Die Deutsche Konsum REIT (ISIN: DE000A14KRD3) befindet sich weiter auf Wachstumskurs. Im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2021/22 konnte der auf deutsche Einzelhandelsimmobilien spezialisierte REIT das Vermietungsergebnis um 20% und die FFO um 6% steigern. Und auch die Inflation macht der Gesellschaft keine Sorgen, da 76% der Mieteinkünfte eine Wertsicherungsvereinbarung haben: „Dies bedeutet neben dem ohnehin schon robusten und risikoarmen Geschäftsmodell der DKR einen zusätzlichen Inflationsschutz, der zudem auch als Kompensation zukünftig steigender Zinsen wirkt“, sagt DKR-Finanzvorstand Christian Hellmuth im Exklusivinterview mit dem Nebenwerte-Magazin. Durch Refinanzierungen älterer Darlehen winkt in den nächsten Monaten sogar eine weitere Senkung der Zinsbelastung.
Deutsche Konsum REIT: „Geschäftsmodell mit eingebautem Inflationsschutz“
Die Kursentwicklung der Deutsche Konsum REIT-Aktie hinkt aktuell jedoch der operativen Entwicklung hinterher. So entspricht die Bewertung der DKR-Immobilien derzeit nur etwa dem 13,8-Fachen der Jahresmieten, während die jüngsten Verkäufe zu Marktwerten im Bereich der 18-Fachen Jahresmiete erfolgt sind. Lukrative Objektverkäufe sind nicht nur die „Kirsche obendrauf“, sie erhöhen auch die ohnehin schon attraktive Dividende, wie CIO Alexander Kroth erläutert: „Wir sind als REIT dazu verpflichtet, einen Anteil von mindestens 50% des handelsrechtlichen Veräußerungsgewinns an die Aktionäre auszuschütten.“
Die Deutsche Konsum REIT hat am Montag ihre Q1-Zahlen zum 31.12.2021 veröffentlicht. Operativ läuft es rund bei Ihnen?
Christian Hellmuth: Ja, unser Geschäft läuft sehr gut weiter. Die bereits vergleichsweise geringen Auswirkungen der Pandemie auf unser Geschäft in den letzten beiden Geschäftsjahren sind nunmehr kaum noch spürbar, die Mietzahlungsquote ist wieder im Bereich von 99% und damit auf einem normalen Level.
Wir verlängern Mietverträge, reduzieren Leerstände im Bestand und können nunmehr auch langsam, aber sicher nennenswerte Mieterhöhungen durchführen, da aufgrund der ansteigenden Inflation die mietvertraglichen Wertsicherungsvereinbarungen greifen, die aktuell rund 76% unserer Mieteinkünfte betreffen. Dies bedeutet neben dem ohnehin schon robusten und risikoarmen Geschäftsmodell der Deutsche Konsum REIT einen zusätzlichen Inflationsschutz, der zudem auch als Kompensation zukünftig steigender Zinsen wirkt. Dies bieten andere Assetklassen im Immobilienbereich nicht ohne weiteres, ich denke da zum Beispiel an Wohnimmobilien oder Büros.
Wie sieht es auf der Ankaufsseite aus?
Christian Hellmuth: Ebenfalls positiv. In den vergangenen Monaten hat sich wieder eine stabile und gut gefüllte Ankaufspipeline mit den von uns gesuchten Immobilien aufgebaut. Dadurch konnten wir im Q1 bereits zehn neue Nahversorgungsimmobilien mit bekannten Lebensmittelketten für 38 Mio. Euro zu einer Rendite von 8,4% ankaufen und liegen damit voll im Soll. Weitere Akquisitionen stehen in Kürze an und deshalb blicken wir sehr optimistisch auf das neue Geschäftsjahr.
Nachdem Sie im vergangenen Geschäftsjahr 2020/2021 bereits sieben Objekte überaus wertsteigernd veräußern konnten, haben Sie dies im Q1 mit drei weiteren Veräußerungen fortgesetzt. Mit ähnlichem Erfolg?
Christian Hellmuth: Ja, wir haben ein größeres Objekt in Oer-Erkenschwick (NRW) zu sehr attraktiven Konditionen an eine internationale Fondsgesellschaft veräußert und dieses praktisch um die Ecke in Castrop-Rauxel durch den Ankauf eines größeren Nahversorgungsobjektes mit dem gleichen Ankermieter ersetzt – bei geringerem Einstandspreis und gleichzeitig höherer Jahresmiete. Zudem können wir die bestehende Fremdkapitalfinanzierung des alten Objektes für das neue weiternutzen, was natürlich sehr kosteneffizient ist – insofern eine rundum gelungene Transaktion.
Die beiden weiteren Verkaufsobjekte in Neumünster (Schleswig-Holstein) und Beratzhausen (Bayern) erfolgten opportunistisch an lokale Projektentwickler, was aber ebenso zu satten Veräußerungsgewinnen führt. Solche Deals machen natürlich Spaß und sind äußerst wertschaffend für die DKR-Aktionäre.
Können die Anleger auf eine dauerhafte Verkaufspolitik bei entsprechendem Wertsteigerungspotenzial für die Deutsche Konsum REIT setzen? Welches Volumen scheint Ihnen hier dauerhaft möglich?
Christian Hellmuth: Verkäufe sind immer dann wertschaffend, wenn die Verkaufspreise über dem Wert der Immobilien liegen, die der jeweilige Aktienkurs widerspiegelt und wir gleichzeitig neue vergleichbare Objekte zu geringeren Ankaufsfaktoren bzw. höheren Anfangsrenditen ankaufen können. Solange dies so ist, macht es Sinn, jährlich kleinere Tranchen unseres nunmehr über 170 Objekte starken Portfolios zu recyclen. Dadurch können wir aufgrund der Veräußerungsgewinne zum einen attraktive Dividenden an die Aktionäre ausschütten und gleichzeitig mit den Gewinnen intrinsisch ohne weitere Kapitalerhöhungen weiterwachsen, was sich alles positiv auf alle aktienbasierten Kennzahlen auswirkt. Insofern macht dies auch in Zukunft in wohldosierter Höhe Sinn, ohne nachhaltig unseren Bestand zu reduzieren.
Alexander Kroth: Unsere Anlagestrategie ist nicht darauf ausgerichtet, dass wir eine dauerhafte Verkaufspolitik etablieren wollen. Vielmehr ist unser Ziel weiterhin zu wachsen und unser Portfolio zu vergrößern. Wenn wir interessante Angebote bekommen, werden wir stets prüfen, ob sich in der jeweiligen Situation der Verkauf oder der Verbleib im Portfolio für den Anleger mehr lohnt.
Herr Kroth, eine grundsätzliche Frage: Wie gelingt es Ihnen, Objekte zum 9- bis 12-Fachen der Mieterträge einzukaufen und dann dieselben Objekte zum 18-Fachen oder höher zu verkaufen?
Alexander Kroth: Da liegen natürlich einige Arbeitsschritte dazwischen. Vereinfacht gesagt, kaufen wir die Objekte – nach tiefgehender Prüfung – zu einem Zeitpunkt, in dem das jeweilige Objekt den Anforderungen großer institutioneller Bestandshalter nicht unbedingt entspricht. Dies sind sehr häufig die kurzen Restlaufzeiten der Mietverträge zwischen zwei bis sechs Jahren, die wir gern akzeptieren, wenn die Mikrolage und das Einzugsgebiet sowie die sonstigen Parameter stimmen. In Einzelfällen sehen wir bei einigen Objekten auch Investitionsbedarf, was aber im Ankauf zunächst zu überproportionalen Preisnachlässen führt. Nach Übernahme dieser Objekte in unsere Bewirtschaftung sowie der Abarbeitung der erforderlichen Verbesserungsmaßnahmen schaffen wir es in der Regel, Mietverträge zu verlängern, Leerstände zu reduzieren und die Objekte insgesamt auf ein viel institutionelleres Niveau zu heben. Diese Wertsteigerung spiegelt sich dann im höheren Faktor im Bewertungsgutachten bzw. in deutlich höheren Veräußerungspreisen wider.
Wie groß ist das Potenzial, aus dem Sie solche „Kaufobjekte“ schöpfen können? Nach welchen Kriterien wählen Sie die Objekte aus?
Alexander Kroth: Wir schauen uns im Jahr Objekte im Größenvolumen von ca. 5 Mrd. Euro an. Nicht einbezogen sind dabei Objekte, die wir direkt aussieben, weil sie augenscheinlich nicht zu unserem Profil passen (Highstreet-Retail, Wohnkomplexe mit einer einzelnen Gewerbeeinheit o. ä.). Sofern ein Objekt von den Rahmenparametern her in unser Profil passt, prüfen wir mit großer Sorgfalt die Mikrolage, in der sich das jeweilige Objekt befindet. Der ausschlaggebende Punkt in unserer Ankaufsprüfung ist, ob sich das Objekt in einer nachhaltigen Einzelhandelslage befindet, die eine dauerhafte Nutzung gewährleistet.
Das wesentliche Potenzial liegt in der Regel in operativen Verbesserungen und Mietvertragsverlängerungen, die sofort zu Wertsteigerungen der Objekte führen. Auf der anderen Seite zielen wir bei unseren Ankäufen nicht unbedingt auf Wertsteigerungen ab, sondern auf die stabile und langfristige Weiterbewirtschaftung der Objekte zu diesen hohen Ankaufsrenditen von 8 bis 10% auf den Kaufpreis. Nach der Fremdfinanzierung der Objekte steigt die Eigenkapitalrendite somit sogar auf bis zu 20% pro Jahr, was angesichts des geringen Risikos dieser Nahversorgungsobjekte äußerst attraktiv ist. Mögliche Verkäufe zu höheren Faktoren sind da aus unserer Sicht eher noch die Kirsche obendrauf.
Was tun Sie, um dann diese Objekte auch für andere Investoren interessant zu machen? Was unterscheidet Ihre Kaufpolitik von der anderer potenzieller „Aufkäufer“?
Alexander Kroth: Wir machen diese gar nicht extra interessant für die Käufer, sondern die Attraktivität ergibt sich praktisch automatisch als Folge guter Bewirtschaftung, Mietvertragsverlängerungen, leichten Ertragssteigerungen etc. Sobald ein Objekt beispielsweise einen 10-Jahres-Mietvertrag mit Edeka hat, wird die Immobilie sozusagen nebenbei zu einem institutionell investierbaren Produkt und steigt im Wert. Wenn es uns dazu noch gelingt, mehrere derartige Objekte im Bestand zu einem kleinen Portfolio zu bündeln, so wie wir das gemacht gaben, ist diese Größe den institutionellen Investoren in der Regel auch noch mehr wert.
Unsere Kaufpolitik unterscheidet sich vielleicht insofern, dass wir bereit sind, jede Immobilie einzeln und handverlesen zu erwerben, was in der Regel mit viel Arbeit verbunden ist, aber eben die höhere Rendite bringt.
Welchen Anteil der Verkaufserlöse reinvestieren Sie wieder in neue Objekte? Ihr Status als REIT setzt dabei ja gewisse Grenzen, oder?
Alexander Kroth: Wir sind als REIT dazu verpflichtet, einen Anteil von mindestens 50% des handelsrechtlichen Veräußerungsgewinns an die Aktionäre auszuschütten. Der verbleibende Verkaufsgewinn wird komplett in neue Objekte reinvestiert, wodurch wir zusätzliches Wachstum aus eigener Kraft generieren können.
Welche Vorteile sehen Sie in der Gesellschaftsform des REIT für Ihre Aktionäre? Oder vielleicht generell: Was unterscheidet einen REIT von einer „normalen“ Immobilien-Aktiengesellschaft?
Christian Hellmuth: REITs sind weltweit seit vielen Jahrzehnten so etwas wie der Goldstandard für indirekte Immobilieninvestments. Die strengen Kriterien an einen REIT führen letztlich zu einem sehr institutionellen Setting, das zu hoher Transparenz verpflichtet und gewisse Qualitätskriterien wie zum Beispiel eine Maximalverschuldung von 55%, eine gewisse Fungibilität der Aktie, recht ausgeglichene Besitzverhältnisse sowie eine Verpflichtung zur Ausschüttung einer Dividende festlegt. Als Resultat wird das indirekte Immobilieninvestment dann steuerlich so behandelt, als würde der Aktionär ein Stück der Immobilien des REIT selbst direkt besitzen, weshalb auf Ebene der REIT-Gesellschaft keine Besteuerung erfolgt. Der Aktionär unterliegt insofern im Ergebnis nur der normalen Kapitalertragsteuer/Abgeltungssteuer auf die höheren, da unbesteuerten Ausschüttungen (da auf Unternehmensebene keine Ertragsteuern anfallen wie bei Nicht-REITs). Im Vergleich zu Nicht-REITs, die aufgrund steigender Gewinne in den letzten Jahren (aufgrund steigender Mieten bei gleichzeitig sehr geringen Refinanzierungskosten) zunehmend Ertragsteuern bezahlen, ist die geringere Gesamtsteuerlast für die Aktionäre insofern sehr vorteilhaft.
Interview mit DKR: „Hohe Nachfrage nach unseren Objekten“-am 14.12.2021 sprachen wir bereits mit dem DKR-Management mehr über Grundsätzliches…
Wie ist die Deutsche Konsum REIT auf Fremdkapitalseite finanziert? Welche Konditionen zahlen Sie Ihren Anleihegläubigern? Denken Sie auch über Kapitalmaßnahmen nach?
Christian Hellmuth: Auf der Fremdkapitalseite sind wir hauptsächlich mit grundpfandrechtlich besicherten erstrangigen Bankdarlehen auf die Immobilien finanziert. Darüber hinaus haben wir auch unbesichertes Fremdkapital wie Unternehmensanleihen und Schuldscheindarlehen ausstehen, die es uns erlauben, eine erhöhte Flexibilität und Schnelligkeit in den Ankaufsprozessen zu haben, was oftmals entscheidend bei den Akquisitionen ist. Im Moment sind wir dabei, den derzeit sehr aktiven und dynamischen Schuldscheinmarkt zu nutzen, um mit einer Neuaufnahme eines breit gestreuten Schuldscheindarlehens mit mehreren Investoren zu günstigen Konditionen andere teurere unbesicherte Instrumente abzulösen. Damit sparen wir zukünftig deutlich Zinsaufwand und optimieren somit unsere Fremdkapitalkosten für die nächsten Jahre. Aufgrund der vorhandenen Mittel sowie den Verkaufserlösen denken wir auf absehbare Zeit nicht über Kapitalerhöhungen nach.
Erwarten Sie durch steigende Zinsen eine Erhöhung Ihrer Zinsaufwendungen?
Christian Hellmuth: Derzeit ist die Deutsche Konsum REIT in der Situation, dass die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten noch stark durch ältere und höher verzinsliche Darlehen beeinflusst sind. Im Zuge der anstehenden Refinanzierung dieser Darlehen sparen wir auch bei dem seit Jahresbeginn leicht erhöhten Zinsniveau immer noch 70 bis 80 Basispunkte gegenüber den derzeitigen Konditionen auf unsere alten Bestandsdarlehen. Zudem starten wir bei vergleichsweise so hohen Anfangsrenditen im Einkauf, dass die DKR selbst bei einem Zinsanstieg auf beispielsweise 3, 4 oder mehr Prozent noch immer profitabel ist. Insofern sind wir bei weitem nicht so zinssensitiv wie andere Immobiliengesellschaften.
Wie wollen Sie Ihren Verschuldungsgrad so „um die 50%“ halten?
Christian Hellmuth: Der Verschuldungsgrad bleibt aufgrund mehrerer Faktoren recht stabil bei rund 50%: Zum einen tilgen wir im Durchschnitt jedes Jahr 5% der besicherten Finanzierungen. Weiterhin führen profitable Objektveräußerungen zu rückläufigen Verschuldungsgraden. Und schließlich glauben wir, dass bei der Bewertung unserer Immobilien, die derzeit etwa dem 13,8-Fachen der Jahresmieten entspricht, noch genügend Aufwertungspotenzial vorhanden ist, was die jüngsten Verkäufe zu Marktwerten im Bereich der 18-Fachen Jahresmiete sehr eindrucksvoll zeigen.
Sehen Sie irgendwo Wachstumsgrenzen für Ihr Unternehmenskonzept im deutschen Markt? Wo soll mittelfristig Ihr Portfoliovolumen liegen? Welche jährlichen Wachstumsraten halten Sie für möglich?
Alexander Kroth: Der Markt für die Objekte, die wir ankaufen, ist in Deutschland riesig. Selbst in kleineren Ort in Deutschland gibt es funktionierende Supermärkte etc., die vor Ort den täglichen Bedarf decken. Zudem ist der Markt sehr fragmentiert, die Immobilien sind im Besitz vieler tausender Eigentümer unterschiedlichster Couleur. Nach unserer Hochrechnung kommt die DKR derzeit auf einen Marktanteil (gemessen an der Mietfläche) von ungefähr 0,5% – und selbst damit sind wir bereits das größte börsennotierte Vehikel mit Fokus auf Nahversorgungsimmobilien in Deutschland. Insofern gibt es nach unserer Einschätzung noch ein enormes Wachstumspotenzial in Deutschland. Unser jährliches Wachstum ist jedoch immer davon abhängig, wie viele passende hochverzinsliche Objekte wir ankaufen können, was wir nicht immer steuern können. In der Vergangenheit haben wir jährlich irgendwo zwischen 100 und 200 Mio. Euro angekauft. Von dieser Richtschnur gehen wir auch weiterhin als Standardannahme aus.
Gäbe es auch anorganische Wachstumsmöglichkeiten?
Alexander Kroth: Theoretisch ist das möglich. Allerdings sind Portfoliodeals meist allein aufgrund der Größe deutlich teurer, was Rendite kostet. Und bislang war es aufgrund der beschriebenen Marktgröße nicht erforderlich, da wir jedes Jahr genug einzelne Objekte finden, die wir direkt ankaufen können. Insofern sind wir bislang noch nicht mit Portfolios oder Übernahmen gewachsen – sollte jedoch etwas Interessantes auf den Tisch kommen, stehen wir bereit.
Herr Hellmuth, Herr Kroth, vielen Dank für das Gespräch.
Christian Hellmuth | Finanzvorstand (CFO) der Deutsche Konsum REIT-AG
Christian Hellmuth | Finanzvorstand (CFO) der Deutsche Konsum REIT-AGChristian Hellmuth, geboren 1979 in Berlin, ist gelernter Immobilienkaufmann (1999) und absolvierte anschließend sein Studium der Betriebswirtschaftslehre in Berlin, das er 2005 mit dem Diplom abschloss. Anschließend begann er seine Karriere bei PricewaterhouseCoopers im Bereich Wirtschaftsprüfung und war dort bis 2011 Prüfungsleiter bei verschiedenen börsennotierten Immobilienunternehmen.
Anschließend war Herr Hellmuth Unternehmensberater bei Porsche Consulting und wechselte Ende 2011 als Referent des Finanzvorstandes zur GSW Immobilien AG und betreute dort Finanz-, Ankaufs- und Accountingthemen. Nach Übernahme durch die Deutsche Wohnen AG war Herr Hellmuth dort Referent des Finanzvorstandes und arbeite wesentlich an der Integration der GSW in den Deutsche Wohnen-Konzern. Im Frühjahr 2016 wechselte Herr Hellmuth als Finance Manager zur WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG und betreute dort Kapitalmarkt- und Finanzthemen sowie verschiedene Ankäufe von Gewerbeimmobilien.
Zum Jahresbeginn 2017 wechselte Herr Hellmuth zur Deutsche Konsum REIT-AG und übernahm den weiteren Aufbau des Finanzbereiches. Seit 1. Juli 2017 ist Herr Hellmuth Finanzvorstand der Gesellschaft.
Alexander Kroth, Investmentvorstand (CIO) der Deutsche Konsum REIT AG
Alexander Kroth, Investmentvorstand (CIO) der Deutsche Konsum REIT AGAlexander Kroth, geboren 1982 in München, hat Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Immobilienökonomie und Finance & Banking an der European Business School (ebs) in Oestrich-Winkel studiert. Nach seinem Studium, das er 2006 als Diplom-Kaufmann abschloss, begann er seine Karriere in der Unternehmensberatung bei der KPMG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Frankfurt im Bereich Corporate Finance – Real Estate.
Bei der KPMG hat Herr Kroth auf nationalen und internationalen Beratungsprojekten auf Käufer- und Verkäuferseite Immobilientransaktionen von Einzelobjekten und Immobilienportfolien realisiert sowie Projekte zur Investitionsoptimierung, Portfoliostrukturierung und Verbesserung von Asset Management Prozessen umgesetzt.
Seit Gründung im Juli 2014 war Herr Kroth Investment Director bei der Obotritia Capital KGaA und übernahm den strategischen Aufbau des Immobilienportfolios der Gesellschaft sowie deren jeweiligen Tochtergesellschaften, wie der Ursprungsgesellschaft der Deutsche Konsum REIT AG. Zum Jahresbeginn 2017 wechselte Herr Kroth als Investment Director vollständig zur Deutsche Konsum REIT AG und wurde zum 1. Juli 2017 zum Investmentvorstand der Gesellschaft berufen.
Kurzinfo zum Unternehmen der Deutsche Konsum REIT AG Aktie :
Die Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf, ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen mit Fokus auf deutsche Einzelhandelsimmobilien für Waren des täglichen Bedarfs an etablierten Mikrostandorten. Der Schwerpunkt der Aktivitäten der Gesellschaft liegt im Erwerb, in der Bewirtschaftung und in der Entwicklung der Nahversorgungsimmobilien mit dem Ziel einer stetigen Wertentwicklung und dem Heben stiller Reserven.
Die Gesellschaft ist aufgrund ihres REIT-Status (‚Real Estate Investment Trust‘) von der Körperschaft-und Gewerbesteuer befreit. Die Aktien der Gesellschaft werden im Prime Standard der Deutschen Börse (ISIN: DE 000A14KRD3) sowie im Wege eines Zweitlistings an der JSE (JSE Limited) (Südafrika) gehandelt.
