Deutsche Konsum REIT lebt von Nahversorgungszentren-Vermietung mit gewinnträchtigen Verkäufen als „Sahne“. Geplatzte Transaktionen, Zurückhaltung der Marktteilnehmer, erhöhte Zinskosten, fallende Bewertungen, wahrscheinlich Aberkennung des REIT-Status – das prägte zuletzt die Unternehmensmeldungen.
Und die erwartete oder besser erhoffte Normalisierung der Immobilienmärkte blieb aus. Zuletzt verkaufte die Deutsche Konsum REIT Immobilien zur Reduktion des LTV, der aufgrund von Abwertungen des Bestandes jedoch auf den vorher bereits erreichten Leveln verharrte. Extreme Kostensteigerungen im Bausektor, steigende Zinsen und die Erwartung der potentiellen Käufer, dass demnächst die Preise der Immobilien fallen sollten, führten zu einem Einbruch der Transaktionen seit der zweiten Jahreshälfte 2022. (IM FOLGENDEN ARTIKEL-KORREKTUR 3.10.2023, 10:24 Uhr, Lesefehler der ad-hoc führte zu teilweise falschen Schlussfolgerungen. BITTEN DEN FEHLER ZU ENTSCHULDIGEN.))
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Hammer gestern Abend: Deutsche Konsum REIT muss auf 62,5 Mio EUR Darlehensrückzahlung durch Hauptaktionärin warten. RED FLAG. Oder findet sich bilanzschonende Lösung?
Oder in den dürren Worten der Unternehmensmeldung – ad hoc – der Deutschen Konsum REIT vom 2.10.2023, 18:23 Uhr: „Der Vorstand der Deutsche Konsum REIT-AG („DKR“) (ISIN DE000A14KRD3) informiert, dass die bis zum 30. September 2023 geplante Rückzahlung eines Darlehens der Hauptgesellschafterin Obotritia Capital KGaA an die DKR bislang nicht erfolgt ist. Die ausstehende Darlehensforderung beträgt derzeit EUR 62,5 Mio.
Die DKR ist in konstruktiven und intensiven Verhandlungen mit der Obotritia Capital KGaA, um eine Lösung für die vollständige und zeitnahe Rückzahlung des Darlehens zu erarbeiten. Dabei wird auch die mögliche Verwertung erhaltener Sicherheiten sowie die Stellung weiterer Sicherheiten geprüft.“
Offen bleibt vorerst, ob die „geplante“ Rückzahlung gleichzeitig eine „fällige“ Rückzahlung war, wovon man wohl ausgehen muss. Allein, weil die gestrige Meldung als ad-hoc-Meldung veröffentlicht wurde. Eine wesentliche Kurswirkung wäre uE nur bei einer Fälligkeitsüberschreitung anzunehmen und somit eine ad-hoc begründend.
NEUE ENTWICKLUNG 15:34 Uhr, 4.10.2023: Deutsche Konsum REIT – 62,5 Mio EUR im Feuer, anstehende Portfoliobewertung, 100 Mio Anleihen Anfang 2024 fällig. Aktie ein No-go? Blick in die Bilanzstruktur.
Verwertung von Sicherheiten – worst case.
Die in den Raum gestellte Verwertung von Sicherheiten führt i.d.R. zu Notverkäufen, die keine optimale Preise erzielen lassen, eine Übernhame von Sicherheiten als Ersatz für Zahlungen zu irgendwelchen „Werten“ sollte ebenfalls mit Vorsicht betrachtet werden. Insbesondere da Rolf Elgeti sowohl den säumigen Hauptaktionär kontrolliert und gleichzeitig den Aufsichtsratsvoritz bei der DKR innehat und viele Jahre als Vorstand für die DKR tätig war. Schwer kontrollierbare Interessenskonflikte Und somit wären die alternativ genannten weiteren Sicherheiten, sofern diese werthaltig sind, wohl mehr im Interesse der DKR. Notverkäufe als ultima ratio sollten vermieden werden. Natürlich kann man sich fragen, warum gerade der Hauptaktionär ein derartig hohes Darlehen von „seiner“ Beteiligung erhalten hat. Und wie dieses Darlehen zur Tätigkeit einer REIT in Einklang zu bringen ist. An das Risiko die Aktie der Deutschen Konsum REIT noch weiter nach unten zu jagen, hätte man bei diesem „Darlehensgeschäft“ denken müssen. Das wäre bei einer „normalen“ Anlage von REIT-Geldern als „Parkposition“ bei Banken oder unabhängigen Dritten nicht passiert.
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SYNLAB – 10,00 EUR wie seit längerem angekündigt, jetzt konkret. SYNLAB vor Delisting? Cinven will für 10,00 EUR die im April 2021 für 18,00 EUR emittierten Aktien wieder einsammeln. Über 75% bereits gesichert. Was tun?
Wie schlecht steht es um Rolf Elgetis Obotritia, dass man dem eigenen Unternehmen schadet?
Nachdem Rolf Elgeti, der Eigentümer der Obotritia zuletzt im Juli einvernehmlich zum Aufsichtsratsvorsitzenden „seiner“ DKR gewählt worden war, muss es um die anderen Geschäfte der Obitritia wahrscheinlich relativ schlecht bestellt sein, dass man einen Ausverkauf der DKR-Aktien riskiert, indem man 62,5 Mio EUR ins Risiko setzt. Druch die ungesunde Interessensvermischung ist – unabhängig vom Ausgang – Schaden für die DKR entstanden.
Zuletzt fiel auf, dass Obotritia das FrancotypPostalia Mehrheitspaket veräusserte, Darlehen von der Obotritia-Beteiligung creditshelf an die DKR zurückgeführt werden mussten und diverse Transaktionen zwischen Beteiligungsvehikeln des Rolf Elgeti in Aktien der DKR stattfanden – Gründe schwer zu fassen. Aber eher keine Aktivitäten aus einer Position der Stärke heraus.
Wie gesagt, die offiziellen Zahlen zum letzten Quartal waren eigentlich nicht so schlecht…
Aufgrund des gegenüber dem Vorjahr weiter gewachsenen Immobilienbestands sowie insbesondere aufgrund von Mieterhöhungen hatten sich die Mieterlöse gegenüber dem Vorjahreszeitraum zum 30.06.2023 im Q3 der DKR um 6,0 % von 55,4 Mio auf 58,7 Mio EUR erhöht. Die Funds from Operations („FFO“) hingegen fielen um rund 15 % bzw. 4,6 Mio EUR auf 27,0 Mio EUR (0,77 EUR je Aktie). Dieser Rückgang ergibt sich vor allem aus den um rund 3,4 Mio EUR gestiegenen Zinskosten, sowie den höheren Bewirtschaftungskosten des Portfolios.
Hat die eigentlich nicht besonders aufsehenerregende Verschiebung der Bewertung irgendwas mit dem aktuellen Problem zu tun?
Wie sich der Wert der Immobilienbestände entwickelt hat, wird der Anleger diesmal erst nach dem 30. September erfahren – die turnusmäßige Bewertung des Immobilienportfolios durch einen externen und unabhängigen Immobilienbewerter wurde abweichend zu den Vorjahren vom 30. Juni auf den 30. September eines Jahres verschoben. Gründe für die Verschiebung sind genannt: „Aufgrund des volatilen Zins- und Inflationsumfeldes “ – wenn das so ist, dann wäre doch Gewissheit doch schöner, oder? So fragten wir bereits bei der ersten Erwähnung dieser Begründung. Und jetzt erscheint diese Verschiebung noch irritierender.
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Transaktionen auf sehr niedrigem Level – günstige Zukäufe, von denen mal die Rede war, BLIEBEN AUS – JETZT WEISS MAN WARUM:
Bis auf den Erwerb eines Lebensmitteldiscounters in Suhl (Thüringen) mit einer Anfangsrendite von rund 10 % erfolgten bislang im laufenden Geschäftsjahr keine weiteren Ankäufe. In den nächsten Monaten erwarte die DKR wieder ein zunehmendes Preisgleichgewicht auf dem Transaktionsmarkt, wodurch sich interessante Akquisitionsmöglichkeiten ergeben sollen – aber wohl erstmal nicht für die Deutsche Konsum REIT, wenn man die aktuellen 62,5 Mio Probleme betrachtet. Wenn man in einer Zeit, die angeblich Kaufgelegenheiten biete, einen derartig hohen Anteil der Liquidität an einen „nahestehenden Dritten“ überträgt, respektive „ins Feuer setzt“, dann kann man keine Zukäufe leisten.
Hingegen erfolgte in 9M 2022/2023 der Verkauf eines Baumarktes in Chemnitz zu einem Verkaufspreis in Höhe der etwa 17,5-fachen Jahresmiete (bzw. 5,7 % Anfangsrendite) sowie der portfoliobereinigende Verkauf zweier leerstehender Objekte in Bayern (Scheyern und Salzweg) für rund 2,3 Mio EUR. Zudem hat die DKR im Juni den Verkauf des ehemaligen Real-Marktes in Trier-Kenn mit notariellem Kaufvertrag beurkundet. Der Nutzen- und Lastenwechsel erfolgt voraussichtlich im Laufe des Jahres 2024 nach Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen.
REIT Status – sieht auch schlecht aus.
„Mit Mitteilung vom 17. Juli 2023 hat die DKR gemeldet, dass das Finanzgericht Brandenburg die Aussetzung der Vollziehung im Rahmen des Rechtsstreits um die Anerkennung des REIT-Status der DKR mit dem Finanzamt Potsdam vorerst zurückgewiesen hat. Demnach hat die DKR nun Steuernachzahlungen für Körperschaft- und Gewerbesteuern in Höhen von EUR 16,2 Mio. zu zahlen, die aus den vorhandenen Mitteln geleistet werden sollen. In der Hauptsache befindet sich die Gesellschaft weiterhin in internen Diskussionen über die weiteren Verfahrensmöglichkeiten und Erfolgsaussichten.“ (DKR, Unternehmensmeldung 14.08.) Am 18.07.2023 ausführlich im nwm kommentiert: „Deutsche Konsum REIT – „Klatsche“ vor Gericht. Aussetzung abgelehnt, Vorentscheid über REIT-Status?“
Egal wie sich diese „REIT-Geschichte“ weiterentwickelt, sie wird auf jeden Fall weiterhin Unsicherheit und Fragen aufwerfen, was einer positiven Aktienkursentwicklung erstmal nicht förderlich sein sollte. Dass diese REIT-Diskussion in eine Phase fällt, in der die Kurse der Aktie sowieso schon hinter den Peers weit zurückblieben, macht es nicht leichter. Im Interesse der Aktionäre sollte man auf eine baldige Klärung hoffen, was, wenn man die Verfahrensdauer an Deutschen Gerichten kennt, wohl nur ein frommer Wunsch ist…
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Operativ lief es zuletzt trotz der natürlich erhöhten Zinskosten nicht so schlecht bei der DKR. Verschiebung der Bestandsbewertung muss man wohl einfach akzeptieren, aber grosse Überraschungen? Zinseffekt klar, aber für die Bestände sprechen die stabilen, steigenden Mieterträge, das relativ konjunkturresistente Geschäftskonzept. Jetzt kommt der Darlehensschock – damit hat wohl niemand gerechnet. Und gerade beim Hauptaktionär ein Darlehen von 62,5 Mio EUR zu platzieren spricht nicht gerade für die Corporate Governance der DKR. Und egal wie die Geschichte ausgeht, ein Schaden wird bleiben. Änderungen sind notwendig.
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