Deutsche Konsum REIT Aktie seit dem Montag Abend der „Schocker“ – Hauptaktionär Obotritia Capital KGaA kann ein Darlehen von 62,5 Mio EUR nicht fristgemäss zurückzahlen –annähernd halbiert. Wenn es dann Insiderkäufe gibt, die Vertrauen ins Unternehmen ausdrücken, sollte man das positiv sehen.Aber ob das für die Insiderkäufe des Hauptaktionärs respektive dessen verschiedene Anlagevehikel auch so gesehen werden kann, könnte man durchaus auch anders sehen. Erst mit einem Betrag von 121.400,00 EUR am 3.10.2023 mit dem Rolf Elgeti zuzurechnenden Vehikel „EFa Vermögensverwaltungs KG“ über XETRA. Dann am 4.10.2023 mit dem Elgeti Vehikel „Hevella Capital GmbH & Co. KGaA“ zu einem Betrag von 203.075,29 EUR „ausserhalb eines Handelsplatzes“ und am 5.10.2023 wieder mit der Hevella „ausserhalb eines Handelsplatzes“ mit 531.545,22 EUR.
Biotest als spannender Squeeze Out Kandidat? EBIT-Prognose auf starke 130-170 MioEUR präzisiert. Grossteil vom Hauptaktionär für Technologietransfer. Fair bepreist?
Einhell: Eine Prognosereduktion scheint so gar nicht zu Einhell zu passen. Spannend wird die Einschätzung der Anleger. Patzer oder mehr?
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Geschmack? Erst durch Nichtzahlung von Schulden den Kurs zum Absturz bringen, dann Geld dafür haben, die verbilligten Aktien „einzusammeln“.
Directors Dealings in einem für deutsche Smallcaps sehr hohen Volumen. Wohl als Botschaft an den Kapitalmarkt gedacht, als Vertrauensbekundung. Ob es diese Wirkung entfalten kann? Hat schon einen Geschmack, wenn derjenige, der eine Firma besitzt, die Schulden bei einem Unternehmen hat, mit einer anderen Firma deren Aktien kauft – anstelle sich um die Tilgung der Schulden zu kümmern.
Bisher gibt es von der Deutsche Konsum REIT keine weiteren Informationen über den Stand der Verhandlungen mit der Obotritia. Nachgedacht und verhandelt werde über eine Verwertung von Sicherheiten oder weiteren Sicherheiten und generell über eine zeitnahe Zurückzahlung des Darlehens. Geplatzte Transaktionen, Zurückhaltung der Marktteilnehmer, erhöhte Zinskosten, fallende Bewertungen, wahrscheinlich Aberkennung des REIT-Status – das prägte bereits im Vorfeld die Unternehmensmeldungen.
Deutsche Konsum REIT im Vorfeld bereits schwächer als die Peer Group – hat man etwas geahnt?
Allein im September fiel der Kurs der Potsdamer um rund 1,00 EUR auf scheinbar „günstige“ 5,74 EUR – woher kam dieser Abgabedruck beim sowieso schon schwachen Immobilienwert? Wird nicht zu klären sein, insbesondere während andere – beispielsweise aroundtown – im September eher steigende Kurse sahen. Und jetzt ein 62,5 Mio EUR Problem – in den Quartalszahlen zum 30.06.2023 wohl als “ interest bearing short-term cash investments(60m EUR)“ ausgewiesen. Und damit ungefähr in Grössenordnung der „short term bank liabilities“ von 67,8 Mio EUR.
Sich aufdrängende Frage: „Warum leiht man sich bei der Bank Geld, um es an eine Firma zu verleihen, die eher kein Investment Grade hat?“
Und warum an eine Firma, die die grösste Aktionärin des Unternehmens ist, deren Eigentümer gleichzeitig langjähriger Vorstand der Deutsche Konsum REIT war und dann nahtlos im Juli dieses Jahres als Aufsichtsratsvorsitzender fungierte. Wie passt das zum Unternehmenszweck? Warum wurde nicht auf die Besonderheit dieser „kurzfristigen Kapitalanlage“ hingewiesen? Zu viele Fragen, um unbeantwortet zu bleiben. Dazu die kursentscheidende Frage: Waren die Sicherheiten der Obotritia etwa Aktien der Deutschen Konsum REIT? Werden diese möglicherweise jetzt verwertet? Oder verwerten gerade andere, an denen Obotritia Aktien der Deutsche Konsum REIT verpfändete, aufgrund der fallenden „Sicherheiten“ die Aktien?
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Pflicht-Meldungen der Obotritia über die gehaltenen DKR Aktien enthielten die Information über eine „Verpfändung“, nicht zu wessen Gunsten.
Also beide Varianten möglich – beides schlecht für die Kursaussichten der Aktie. Aber wie sieht es eigentlich bei der Deutsche Konsum REIT aus mit der Annahme, dass die 62,5 Mio EUR ganz oder teilweise abgeschrieben werden müssen. Und hier reden wir nicht von möglichen juristischen Folgen für die Akteure, sondern von den operativen Perspektiven der Deutsche Konsum REIT und damit für die zukünftige Aktienkursentwicklung.
Wie gesagt, die offiziellen Zahlen zum letzten Quartal waren eigentlich nicht so schlecht…
Aufgrund des gegenüber dem Vorjahr weiter gewachsenen Immobilienbestands sowie insbesondere aufgrund von Mieterhöhungen hatten sich die Mieterlöse gegenüber dem Vorjahreszeitraum zum 30.06.2023 im Q3 der DKR um 6,0 % von 55,4 Mio auf 58,7 Mio EUR erhöht. Die Funds from Operations („FFO“) hingegen fielen um rund 15 % bzw. 4,6 Mio EUR auf 27,0 Mio EUR (0,77 EUR je Aktie). Dieser Rückgang ergibt sich vor allem aus den um rund 3,4 Mio EUR gestiegenen Zinskosten, sowie den höheren Bewirtschaftungskosten des Portfolios.
Hat die eigentlich damals nicht besonders aufsehenerregende Verschiebung der Bewertung irgendwas mit dem aktuellen Problem zu tun?
Wie sich der Wert der Immobilienbestände entwickelt hat, wird der Anleger diesmal erst nach dem 30. September erfahren – die turnusmäßige Bewertung des Immobilienportfolios durch einen externen und unabhängigen Immobilienbewerter wurde abweichend zu den Vorjahren vom 30. Juni auf den 30. September eines Jahres verschoben. Gründe für die Verschiebung sind genannt: „Aufgrund des volatilen Zins- und Inflationsumfeldes “ – wenn das so ist, dann wäre doch Gewissheit doch schöner, oder? So fragten wir bereits bei der ersten Erwähnung dieser Begründung. Und jetzt erscheint diese Verschiebung noch irritierender.
Bilanzsumme von 1.212.680,10 EUR zum 30.06.2023 wird sich nach der anstehenden Immobilienbewertung wahrscheinlich reduzieren – vielleicht um die 10%?
Zumindest bewegten sich die anderen Immobiliengesellschaften bei ihren Neubewertungen „um diese Marke“ aufgrund Zinsentwicklung und sinkender Nachfrage nach Gewerbe-Immobilien. Ergäbe nach dem NAV von 10,98 EUR je Aktie zum 30.06.2023 immer noch eine Riesendiskrepanz zum aktuellen Kursniveau, selbst bei einer Totalabschreibung der 62,5 Mio EUR. Und auch der LTV bliebe selbst bei einer Totalabschreibung (zum 30.06.2023 LTV bei 51,2%) noch bei einem tragbaren Niveau. Also sollte es keine weiteren Überraschungen geben bei der Aufklärung der Vorgänge zwischen Deutscher Konsum REIT und den Unternehmen aus dem Umfeld des Rolf Elgeti und die Immobilienbewertungen „im Rahmen des Branchenüblichen“ liegen sollten, wäre wohl ein Fortbestehen der Deutsche Konsum REIT „machbar“.
Was ist mit den Anfang 2024 fälligen Anleihen? Gesamtvolumen über 100 Mio EUR.
Es geht um „two outstanding bonds (70,0m EUR and 35.9m EUR) maturing in April and May 2024„, deren Refinanzierung über den Anleihemarkt wahrscheinlich sowieso schwierig und nur zu wesentlich höheren Zinsen möglich gewesen wäre, sollte beim Fortbestehen der aktuellen Unsicherheiten mehr als schwierig werden. Ob über Hypothekendarlehen bezogen auf Einzelobjekte alternativ die Tilgung der Anleihen gewährleistet werden könnte, scheint zumindest aufgrund des bisher prozentual eher niedrigen Bankdarlehensportfolios vorstellbar. Sofern die Banken die Deutsche Konsum REIT als kreditwürdig einstufen, hängt von der weiteren Entwicklung der aktuellen Krisensituation ab.
Aktie aktuell ein Kauf? Eigentlich spricht alles dagegen: Fallendes Messer, ungeklärte 62,5 Mio EUR Darlehenssumme, offener Ausgang der anstehenden Portfoliobewertung, anstehende Anleiherefinanzierungen, offene Frage des Verhältnisses mit dem derzeitigen Aufsichtsratsvorsitzenden und „Hauptaktionärs“ Rolf Elgeti. Und wenn sehr spekulativ eingestellte Anleger die Abschläge der Aktie gegenüber Portfoliowert, Assets oder „normalen“ Bewertungskennziffern als Chance sehen? Ein reiner Zock mit sehr grossen Risiken, aber naturgemäss dann auch grossen Chancen.
Gerresheimer kann im letzten Quartal gerade noch die Erwartungen der Analysten erfüllen, Q4 soll wieder stärker sein, so dass Prognose steht.
Vectron Systems ist vorangekommen. Auf der Herbstkonferenz kündigte der CEO positive Entwicklungen an, Mittwoch Vollzug: Prognoseerhöhung.
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Operativ lief es zuletzt trotz der natürlich erhöhten Zinskosten nicht so schlecht bei der DKR. Verschiebung der Bestandsbewertung muss man wohl einfach akzeptieren, aber grosse Überraschungen? Zinseffekt klar, aber für die Bestände sprechen die stabilen, steigenden Mieterträge, das relativ konjunkturresistente Geschäftskonzept. Jetzt kommt der Darlehensschock – damit hat wohl niemand gerechnet. Und gerade beim Hauptaktionär ein Darlehen von 62,5 Mio EUR zu platzieren spricht nicht gerade für die Corporate Governance der DKR. Und egal wie die Geschichte ausgeht, ein Schaden wird bleiben. Änderungen sind notwendig. Und Anfang nächsten Jahres werden Anleihen von rund 100 Mio EUR fällig, was die Situation verschärft.
