DEMIRE – Immobiliengesellschaften an der Börse sind derzeit unter besonderer Beobachtung. Das Bild der Branche wird geprägt von: Steigenden Zinskosten, sinkenden Bewertungen und einigen bereits geplatzten Anlegerträumen. Zuletzt konnte die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0), nach einer geänderten Guidance mit erhöhtem FFOI, weil der Verkauf der Ex-Quelle-Immobilie in Leipzig gescheitert war, dann endlich doch noch am 22.12.2023 den Verkauf des Logpark in Leipzig melden. Dass es bisher nur vorläufige Zahlen für 2023 gibt, liegt an einem alles andere beherrschenden Thema – ODER einem gelösten Problem? Am 5. Juni veröffentlichte man, eine „Einigung mit einer Gruppe von Anleihegläubigern über die Restrukturierung der Anleihe 2019/2024; Großaktionär macht entsprechende Zusagen.“ (DEMIRE, ad-hoc Überschrift, 5.06.2024)
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Das nach Rückkäufen in 2023 verbleibende Rest-Anleihevolumen von nominal 499 Mio EUR ist und bleibt die grösste Hypothek für die DEMIRE-Aktie. Die Fälligkeit in diesem Jahr (15.10.24) lähmt alles – und hier musste eine Lösung her. Die am 5.06. präsentierte Lösung scheint für die Aktionäre eigentlich mehr als fair – viel besser als befürchtet. Also weitere Kurssteigerungen für Aktie und Anleihe möglich? Erstmal muss die Einigung mit den Anleihegläubigern in trockene Tücher gebracht werden – am 22. Juni hiess es noch „… im Hinblick auf die weiterhin ausstehende Restrukturierung ihrer unbesicherten Unternehmensanleihe„. Während also hier die endgültige Vereinbarung noch aussteht, kommt neues Ungemach auf die DEMIRE-Stakeholder zu. Ein Element des Lösungspakets vom 5.Juni wackelt durhc die gestrige Insolvenzbedrohung der Limes-Gesellschaften:
„DEMIRE hat sich bisher nicht auf eine Verlängerung eines Kredits zur Finanzierung eines Immobilien-Portfolios mit der DZ HYP AG geeinigt; Insolvenzgefahr für betroffene vier Objektgesellschaften“ – so in der ad-hoc vom 30.06.2024, 22:51 Uhr.
Was ist hier los? Geht um das sogenannte Limes Portfolio – Tochtergesellschaften der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0)hatten zur Finanzierung einen Kredit ohne Haftung der Mutter-Gesellschaft bei der DZ HYP AG in Höhe von rund 82 Mio EUR aufgenommen. Der Kredit wurde gestern, am 30. Juni 2024 fällig.
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Die Gesellschaft und die betroffenen Objektgesellschaften standen in Verhandlungen mit der DZ HYP AG über die Verlängerung des Kredits. Bislang waren laut DEMIRE die Verhandlungen mit der DZ HYP AG nicht erfolgreich und die Verlängerung der Laufzeit des Kredits wurde nicht gewährt. Nachfolgende Verhandlungsversuche, bei denen der Hauptgesellschafter der DEMIRE – Apollo zuzurechnende Fonds – zusätzliche Unterstützung für die vier betroffenen Objektgesellschaften angeboten hätten, seien ebenfalls erfolglos gewesen.
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Daher bestehe die Gefahr einer Insolvenz der vier Objektgesellschaften. Gleichwohl glaube die Gesellschaft auf Basis der zuletzt geführten Gespräche mit der DZ HYP AG, dass in der jetzt noch bis zur Insolvenzantragsstellung zur Verfügung stehenden Zeit die Möglichkeit bestehen sollte, die geordnete Rückführung des Kredits außerhalb einer Insolvenz der Objektgesellschaften vereinbaren zu können. Die Anleihe der DEMIRE (ISIN: DE000A2YPAK1), die derzeit restrukturiert wird, kann laut DEMIRE aufgrund dieses Vorkommnisses nicht fällig gestellt werden. Aber in der am 5.Juni präsentierten Lösung soll Apollo an DEMIRE bisher in den Limes-Gesellschaften gebundene Liquidität – gegen potentiellen Assetübertrag – an die DEMIRE zurückführen, Wäre wohl unmöglich im Falle einer für möglich/notwnedig gehaltenen Insolvenz der Limes Gesellschaften.
DEMIRE – eine Aktie mit einem Malus. Am 5. Juni Lösung präsentiert – teuer? Ja, aber besser als die Alternativen.
DEMIRE – eine Immobiliengesellschaft, die am Abgrund steht. Warum? Bei der DEMIRE entschied das Management vor Jahren, dass die niedrigen Zinsen zur Emission einer grossen Anleihe genutzt werden sollten, die für fast die gesamte Verschuldung des Unternehmens stehen sollte – unnötiges Klumpenrisiko, was in Zeiten fallender Immobilienbewertungen, dem quasi Zusammenbruch eines liquiden Immobilienmarktes und dem Wegfall von Refinanzierungsmöglichkeiten zum Existenzrisiko geworden ist.
DEMIRE hat eine „Lock-Up Vereinbarung“ mit einer Gruppe von Anleihegläubiger über ihre Unternehmensanleihe (ISIN: DE000A2YPAK1) geschlossen, um die Verlängerung und Restrukturierung der Anleihe zu angepassten Konditionen zu ermöglichen. Die Mitglieder der Ad-hoc Gruppe halten derzeit zusammen direkt oder indirekt Anleihen, die die Mehrheit des ausstehenden Gesamtnennbetrags der Anleihe ausmachen. Elemente der Vereinbarung:
- Teilweise Rückzahlung der Anleihe zum Nennwert in Höhe von insgesamt 49,9 Mio EUR, 10% des ausstehenden Volumens.
- Für den Restbetrag von insgesamt nominal 450,1 Mio EUR Verlängerung der Laufzeit bis zum 31. Dezember 2027 mit 5,00 % Verzinsung (und zusätzlich 1,00 % PIK-Zins ab dem 1. Januar 2027). Plus Convenience-Regeln.
- Dazu für „Aussteigewillige“ Anleihegläubiger ein Rückkaufangebot – über nominal 209 Mio EUR, zu 76,25% des Nominals. Kurz nach der Vorzeitigen Rückzahlung soll ein Angebot für den Rückkauf von Anleihen zu einem Höchstpreis von 76,25 % des Kapitalbetrags der nach der Vorzeitigen Rückzahlung ausstehenden Anleihe zu einem maximalen Gesamtkaufpreis von ca. 159.6 Mio EUR unterbreitet.
- Das Rückkaufangebot wird durch Backstop-Zusagen von bestimmten Anleihegläubigern abgesichert. Die Mitglieder der Ad-hoc Gruppe haben bereits einen Backstop für einen großen Teil des Maximalen Gesamtrückkaufbetrags zugesagt. Der Beitritt zum Backstop steht sämtlichen Anleihegläubigern offen. Die Gesellschaft wird sämtlichen Anleihegläubigern, welche am Backstop teilnehmen, eine Gebühr in Höhe von 5,00 % auf die zugewiesenen Backstop Verpflichtungen zahlen.
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Apollo sichert Regelung ab. DEMIRE mit Zukunft?
Zur Erleichterung des Rückkaufangebots und des Backstop hat sich der Großaktionär der Gesellschaft, eine Tochtergesellschaft bestimmter Fonds, die von verbundenen Unternehmen der Apollo Global Management Inc. verwaltet werden, vorbehaltlich der Erfüllung bestimmter Bedingungen oder deren Verzichts durch den Aktionär, bereit erklärt, der Gesellschaft ein Gesellschafterdarlehen (oder ein ähnliches Instrument) in einer Gesamthöhe von bis zu 100 Mio EUR zu gewähren, aber in jedem Fall nicht geringer als 68,345 Mio EUR. Die Finanzierung durch die Aktionäre erfolge zu marktüblichen Konditionen in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Anforderungen und werde eine qualifizierte Nachrangigkeitsklausel enthalten. DEMIRE werde anteilig den Rest der zur Finanzierung des Rückkaufangebots erforderlichen Mittel in Höhe von bis zu ca. 59,6 Mio EUR zur Verfügung stellen.
Projektgesellschaften wechseln wohl den Eigentümer – Freisetzung von Liquidität bei DEMIRE.
„Darüber hinaus hat sich der Aktionär gegenüber der Gesellschaft verpflichtet, Maßnahmen zu ergreifen, die es der Gesellschaft ermöglichen, finanzielle Mittel freizusetzen, die die Gesellschaft für die Entwicklung bestimmter Immobiliengesellschaften des Immobilienportfolios der Gesellschaft mit der Bezeichnung „Limes“ (u.a. Essen, Kassel, Aschheim und Köln) („Limes-Gesellschaften„) bereitgestellt hat, um die vorzeitige Rückzahlung, den Anteil der Gesellschaft am Rückkaufangebot und bestimmte Gebühren im Zusammenhang mit dem Rückkaufangebot (in einer Gesamthöhe von bis zu ca. EUR 120 Millionen) zu finanzieren. Dies kann eine Übertragung der Limes-Gesellschaften auf eine vom Aktionär kontrollierte Gesellschaft beinhalten.“ HIER KÖNNTE DIE DROHENDE INSOLVENZ DER LIMES GESELSLCHAFTEN DIE GANZNE PLÄNE DER DEMIRE ZUNICHTEMACHEN.
Die Gesellschaft werde nun auf weitere Anleihegläubiger zwecks eines Beitritts zu dem Lock-Up Agreement und der Unterstützung der geplanten Transaktion zugehen. Das Modell bedient die Wünsche eines aussagewilligen Gläubigers – („Auf jeden Fall beabsichtige ein Mitglied der Verhandlungs-Gruppe beabsichtige, sich von einer Position in Höhe von ca. 20% des ausstehenden Nominalbetrags zu trennen. Die Gesellschaft erwäge, ein Gebot zum Erwerb der entsprechenden Position abzugeben. “ – nwm, 28.03.204, „DEMIRE – Aktie zum Pennystock verkommen. Anleihegläubiger verhandeln – einer will raus. Um jeden Preis?„). Und auch die Aktionäre können zufrieden sein: Die fast üblich gewordene Besänftigung der Anleihegläubiger mit „kostenlos“ zugeteilten Aktien der Gesellschaft entfällt(zuletzt bei Adler Group 75% der Aktien). Und das was bleibt ist überlebensfähig, sofern die Restrukturierung wie angekündigt durchgeführt werden kann.
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Portfolio ist stark – auch wenn kräftiger Abwertungsbedarf bei DEMIRE besteht.
Bereits zum 30.06.2023 gab es eine Portfoliobewertung, die zu Abschlägen von beim NAV führte. Neben Verkäufen von Immobilien führte im Wesentlichen diese Neubewertung dazu, dass das NAV je DEMIRE-Aktie zum 30.09.2023 um 0,61 EUR auf 4,38 EUR je Aktie (31.12.2022: 4,99 EUR) gesunken ist. Hier ist nun zum 31.12.2023 ein noch kräftigeres Bewertungsminus zu erwarten:
„Die DEMIREDeutsche Mittelstand Real EstateAG(ISIN: DE000A0XFSF0) („DEMIRE“ oder „Gesellschaft“) lässt derzeit durch den externen Gutachter Savills eine Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum Stichtag 31. Dezember 2023 durchführen. Auf Grundlage eines Bewertungsentwurfs geht die Gesellschaft gegenwärtig davon aus, dass der Verkehrswert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (like-for-like) zum 31. Dezember 2023 im Vergleich zum Jahresende 2022 voraussichtlich um 12,0 % bis 14,5 % bzw. EUR 127 Mio. bis EUR 154 Mio. zurückgehen wird. Die Veröffentlichung des Jahresfinanzberichts der DEMIRE ist für den 25. April 2024 geplant.“ (Ad-hoc | DEMIRE | 22 Januar 2024 15:12)
Von 1,16 Mrd. EUR Portfoliowert geht’s kräftig runter. Verhagelt die Kennzahlen wie LTV, NAV, …
Am 9.11.2023 hiess es noch, dass der Marktwert des DEMIRE-Portfolios im Vergleich zum Jahresende 2022 von 1,33 Mrd EUR auf rund 1,16 Mrd EUR zum 30.09.2023 gesunken sei. Und jetzt nochmals Minus 12 bis 14,5%, dazu der Verkauf des Logparks – sollte ein neuer Tiefststand des Portfolios werden. Dass sich das NAV und der Aktienkurs annähern ist eigentlich schön, aber nicht wenn der NAV immer weiter sinkt und der Entwicklung des Aktienkurses folgt.
