Deutsche Konsum REIT – eine Immobiliengesellschaft, die Probleme hat. Neben einem strittigen REIT-Status ging es bis gestern um dieses Jahr fällige Anleihen, deren Refinanzierung schwierig war. Mit Laufzeitprolongation auf Ende Juni schaffte man sich die Zeit für Verhandlungen mit den Gläubigern. Und es hat sich gelohnt.
Der ganze Schlamassel entstand grösstenteils wegen einer ausgeplünderten Liquiditätsreserve. Und der Grund dafür ein bis jetzt um 70% abgeschriebenenes Aktionärsdarlehen über rund 63 Mio EUR. Sprich durch einen Hauptaktionär, der die Liquidität der Deutsche Konsum REIT als Privateigentum behandelte. Geholfen bei der jetzt gefundenen Lösung hat bestimmt die eigentliche operative Stärke und eine gewisse Resilenz gegen die allgemeine Krise am Immobilienmarkt durch die gewählte Nische der Nahversorgungszentren.
Lösung im Komplettpaket – Deutsche Konsum REIT gelingt Befreiungsschlag. Und Aktionäre werden fair behandelt. Passt.
Der Vorstand der Deutsche Konsum REIT-AG hat durch die Ausgabe zweier Namensschuldverschreibungen im Umtausch gegen drei von ihr begebenen Unternehmensanleihen in einem Volumen von insgesamt 145,9 Mio EUR erstmal die Gesellschaft stabilisiert und ihr Zeit verschafft. Dies führt zu einer Laufzeitverlängerung der Finanzverbindlichkeiten bis zum 30. September 2025, die ansonsten grösstenteils am 30. Juni fällig gewesen wären. Im Einzelnen wurde
- die Ausgabe einer Namensschuldverschreibung mit einem Nominalbetrag von 105,9 Mio EUR im Umtausch gegen die am 5. April 2019 begebene 70,0 Mio EUR Unternehmensanleihe (ISIN DE000A2TR5A0) und die am 31. Mai 2018 begebene 35,9 Mio EUR Unternehmensanleihe (DE000A2G8WQ9), beide mit Fälligkeit zum 30. Juni 2024 (nach letzter Prolongation vom 2. Mai 2024), sowie
- die Ausgabe einer Namensschuldverschreibung mit einem Nominalbetrag von 40,0 Mio EUR im Umtausch gegen die am 10. März 2020 begebene 40,0. Mio EUR Unternehmensanleihe (ISIN DE000A2YN124), mit Fälligkeit am 10. März 2025,
vereinbart. Beide neu ausgegebenen Namensschuldverschreibungen sind mit Grundpfandrechten besichert und haben eine Laufzeit bis 30. September 2025. Die Gesellschaft beabsichtigt, die Namensschuldverschreibungen teilweise vorzeitig mit den Nettoerlösen aus dem am 28. März 2024 bekannt gemachten Teilportfolioverkauf sowie aus Umfinanzierungen zurückzuführen.
Hierfür sollten dann schätzungsweise rund 90 Mio EUR aus Verkäufen und Wandelanleihe zur Verfügung stehen und dazu mögliche Umfinanzierungen – wenn es dann noch Anleihekäufe unter pari geben sollte, wie es aroundtown seit längerem vormacht, könnte man die Schuldenlast kräftig reduzieren. Und wenn dann noch von Obotritia innerhalb der vereinbarten Frist zumindest ein grösserer Teil der noch offenen gut 50 Mio EUR (Zinsen hinzugerechnet) zurückgezahlt würde, dann wären die Wolken wohl verzogen am Deutsche Konsum REIT Himmel. Wäre aktionären, Anleihegläubigern und den anderen Stakeholdern zu wünschen.
Jetzt sollte der Blick wieder auf das operative gehen. Deutsche Konsum REIT vielleicht bald wieder eine „normale“ Immobiliengesellschaft?
Die unter Druck stehende Deutsche Konsum REIT lieferte Quartalsergebnisse – wie gehabt: Vermietung läuft, FFO wegen gestiegener Zinskosten unter Druck, LTV erreicht zu hohen Level wegen Abschreiber auf Aktionärsdarlehen, Abschreibungen wegen REIT-Prozess. Positiv: Der Immobilienbestand musste nicht weiter abgeschrieben werden – gegenüber Stichtag 30.09.2023. Alles überschattend: Fällige Anleihen – hierzu gibt es zumindest Aussagen. Im Halbjahresbericht zum 30.03.2024 fand sich der Hinweis, dass 10 Mio EUR von Obotritia vom ausstehenden Aktionärsdarlehen zurückgeführt wurden – immerhin.
Die Mieterlöse der Gesellschaft sind im ersten Geschäftshalbjahr 2023/2024 gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum um rund 3 % auf 39,8 Mio EUR gestiegen. Dies resultiere im Wesentlichen aus einem leicht größeren Immobilienbestand im Vorjahresvergleich sowie aus indexbasierten Mieterhöhungen. Wie bei anderen Immobiliengesellschaften auch – Ausnahmen wie die DEFAMA bestätigen die Regel – verringerten sich die FFO um 17,2 % auf 16,5 Mio EUR bzw. auf 0,47 EUR je Aktie (Vorjahr 0,57 EUR je Aktie).
Für Abwertungen scheint es zukünftig keinen Bedarf mehr zu geben.
Und hier der Hinweis auf eine möglicherweise „Durchschreitung der Talsohle“: Das am 31. März 2024 bilanzierte Immobilienportfolio der DKR umfasst 183 Einzelhandelsobjekte mit einem Bilanzwert von rund 994,8 Mio EUR (30. September 2023: 995.4 Mio) und einer Mietfläche von rund 1.070.000 Quadratmetern. Und so ergibt sich ein leicht erhöhter EPRA NTA je Aktie zum 31. März 2024 aufgrund des positiven Halbjahresergebnisses von 7,91 EUR – zum 30. September 2023 noch bei 7,64 EUR je Aktie, seinerzeit auch leicht erhöht gegenüber 3/23). Überaus bedauerlich: Der Net-LTV beläuft sich zum Bilanzstichtag auf 61,4 % und liegt damit gegenwärtig deutlich über dem Zielwert von rund 50 %. Der Verschuldungsgrad soll jedoch zum Ende des Geschäftsjahres 2023/2024 wieder unter 55 % sinken – bei Tilgung der ausstehenden Anleihen zu einem wohl grösseren Teil aus Teilportfolioverkauf und Wandelanleihenerlöse vorstellbar und nachvollziehbar.
Deutsche Konsum REIT noch mal mit blauem Auge – wenn auch ausgeplündert – überlebt?
Bilanz zum 30.09.2023 verhagelt. Ursache? Wertberichtigungen, Steuerrückstellung und besonders ärgerlich, da unnötiges Risiko, Hauptaktionär bleibt 62,5 Mio EUR schuldig und reisst die Gesellschaft in eine schwere Krise. Seitdem: „Sicherheiten des Hauptaktionärs“ führen zu 70% Wertberichtigung der Forderung, gestundet bis 30.06.2025. Half also erstmal nicht bei den in 2024 fälligen Anleihen. Halbjahreszahlen wieder im grünen Bereich – mit den bekannten Risiken: Anleihen, Aktionärsdarlehen.
Und während einerseits fraglich ist, bis wann und ob über die bisher geleisteten 10 Mio EUR hinaus signifikante Forderungsbeträge an die Deutsche Konsum REIT von den – Stand 9.12.2023 – mittlerweile 63 Mio EUR seitens des Hauptaktionärs zurückfliessen werden, geht das Tagesgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT weiter – immerhin rund 1 Mrd EUR Immobilienvermögen nach den kräftigen Abschreibungen im letzten Geschäftsjahr sind eine Hausnummer.
Mit der heutigen Lösung scheint das Überleben der Deutsche Konsum REIT gesichert – insbesondere denkt man an die 80 Mio EUR Teilportfolioveräusserungserlös plus 10 Mio EUR Wandelanleihenemission plus 10 Mio EUR rückfluss Obotritia bis zum 31.03.2024. Wie wird es weitergehen bei der Deutsche Konsum REIT? Schade, was bisher neben dem soliden Stammgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT „passiert“ ist. Und was notwendig wurde, um die Situation einigermassen zu retten. Auf jeden Fall wurde eine Lösung gefunden, die allen Stakeholdern Chancen lässt – die Aktionäre wurden, nicht wie zuletzt immer häufiger – verwässert oder sogar gänzlich „herausgekegelt“. Deutsche Konsum REIT wird kleiner. Der LTV wird reduziert werden müssen, die Mittle dafür sind da – und sollten noch weitere kommen.
