis 44 Millionen) um rund 10 %.“ (ad-hoc, 4.Mai, Deutsche konsum REIT)
Eigentlich postiv hätten die zuletzt geäusserten Strategieüberlegungen wirken können, die am 30. Mai die Richtung für 2023 vorgaben:
„Änderung des Dividendenvorschlags und Reduzierung der Dividendenausschüttung für das Geschäftsjahr 2021/2022 auf EUR 0,12 je Aktie
Wie bereits vorab in einer Insiderinformation verkündet, ändert der Vorstand seinen Gewinnverwendungsvorschlag vom 15. Dezember 2022 für das abgelaufene Geschäftsjahr 2021/2022, indem rückwirkend eine Reinvestitionsrücklage in Höhe von EUR 12.689.275 dotiert werden soll. Dies ist nach § 13 Abs. 3 REITG in Höhe der Hälfte der realisierten Veräußerungsgewinne aus den Immobilienverkäufen des Geschäftsjahres 2021/2022 möglich. Der verbleibende ausschüttbare Betrag soll als Dividende in Höhe von EUR 4.218.713 bzw. EUR 0,12 je Aktie (statt EUR 0,48 je Aktie) ausgeschüttet und der rechnerische Restbetrag in den Gewinnvortrag eingestellt werden.
Die Reinvestitionsrücklage soll anschließend für die teilweise Finanzierung der letzten Neuankäufe verwendet werden. Um möglichen Chancen und Risiken Rechnung zu tragen, soll durch die Reduzierung der Dividendenausschüttung die höchstmögliche Flexibilität bei der weiteren operativen Steuerung der Gesellschaft gewährleistet werden. (…)
Beendigung der Kurzfristanlagen überschüssiger Flüssiger Mittel
Angesichts wieder verfügbarer Guthabenzinsen und zur Erhöhung der direkt verfügbaren Liquidität wurden die kurzfristigen Mittelanlagen beendet. Seit Beginn des Geschäftsjahres sind keine neuen Kurzfristanlagen erfolgt und stattdessen bereits rund EUR 40 Mio. direkt an die DKR zurückgeflossen. Eine vollständige Rückführung aller flüssigen Mittel wird bis September 2023 erwartet.
Capital Recycling zur weiteren Wachstumsfinanzierung
Der Gesellschaft liegen aktuell mehrere Kaufangebote zu attraktiven Kaufpreisfaktoren für einzelne Standorte vor, die derzeit geprüft und verhandelt werden. Die DKR zieht in Betracht, gerade in der aktuellen Situation attraktive Verkaufsoptionen zu nutzen, um diese im Sinne eines Capital Recycling in neue höherrentierliche Nahversorgungsobjekte zu investieren.
Derzeit verfügt die Gesellschaft über eine konkrete attraktive Ankaufspipeline mit Nahversorgungsobjekten im Wert von ca. EUR 84 Mio. zu einem durchschnittlichen Ankaufsfaktor der 11-fachen Jahresmiete (9% yield), deren Realisierung zu einem starken Wachstum der Mieterlöse des Immobilienportfolios führen würden.“ (CN, 30. Mai, Deutsche Konsum REIT AG)
Anmerkung: Hier werden die 16 Mio EUR an Liquidität bestimmt schmerzlich fehlen…
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Selbst ohne REIT-Status starkes Portfolio und mehr, was für Deutsche Konsum REIT spricht.
Und selbst wenn der REIT-Status „flöten gehen sollte“ ändert das nichts am Wert Immobilienportfolios und den bisher „ins Bild passenden“ Käufen und insbesondere auch Verkäufen. Während die Käufe mit einer durchschnittlichen Ankaufsrendite des Gesamtportfolios von derzeit 10,0 % eine hohe Resilienz beim aktuellen Zinsniveau aufweisen, konnte beim letzten Verkauf ein Verkaufspreis in Höhe der etwa 17,5-fachen Jahresmiete (bzw. 5,7 % Anfangsrendite) erzielt werden. Da sieht es bei anderen Immobiliengesellschaften wesentlich schlechter aus.
Was würde ein Verlust des REIT-Status konkret bedeuten?
Unter dem Strich relativ wenig. Zumindest, sofern sich die Deutsche Konsum REIT freiwillig weiterhin den wesentlichen REIT-Vorgaben unterwerfen würde: Die Befreiung der Deutsche Konsum REIT von der Körperschaft- und Gewerbesteuer wäre nicht mehr gegeben. Was zu geringeren ausschüttungsfähigen Gewinnen auf Unternehmensebene führen würde – die neuen Bescheide für die Steuerjahre 2016 bis 2020 über Ertragsteuern (inkl. Zinsen) in Höhe von insgesamt EUR 6,4 Mio scheinen bewältigbar. Weiterhin könnte sich die Deutsche Konsum REIT zu den „Voraussetzungen“ für den REIT-Status bekennen auch ohne REIT zu sein. Diese sind:
Die REIT-Voraussetzungen für deutsche Gesellschaften:
- Das Unternehmen muss seinen Sitz und auch die Geschäftsleitung in Deutschland haben — sowieso gegeben bis auf weiteres.
- Es muss im regulierten Markt börsennotiert sein — gegeben, Änderungen müssten veranlasst werden.
- Der Streubesitz muss bei Börsenzulassung bei mindestens 25 %, danach mindestens bei 15% liegen — und hier meint das Finanzamt Potsdam „etwas gefunden zu haben“ — laut Finanzbehörde strittig.
- Mindestens 75 % der Umsätze müssen durch die Bewirtschaftung von Immobilien entstehen — diese Grenze kann man sich auch ohne REIT-Status in der Strategie festlegen und als harte unternehmenseigene Vorgabe durchsetzen.
- Mindestens 75 % des Vermögens müssen in Immobilien investiert sein — diese Grenze kann man sich auch ohne REIT-Status in der Strategie festlegen und als harte unternehmenseigene Vorgabe durchsetzen.
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Krones Aktie wieder in Richtung 120,00 EUR? Nachdem das Q1 bereits „gut aussah“, machen vorläufige Zahlen Q2 eine Prognoseerhöhung „nötig“.
- Mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses müssen als Dividende ausgeschüttet werden — diese Grenze kann man sich auch ohne REIT-Status in der Strategie festlegen und als harte unternehmenseigene Vorgabe durchsetzen, sofern die Hauptversammlung dem zustimmt.
- LTV darf maximal 55% betragen, folglich die EK-Quote mindestens 45%— diese Grenze kann man sich auch ohne REIT-Status in der Strategie festlegen und als harte unternehmenseigene Vorgabe durchsetzen.
- Weniger als 10 % der Anteile dürfen auf einen einzelnen Aktionär (direkt) entfallen — diese Grenze könnte man versuchen in der Satzung über Stimmrechtsbeschränkungen o.ä. durchzusetzen.
- Es darf nur eine Aktiengattung geben (stimmberechtigte Stammaktien) — eine Änderung müsste sowieso von der Hauptversammlung entshcieden werden.
- Das Grundkapital muss mindestens 15 Mio EUR betragen — unverändert gegeben.
