Die Deutsche EuroShop AG (ISIN: DE0007480204) hat am Abend die vorläufigen und noch untestierten Ergebnisse des Geschäftsjahres 2022 bekannt gegeben.
“Dank nachlassender Einflüsse und Nachwirkungen der Corona-Pandemie, die das Vorjahr noch maßgeblich beeinflussten, konnten wir 2022 eine operative Aufhellung verzeichnen”, erläutert Vorstand Hans-Peter Kneip. „Dennoch gab es Belastungsfaktoren wie den Krieg in der Ukraine, gestörte Lieferketten, die Energiekrise und die deutlich gestiegene Inflation, die sich auch 2023 noch auf unser Geschäft auswirken werden.“
Die Shoppingcenter-AG, die im Berichtsjahr von der Hercules BidCo GmbH (mittelbar kontrolliert von einem Bieterkonsortium bestehend aus von Oaktree Capital Management, L.P. verwalteten und beratenen privaten Investmentfonds und der CURA Vermögensverwaltung, dem Family Office der Familie Otto und Muttergesellschaft der ECE Group) übernommen wurde, konnte das operative Ergebnis steigern, während der Konzerngewinn aufgrund des – infolge des Zinsanstiegs – schwächeren Bewertungsergebnisses zurückging.
Die Bilanz ist unverändert solide, die Finanzierung langfristig gesichert und die Liquidität konnte weiter erhöht werden.
Umsatzerlöse: 212,8 Mio. € (+0,5 %)
Im Gegensatz zum Vorjahr, welches maßgeblich von behördlich angeordneten Geschäfts-schließungen betroffen war, konnten die Mieter ihre Geschäfte 2022 durchgehend öffnen. Die für die Schließungsphasen 2021 gewährten Mietzugeständnisse finden sich im Wesentlichen in der Position „Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen“ des Vorjahres wieder und nur zu einem kleinen Anteil in den Umsatzerlösen. Daher lagen die Umsatzerlöse 2022 mit 212,8 Mio. € trotz des Wegfalls der Schließungsphasen nur leicht über denen des Vorjahres.
EBIT: 152,4 Mio. € (-0,0 %)
Der Aufwand aus Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen ist im Vergleich zum Vorjahr auf 8,1 Mio. € (2021: 25,0 Mio. €) zurückgegangen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelt, lagen mit 20,5 Mio. € (2021: 7,9 Mio. €) – insbesondere aufgrund höherer Beratungsaufwendungen im Rahmen des Übernahmeangebots, der Vorbereitung des Erwerbs weiterer Anteile an Shoppingcenterbeteiligungen Anfang 2023 in Verbindung mit einer Kapitalerhöhung sowie der Abfindungszahlungen an ausgeschiedene Vorstände – deutlich über der Vorjahresperiode. Dementsprechend lag das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) mit 152,4 Mio. € leicht unter dem Vorjahr (152,5 Mio. €).
EBT ohne Bewertung: 130,2 Mio. € (+3,7 %)
Das at-equity Ergebnis (operativ) war im Vorjahr coronabedingt durch höhere Wertberichtigungen auf Mietforderungen und Umsatzausfälle belastet und verbesserte sich 2022 um 3,8 Mio. € auf 29,5 Mio. € (2021: 25,7 Mio. €). Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften konnte um weitere 3,1 Mio. € gesenkt werden. Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen insbesondere die mit niedrigeren Zinssätzen vereinbarten Anschlussfinanzierungen positiv aus. Der den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich aufgrund des verbesserten EBIT um 2,5 Mio. € auf 15,9 Mio. € erhöht. Diese Entwicklungen resultierten in einem um 3,7 % von 125,6 Mio. € auf 130,2 Mio. € gestiegenen EBT (ohne Bewertungsergebnis).
Bewertung: EPRA NTA sinkt um 1,6 % auf 37,81 € je Aktie
Der deutliche Zinsanstieg im Berichtsjahr hat sich negativ auf die Bewertung des Immobilienvermögens des Konzerns (IAS 40) ausgewirkt und resultierte in einem Bewertungsverlust von -106,3 Mio. € (2021: -54,7 Mio. €). Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen um -3,0 % abgewertet (2021: -1,5 %). Der Vermietungsstand lag zum Jahresende unverändert zum Vorjahr bei 94,3 %.
Die Kennzahl „Netto-Sachanlagevermögen nach EPRA“ (EPRA NTA – Net Tangible Assets) lag zum 31. Dezember 2022 mit 37,81 € je Aktie um 1,6 % unter dem Vorjahresniveau (38,43 €).
Konzernergebnis: 21,4 Mio. €, 0,35 € je Aktie
Durch das im Vergleich zu 2021 niedrigere Bewertungsergebnis ergab sich, nach einem Konzerngewinn im Vorjahr von 59,9 Mio. €, für 2022 ein reduzierter Konzerngewinn von 21,4 Mio. €. Das Ergebnis je Aktie belief sich auf 0,35 € (2021: 0,97 €). Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund gegenüber dem Vorjahr geringeren Wertberichtigungen auf Mietforderungen auf 129,6 Mio. € bzw. 2,10 € je Aktie erhöht.
FFO: 130,1 Mio. € (+6,4 %), 2,11 € je Aktie
Die Funds from Operations (FFO) erhöhten sich von 122,3 Mio. € um 6,4 % auf 130,1 Mio. € bzw. von 1,98 € auf 2,11 € je Aktie. „Maßgeblich für das Übertreffen der ursprünglichen Prognose, die wir zwischen 1,95 € bis 2,05 € je Aktie beziffert hatten, waren insbesondere niedrigere Mietausfälle und geringere Rückgänge bei Mieten als zuvor angenommen”, erklärt Hans-Peter Kneip. „Die Collection Ratio hat sich 2022 weiter normalisiert und lag durchschnittlich bei 98,5 % nach 94,8 % im Vorjahr.“
Bilanzkennzahlen und Liquiditätsausstattung weiter solide
Zum Jahresende waren 30,3 % (2021: 30,5 %) des langfristigen Vermögens fremdfinanziert (Loan-to-Value, LTV). Bezogen auf den quotalen Anteil des Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen ergab sich ein absolut und auch im Branchenvergleich weiter konservativer EPRA LTV von 33,1 % (2021: 33,2 %).
Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. Dezember 2022 sind für durchschnittlich weitere 6,8 Jahre zu 2,43 % p. a. gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält für die konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 18 Banken und Sparkassen. Alle im Geschäftsjahr 2022 fälligen Kredite konnten prolongiert oder refinanziert werden, ebenso das Anfang 2023 ausgelaufene Darlehen in Höhe von 209,1 Mio. €. 2024 bestehen keine Kreditfälligkeiten und 2025 steht nur eine Anschlussfinanzierung für ein Darlehen über 58,7 Mio. € an.
Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.343,4 Mio. € aufgrund der ausgeschütteten Dividende von 61,8 Mio. € und des Konzernergebnisses von 21,4 Mio. € um 34,4 Mio. € unter dem Eigenkapital des Vorjahres (2.377,8 Mio. €). Die bereits solide Eigenkapitalquote verbesserte sich leicht auf 55,7 % (2021: 55,6 %). Die liquiden Mittel erhöhten sich zum Bilanzstichtag um 6,1 Mio. € auf 334,9 Mio. €.
Prognose berücksichtigt Anteilserwerbe und Kapitalerhöhung
Das Management der Deutsche EuroShop erwartet für 2023, dass die Inflation zwar eingedämmt wird, jedoch vorerst auf einem hohen Niveau verharrt. Auch wenn die Mehrzahl der Mietverträge eine Indexierung vorsehen, besteht das Risiko, dass aufgrund der wirtschaftlichen Belastungen für die Mieter nicht sämtliche Mietsteigerungen und umlegbare Nebenkosten durchgesetzt werden können. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung des Erwerbs weiterer Anteile an sechs Shoppingcentern und deren Finanzierung mittels einer Anfang 2023 durchgeführten Bezugsrechtskapitalerhöhung werden für das Geschäftsjahr 2023 Funds from Operations von 153 Mio. € bis 160 Mio. € bzw. 2,00 € bis 2,10 € je Aktie erwartet.
Dividendenpolitik
Zu den wesentlichen Investitionszielen der Deutsche EuroShop gehört es, aus der langfristigen Vermietung von Shoppingcentern einen attraktiven Liquiditätsüberschuss zu erwirtschaften, der über regelmäßige Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Die Gesellschaft prüft Möglichkeiten, ihre Ausschüttungsfähigkeit zukünftig weiter zu erhöhen. Im Geschäftsjahr 2022 hat die Deutsche EuroShop ihre Dividendenkapazität durch die Auflösung gebundener Kapitalrücklagen erhöht. Grundsätzlich beabsichtigt die Gesellschaft, über den Liquiditätsbedarf hinausgehende Mittel an ihre Aktionäre auszuschütten. Die Ausschüttung von Dividenden hängt jedoch in hohem Maße von den vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, dem Finanzierungsbedarf für weiteres Wachstum sowie anderen Faktoren ab.
Aufgrund der nachlassenden Pandemieeffekte und der Stabilisierung des operativen Geschäfts geht das Management davon aus, den Liquiditätsbestand der Gesellschaft wieder auf ein normales Niveau reduzieren zu können. Für das Geschäftsjahr 2022 entwickelt der Vorstand in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat einen Dividendenvorschlag, der im Rahmen der Vorlage des Geschäftsberichtes mit den endgültigen und testierten Ergebnissen am 27. April 2023 veröffentlicht werden soll.
