DEMIRE Aktie mit Luft nach oben? Die Anlagen des Gewerbeimmobilieninvestors mit Schwerpunkt Büroimmobilien mit einer Beimischung von Handels-, Hotel- und Logistikobjekten führten zum 31.12.2021 zu nennenswerten Bewertungsgewinnen. Und heute stellten die Hauptaktionäre der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) klar, was mit dem Bilanzgewinn 2021 zu passieren hat: Ausschütten. Zu 100 %. Und das gegen die klaren Wünsche des Managements und Aufsichtsrats, die noch am 16.03.2022 den Bilanzgewinn anderweitig verplanen wollten: „Vorstand und Aufsichtsrat (…) haben heute beschlossen, der Hauptversammlung 2022 vorzuschlagen, den Bilanzgewinn 2021 komplett auf neue Rechnung vorzutragen und keine Dividende für das Geschäftsjahr 2021 auszuschütten. Hintergrund dieser Entscheidung ist das geplante weitere Wachstum der Gesellschaft sowie etwaige anstehende Refinanzierungserfordernisse.„
DEMIRE Aktie – Dividendenwert. Wohl dauerhaft. Gezwungen. Gegen Pläne des Vorstands
Im letzten Jahr „schubsten“ die Hauptaktionäre die DEMIRE eine Dividende von 0,62 EUR für 2020 auszuschütten. : Am 04.03.2021 wiesen Apollo (Fonds: AEPF III 15 S.à r.l.), die rund 58,6 %, an der DEMIRE hält, und die Wecken-Gruppe, rund 32,1%, in einem Schreiben an die Gesellschaft darauf hin, „eine substantille Ausschüttung“ für 2020 zu erwarten.
Und so läuft es dieses Jahr wieder. Und zwar noch klarer: Nicht mehr substantielle, sondern vollständige Ausschüttung des Bilanzgewinns: „Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) hat heute Schreiben ihrer Mehrheitsaktionäre, der AEPF III 15 S.à r.l. („Apollo“) und der Wecken-Gruppe erhalten, indem sie dem Vorstand mitteilen, dass sie die Auszahlung einer Dividende für das Geschäftsjahr 2021 in Höhe des Bilanzgewinns anstreben. Der Bilanzgewinn 2021 beläuft sich auf EUR 32,9 Millionen. Derzeit sind 105.512.596 Aktien dividendenberechtigt, da die Gesellschaft 2.264.728 eigene Aktien hält. Auf dieser Basis ergibt sich eine Dividende von EUR 0,31 je Aktie.
Die Hauptversammlung wird für den 18. Mai 2022 geplant. Apollo hält rund 58,6 %, die Wecken-Gruppe rund 32,1% der Stimmrechte an der Gesellschaft. Die Gesellschaft geht davon aus, dass die Mehrheitsaktionäre ihre Stimmrechte auf der Hauptversammlung zugunsten einer solchen Dividendenausschüttung ausüben würden.“
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Und bei den Beteiligungsverhältnissen ist die Entscheidung der Gesellschaftsorgane eindeutig: Dividende 0,31 EUR!
Die Forderung den gesamten Bilanzgewinn auszuschütten könnte natürlich verschiedene Gründe haben: Die Hauptaktionäre benötigen Cash. Wäre für die DEMIRE die „günstigste Variante“. Andernfalls nämlich müsste man davon ausgehen, dass die Hauptaktionäre es der Gesellschaft nicht zutrauen würden, aus einbehaltenen Gewinnen höhere Renditen zu erwirtschaften als der Kapitalmarkt den Hauptaktionären bieten könnte. Aber das wäre natürlich die negative Auslegung. Was klar ist: DEMIRE Aktie handelt unter dem NAV, bietet eine attraktive Dividendenrendite – auch wenn die Dividende gegenüber 2020 halbiert ist – und sollte durch das Auslaufen der Pandemiemassnahmen in den nächsten Jahren durchaus weitere Zuschreibungen und auch Mietpreiserhöhungen sehen können.
Auf jeden Fall eine Ohrfeige für Aufsichtsrat und Vorstand! Wird die DEMIRE Aktie darunter leiden?
Wachstumswünsche und Refinanzierungsfragen scheinen die Aktionäre nicht zu interessieren. Ob die Organe der Gesellschaft „so einfach über die Klarstellung der Machtverhältnisse in einer Aktiengesellschaft hinweggehen werden? Kommen möglicherweise unruhige Zeiten auf die DEMIRE zu? Jedenfalls sehen dieErwartungen für 2022 keine Riesensprünge: Vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Entwicklung fällt der Ausblick zweigeteilt aus. Die wirtschaftlichen Auswirkungen des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine und der weitere Verlauf der Coronapandemie sind nicht vollständig abschätzbar. Der Vorstand sieht die DEMIRE jedoch auch in unsicheren Zeiten resilient aufgestellt und blickt deshalb zuversichtlich auf die wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft. Für 2022 rechnet die DEMIRE mit Mieterträgen zwischen 78,0 und 80,0 Mio EUR Auf dieser Basis werden FFO I in der Spanne von 38,5 und 40,5 Mio EUR erwartet.
DEMIRE Aktie weit unter NAV gehandelt – wie lange noch?
Wer ist die DEMIRE überhaupt. Was steht hinter dem NAV der DEMIRE Aktie? Laut Eigendarstellung des Unternehmens: „ Die DEMIRE verfügt zum 31. Dezember 2021 über einen Immobilienbestand von 64 Objekten mit einer Vermietungsfläche von rund 1,0 Million Quadratmetern. Unter Berücksichtigung des anteilig erworbenen Objektes Cielo in Frankfurt/Main beläuft sich der Marktwert auf rund EUR 1,7 Milliarden.
Die Ausrichtung des Portfolios auf den Schwerpunkt Büroimmobilien mit einer Beimischung von Handels-, Hotel- und Logistikobjekten ist der Rendite- / Risikostruktur für das Geschäftsfeld Gewerbeimmobilien angemessen. (…) Das Portfolio der DEMIRE soll mittelfristig deutlich ausgebaut werden. Bei der Erweiterung des Portfolios konzentriert sich die DEMIRE auf FFO-starke Assets mit Potentialen, während nicht strategiekonforme Objekte weiterhin gezielt abgegeben werden. Operativ und prozessual wird die DEMIRE mit zahlreichen Maßnahmen weiterentwickelt. Neben Kostendisziplin wird die operative Leistung durch einen aktiven Asset- und Portfolio-Management-Ansatz gesteigert.„(Unternehmensdarstellung)
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Und die renditeorientierten Hauptaktionäre haben bestimmt ein Auge auf Kostendisziplin und weitere Renditeoptimierung (FFO-Steigerung) des Portfolios. Aber offensichtlich kein gesteigertes Interesse an einem „deutlichen Ausbau des Portfolios“. Ob auf Dauer diese unterschiedlichen Zielsetzungen der Stakeholder vereinbar sind, wird sich zeigen. Für die DEMIRE wäre eine Strategieabstimmung zwischen Management und Aktionären wünschenswert.
