DEMIRE – Immobilienaktie abgestraft. Nicht nur wegen der allgemein negativen Stimmung bei Immobilienaktien, sondern auch wegen hauseigener Probleme. Dabei geht es bei DEMIRE weniger um operative Probleme, sondern um ein Fälligkeitsklumpenrisiko in Kombination mit abgabewilligen Hauptaktionären.
Und operativ läuft sogar einiges richtig bei DEMIRE. Auch wenn das überraschende Ausscheiden des CEO Ingo Hartlief zum 31.12.2022 überraschte, so scheint man bei DEMIRE eines erkannt zu haben: Reduzierung des LTV und dafür Verkauf von Immobilien oder schön formuliert „Portfoliooptimierung“ sind die Aufgaben des DEMIRE Managements. Seit dem Rückkauf – abgeschlossen am 24.11.22 – von nominal 50 Mio EUR der ursprünglich im Volumen von 600 Mio EUR emittierten Anleihe, die im Oktober2024 fällig wird, sind weitere Schritte zur Reduktion dieses Klumpenrisikos vollzogen worden. Klumpensisiko deshalb, weil ein Grossteil der Verbindlichkeiten der DEMIRE ( Stand 31.12.22 Nettofinanzverbindlichkeiten 798,2 Mio EUR, davon 550 Mio EUR Nominalvolumen Anleihe) im Oktober 2024 fällig wird. Was in vor kurzem noch beim Verschuldungsgrad von 54 % LTV zum 31.12.2022 einfach gewesen wäre.
SO BERICHTETETEN WIR GESTERN – FORTSETZUNG FOLGT – UND HEUTE MORGEN BEREITS EIN ERSTER SCHRITT VON DEN ERWARTETEN BEI DEMIRE.
„Langen, den 21. April 2023 – DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (“DEMIRE”) hat EUR 51,0 Mio. des Nominalwertes seiner 1,875 % Senior Note, die im Oktober 2024 ausläuft und am Euro MTF Markt in Luxemburg gehandelt wird, erfolgreich zurückgekauft. Der Rückkauf ist Teil der fortlaufenden Liquiditätssteuerung der DEMIRE und erfolgt nach einem ersten Rückkauf von EUR 50 Mio. des Nominalwertes im November 2022. Der Nominalwert der gegenüber gruppenfremden Gläubigern ausstehenden Anleihe 2019/24 verringert sich durch die Rückkäufe auf nun EUR 499 Mio.“ (Corporate News, 21.04.2023)
… und es könnte weitergehen.
Bei dem Volumen von Netto von“nur“ bis zu 35 Mio EUR sollten die Rückkäufe unverändert weitergehen – ob derAnleihekurs sich dabei weiter nach oben bewegt, hängt davon ab, je mehr Anleihebesitzer dem Unternehmen zutrauen weitere Desinvestments zur Anleihenrückführung durchzuführen. Irgendwann sollten die abgabewilligen Anleihebesitzer draussen sein – und sich der Rückkaufpreis der 100% annähern. Die Verkaufserlöse von 121 Mio EUR für den LogPark und X-EUR für 48.000 Quadratmeter 1-A-Lage Ulm mit dem Mieter Telekom sollten auf jeden Fall weitere Rückkäufe möglich machen. Und jetzt weiter im Text von Gestern:
Die aktuelle Immobilienkrise plus ungeklärte Situation bei abgabewilligen Hauptaktionären…
…könnte die Refinanzierung erschweren. Gegenmassnahmen? Ende Dezember verkaufte DEMIRE ein Logistikzentrum für 121 Mio EUR – Notverkauf wäre ein falsches Wort, aber sehr attraktiv scheint der Verkaufspreis nicht gewesen zu sein. Denn in der Bilanz zum 31.12.2021 wurde der LogPark noch mit 141,6 Mio EUR bewertet. Auf jeden Fall sollen die 121 Mio Verkaufserlös zur Reduzierung der Verschuldung eingesetzt werden, wie es bei Vorlage der Zahlen am 16.03. nochmals betont wurde. — Heute wurde eine weitere Reduktion des austehenden Anleihevolumens auf 499 Mio EUR gemeldet.
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LogPark Erlöse sollten DEMIRE LTV zumindest schon mal unter 50% drücken – kommt ein nächstes Rückkaufangebot für einen Teil der Anleihe?
Wäre – wie mit dem ersten Rückkauf über 50 Mio EUR vorexerziert – ein vorstellbarer Weg, die Verschuldung weiter zu reduzieren und das Klumpenrisiko Anleihe sogar mit bilanzwirksamen Erträgen (Differenz zwischen Nominalwert und Rückkaufkurs) zu verkleinern. Bei einem aktuellen Anleihekurs von 69% (Frankfurt) für abgabewillige Anleiheinhaber die Chance „vielleicht noch etwas mehr zu bekommen“ und für DEMIRE die grösste Baustelle des Konzerns weiter zu reduzieren. Denn die Konzernzahlen sind „gar nicht so schlecht“ und ein Teil der Differenz zwischen NAV und Börsenkurs liegt bestimmt im hohen Klumpenrisiko Anleihe begründet. Neben der Hauptaktionärsproblematik. Und der allgemeinen Immobilienkrise.
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Gestern meldete DEMIRE den Verkauf eines weiteren Objekts – noch mehr Geld für Anleiherückkauf?
Fortsetzung der Strategie – in schwierigen Zeiten für Immobilienverkäufer kann DEMIRE einen Erfolg melden. Natürlich bei guter Lage und sicherem Mieter, wie die Telekom eindeutig ist, nicht unmöglich. Leider wird nicht gesagt, ob und in welche Richtung der Verkaufspreis vom Buchwert abweicht. Auf jeden Fall ein grösserer Betrag für die DEMIRE-Kassen. Die Meldung von heute:
„Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) hat ein Objekt in Ulm an ein deutsches Family Office veräußert. Über den Verkaufspreis wurde Stillschweigen vereinbart. Die Übergabe des Objektes soll zeitnah erfolgen. Die Immobilie verfügt über eine Mietfläche von rund 48.000 m² und liegt in prägnanter innerstädtischer Lage in der Nähe des Ulmer Hauptbahnhofs. Das Objekt zählt mit der Deutschen Telekom einen langjährigen, namhaften Hauptmieter. Der Verkauf dient der weiteren Portfoliooptimierung und Diversifizierung der Mietertragsstruktur. Während der Anteil der Deutschen Telekom an den Mieterträgen vor fünf Jahren noch bei über 30 % lag, sank dieser bis Ende 2022 bereits auf 14 % und wird nach dem Verkauf bei unter 10 % liegen.“
Und jetzt könnten die Anleiheinhaber rechnen: 121 Mio Bruttoerlös in Leipzig und x Mio EUR in Ulm könnten für ein nominales Rückkaufvolumen von …Schwer einzuschätzen, inwieweit die Mittel für den Anleiherückkauf eingesetzt werden. Wobei die „anderen Verbindlichkeiten“ der DEMIRE wohl eher weniger nach einer Lösung schreien. Also Augen auf! Zum Kursniveau „um die 70%“ konnte DEMIRE bis gestern Anleihen im Nominalvolumen von rund 50 Mio EUR zurückkaufen – müsste einen bilanziell wirksamen Gewinn von rund 15 Mio EUR gebracht haben.
Bilanz 2022 zeigt starke Mieterträge und den erwarteten Abschreibungsbedarf des Portfolios.
Und diese Politik des „Schrumpfens“, um die Anleihe-Schulden zu reduzieren, deren Refinanzierung aufgrund der DEMIRE-Sondersituation mehr als schwierig wäre, wird wohl auch den weiteren Jahreslauf prägen. Und heir die positive Seite: Bei der dEMIRE kompensierten die Neuvermietungen und Indexanpassungen bestehender Mietverhältnisse die um zwei Objekte verkleinerte Portfoliobasis nahezu, sodass die Mieteinnahmen gegenüber 2021 nur leicht von 82,3 Mio auf 81,1 Mio EUR sanken. Der Wert lag dennoch über der vor einem Jahr abgegebenen Prognose von 78 Mio bis 80 Mio EUR Die operative Kennzahl FFO I belief sich 2022 auf bislang unerreichte 41,8 Mio EUR (Vorjahr: 39,8 Mio). Anfang 2022 hatte der Vorstand 38,5 Mio bis 40,5 Mio EUR prognostiziert.
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Und die Abwertungen bringen EBIT in roten Bereich.
Und DEMIRE’*s EBIT speigelt nicht die operativen Erfolge wider: Von Plus 101,9 Mio EUR auf Minus 72,9 Mio EUR. Hierin bilden sich vor allem im Zuge gestiegener Renditen am Immobilienmarkt marktbedingte Abwertungen des Immobilienportfolios ab, wobei diese zum Teil von den verbesserten Immobilien-Cashflows ausgeglichen werden konnten. Somit beträgt das Ergebnis aus der Fair Value Anpassung des Immobilienbestands Minus 61,2 Mio EUR (im Vorjahr: noch Zuschreibungen von 47,0 Mio), was einer Abwertung von -4,7 % auf den Portfoliowert des Vorjahres entspricht.
Grundsätzlich könnte man fragen, ob nicht besser zu HGB-bilanzierte Immobilienportfolios den Fokus auf Vermietungserfolge legen könnten und nur bei Realisierung auf Wertsteigerungen.
so wären exorbitante Buchgewinne und in Krisen exorbitante Buchverluste zu vermeiden. Beispielsweise geht so die DEFAMA vor, was die Portfoliobewertung tendenziell „zu niedrig macht“, aber auch keine Zuschreibungsgewinne ausweist, die nicht realisiert sind. DEMIRE macht es jedoch, wie fast alle Immobilienkonzerne, was in den Boomjahren auch zu hohen Gewinnausweisen führte, die teilweise halt nicht durch reale Geldflüsse unterlegt waren.
Portfolioentwicklung DEMIRE
Das DEMIRE-Portfolio hatte Ende 2022 einen Marktwert von 1,33 Mrd EUR (Vorjahr: 1,41 Mrd). Der verwässerte Nettovermögenswert (NAV) sank von EUR 629,5 Mio EUR auf 526,8 Mio EUR. Das entspricht einem Rückgang je Aktie von 5,94 auf 4,97 EUR – weit entfernt von dem aktuellen Aktienkurs von 1,99 EUR (09:07 Uhr). Aber die Gründe dafür sind bekannt. Und weitere Abschreibungen auf den Portfoliowert sind bei fortschreitender Immobilienkrise und Zinserhöhungen durchaus denkbar. Dagegen könnte wirken: LTV-Reduzierung, Reduzierung des Klumpenrisikos Anleihe. Und bei der Anleihe sollte der nächste Teilrückkauf schon in Vorbereitung sein.
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Bleibt dabei:“Und wenn DEMIRE demnächst Desinvestments oder Refinanzierungen mit Liquiditätszufluss durchführen würde, ist die Frage, ob nicht aus mehreren Gründen weitere Rückkäufe Sinn machen würden – Reduzierung des Klumpenrisikos, Senkung des LTV und Verbesserung der Perspektive für die „Aktie“ und so möglicherweise „eine Verkaufshilfe“ zur Klärung der derzeit unbefriedigenden Hauptaktionärs-Situation.„ (nwm, 25.11.2022)
