DEMIRE – Immobilienaktie abgestraft. Nicht nur wegen der allgemein negativen Stimmung bei Immobilienaktien, sondern auch wegen hauseigener Probleme. Dabei geht es bei DEMIRE weniger um operative Probleme, sondern um ein Fälligkeitsklumpenrisiko in Kombination mit abgabewilligen Hauptaktionären.
Und operativ läuft sogar einiges richtig bei DEMIRE. Auch wenn das überraschende Ausscheiden des CEO Ingo Hartlief zum 31.12.2022 überraschte, so scheitn man bei DEMIRE eines erkannt zu haben: Am 14.12.2022 zum Abschied des CEO vom bisherigen Vorsitzenden des Aufsichtsrats, Prof. Dr. Alexander Goepfert, der ab 1.1.2023 als CEO amten wird, in klare Worte gefasst:
„(…)weitere Reduktion der Komplexität der Portfoliostruktur ebenso notwendig wie der fortgesetzte Ausbau der stabilen Cash-Position“.
Und diese Politik des „Schrumpfens“, um die Schulden zu reduzieren, deren Refinanzierung aufgrund der DEMIRE-Sondersituation mehr als schwierig wäre, wird wohl auch den aktuellen CEO zum Wechsel „motiviert“ haben. Wenn man nicht mehr gestalten kann…
Konkret geht es um die allgemein bekannten Problematik exitwilliger Hauptaktionäre und einem Klumpenrisiko in Form einer im Oktober 2024 fälligen Anleihe. Denn die Anleihe mit einem Nominalvolumen von anfänglich 600 Mio EUR steht für einen Grossteil der gesamten Finanzschulden von 890,5 Mio EUR (Stand 31.12.2021). Und der Anleihekurs war/ist weit vom Nominalwert entfernt – selbst nach dem einem Kurssprung um rund 10% (Bid/Ask: 68 ,00 auf 73,00 EUR)auf die Ankündigung der DEMIRE hin, bis zu 50 Mio EUR nominal der ausstehenden Anleihe zurückzukaufen. Und am 24.11.2022 konnte
DEMIRE einen a.o. Bewertungsgewinn durch Rückkauf erzielen: 50 Mio Nominal zu 36 Mio EUR in Cash.
Der Rückkauf erfolgte zu einem durchschnittlichen Kurswert von 72 %, Was für DEMIRE bedeutet, dass für netto 36 Mio EUR die Verbindlichkeiten in der Bilanz um 50 Mio EUR reduziert werden konnten und folglich ein zusätzlicher bilanzwirksamer Gewinn von knapp 14 Mio EUR erzielt werden konnte. Und die Anleihe beläuft sich „nur noch“ auf 550 Mio EUR. Und das ist dem Management nicht genug:
DEMIRE verkauft kurz vor Jahresende Logistikimmobilie LogPark in Leipzig für rund 121 Mio EUR an einen deutschen institutionellen Investor.
Eine Erfolgsstory kommt zum Abschluss mit dem „netten Nebeneffekt“ die Kassen zu füllen. Für den nächsten Rückkauf der Anleihe? Erstmal zur Transaktion: Der veräusserte LogPark verfügt über eine Mietfläche von rund 159.000 m² und zählt mit Amazon und Momox zwei namhafte Hauptmieter mit langfristigen Mietverträgen. Das Asset Managementteam der DEMIRE entwickelte das ehemalige Quelle-Versandzentrum seit dem Ankauf 2015 zu einem Multi-Tenant-Objekt. Die Logistikimmobilie zeichnet eine gute Lage mit Autobahn- und Gleisanschluss nah zu Innenstadt sowie die Möglichkeit des 24/7h Betriebs aus. Der DEMIRE gelang es, seit Ankauf die Nutzermischung zu diversifizieren, Leerstand abzubauen und langfristige strategische Partnerschaften mit den Mietern aufzubauen. Nach dem Bezug zusätzlicher Mietflächen durch Amazon im Herbst 2022 war die Repositionierung des Logistikobjektes erfolgreich abgeschlossen.
NACHTRAG 1.01.2023: In der Bilanz zum 31.12.2021 wurde der LogPark noch mit 141,6 Mio EUR bewertet, was beim Verkaufspreis von 121 Mio EUR Abschreibungen nötig macht. Hier zeigt sich die Problematik der Zuschreibungen nach IFRS oder anderen, vom HGB abweichenden, Buchhaltungsverfahren. Auch wenn nicht bilanziell, so doch trotzdem Erfolgsstory aus dem brachliegenden Quelle-Lager ein voll vermietetes Logistik-Objekt gemacht zu haben. Je nach realem Liquiditätszufluss aus dem Verkauf, sollten Anleiherückkäufe weit unter Nominalwert hier kompensierende „Gewinne“ möglich machen. Der Verkauf zeigt auf jeden Fall ganz klar: Schrumpfen um – fast – jeden Preis, um das Anleihenrisiko zu reduzieren! Gut für die Anleihebesitzer, nur bedingt für die Aktionäre.
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Und jetzt ist die grosse Frage: Wieviel Nettozufluss kann DEMIRE durch den Verkauf realisieren? Und wird man eine weitere Anleihentranche zurückkaufen?
Die Kurse der Anleihe bewegen sich seit dem letzten Rückkaufangebot „in Regionen zwischen 66,00 und 70,00“, wobei es heute – nach der Nachricht des Objektverkaufs – im BID bei 67,2 auf ASK 76,61 nach höheren Anleihekursen aussieht am Ende des Tages. Offensichtlich wird wohl ein weiterer Rückkauf erwartet, zumindest aber wird durch den Verkauf die Liquiditätslage der DEMIRE deutlich verbessert.
Dazu kamen die sowieso schon starken Neunmonatszahlen – langsam sollte die DEMIRE wieder mehr Aufmerksamkeit finden am Markt – vielleicht auch bei Institutionellen, die das Problem der abgabewilligen Hauptaktionäre lösen könnten, welches bei DEMIRE „über allem schwebt“. Und so können Anleihebesitzer und Aktionäre der DEMIRE vielleicht bald eine Antwort auf unsere Frage vom November finden:
„Bleibt die Frage, ob das der letzte Rückkauf war. Eine höhere Rendite als jetzt knapp 39% auf 36 Mio EUR ist schwer…
… eine Schuldentilgung von 50 Mio EUR, Zinsersparnisse von 1,875 % für die Restlaufzeit der Anleihen (knapp 2 Mio EUR) und einen bilanzwirksame Gewinnerhöhung von knapp 14 Mio EUR. Kein so schlechtes Ergebnis – mit einem Immobilienerwerb wäre ein derartiges Verhältnis von Kapitaleinsatz zu Gewinn schwerlich möglich. Verlierer? Sofern der Anleiheverkäufer diese zu nominal oder vor Mai zu Kursen weit über 90% erworben hat, ein herber Verlust für ein Anleiheinvestment. Aber niemand muss verkaufen. Nur derjenige, der einen Ausfall der Anleihe bei Fälligkeit fürchtet.
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Und wenn DEMIRE demnächst Desinvestments oder Refinanzierungen mit Liquiditätszufluss durchführen würde, ist die Frage, ob nicht aus mehreren Gründen weitere Rückkäufe Sinn machen würden – Reduzierung des Klumpenrisikos, Senkung des LTV und Verbesserung der Perspektive für die „Aktie“ und so möglicherweise „eine Verkaufshilfe“ zur Klärung der derzeit unbefriedigenden Hauptaktionärs-Situation.„ (nwm, 25.11.2022)
