DEMIRE Aktie bleibt trotz „nomaler Ergebnisse“ im Schatten der abgabewilligen Aktionäre und Anleiherefinanzierung.

mit dem Nebeneffekt bis zum Ausstieg jeden Bilanzgewinn vollständig zur Ausschüttung an die Aktionäre zu bringen, wie bereits für zwei Geschäftsjahre durchgezogen. Dazu kommt ein gefährliches Klumpenrisiko auf der Finanzierungsseite – eine 600 Mio EUR Anleihe steht für einen Grossteil der Gesamtverbindlichkeiten, hat eine relativ kurze Restlaufzeit bis 2024 und ist aufgrund der Situation auf der Aktionärsseite wahrscheinlich schwer zu refinanzieren, zumindest bis zur Klärung auf dieser Seite. Und dazu kommen die derzeit steigenden Zinsen. Operativ sieht es besser aus:

FoF steigen, Portfoliobereinigung reduziert Mieteinnnahmen im ersten Halbjahr – hilft bei Refinanzierungsfragen definitiv. Hilft auch der DEMIRE Aktie

Die Funds from Operations I (nach Steuern, vor Minderheiten) wachsen im Berichtszeitraum um 7,1 % bzw. auf 20,8 Mio EUR nach 19,4 Mio EUR in der Vorjahresperiode. Der NAV je Aktie (unverwässert) sinkt nach einer Dividendenauszahlung von 0,31 EUR auf 5,79 EUR – zum 31.12.2021 bei 5,96 EUR. Beim derzeitigen Aktienkurs von rund 3,38 EUR ein schöner Discount, insbesondere da ein Verkauf nach Bilanzstichtag über dem „Verkehrswert“ die Bewertung der Immobilien als „nicht übertrieben“ bestätigte, zumindest für den Einzelfall.

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Die Anzahl der Immobilien bleibt mit 64 Objekten gegenüber dem Jahresende 2021 ebenso konstant wie der Wert des Portfolios von rund 1,4 Mrd EUR. Ein Objektverkauf über Verkehrswert erfolgte nach dem Berichtsstichtag. Die DEMIRE weist für den Berichtszeitraum eine hohe Vermietungsleistung von rund 145.000 m² aus, wovon 72 Prozent auf Anschlussvermietungen, herausstechend die IMOTEX-Vertragsverlängerung in Neuss,  und 28 Prozent auf Neuvermietungen entfallen. Die EPRA-Leerstandsquote des Portfolios sinkt auf 9,5 nach 11,0 % zum Jahresende 2021. Der WALT bleibt mit 4,6 Jahren im Vergleich zum 31.12.2021 (4,7 Jahre) nahezu konstant. Das like-for-like Wachstum der annualisierten Vertragsmieten seit dem 30.06.2021 beträgt 0,9%.

Prognose bestätigt

Für 2022 erwartet der Vorstand Mieterträge zwischen 78,0 und 80,0 Mio EUR sowie FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) in der Spanne von 38,5 und 40,5 Mio EUR. Im ersten Halbjahr erreicht wurden Mieterträge in Höhe von 39,5 Mio EUR erreicht – im Plan. Letztendlich errreicht das EBT einen Wert von 17,5 Mio EUR gegenüber 18,8 Mio EUR im ersten Halbjahr 2021.

Ingo Hartlief, CEO der DEMIRE, sagt: „Die wirtschaftliche Stabilität unseres Portfolios belegt unsere REALize Potential Strategie. Wir verzeichnen weiterhin eine rege Nachfrage für unsere Flächen und profitieren von einer heterogenen Mieterstruktur in unseren Objekten. Trotz der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Unsicherheit sehen wir uns deshalb für die Zukunft gut aufgestellt.“

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Die am Kapitalmarkt wenig geliebten Hauptaktionäre, zumindest der grössere von beiden, der Apollo (Fonds: AEPF III 15 S.à r.l.), der rund 58,6 %, an der DEMIRE hält, und die Wecken-Gruppe, rund 32,1%, haben beide ihre Beteiligung „ins Schaufenster“ gestellt. Wollen – natürlich zu guten Preisen, was relativ ist – sich von der DEMIRE trennen. Und das täte der Gesellschaft wohl gut. Die Aufschüttungspolitik der letzten beiden Jahre wurde von den Hauptaktionären „erzwungen“ gegen Management und Aufsichtsrat.

Vollausschüttung – durchgesetzt. Dadurch Wachstumspläne natürlich gebremst. Trotz profitablen Geschäfts

Am 04.04.2022 berichteten wir: „Im letzten Jahr „schubsten“ die Hauptaktionäre die DEMIRE eine Dividende von 0,62 EUR für 2020 auszuschütten. : Am 04.03.2021 wiesen Apollo  (Fonds: AEPF III 15 S.à r.l.),  die rund 58,6 %, an der DEMIRE hält, und die Wecken-Gruppe, rund 32,1%, in einem Schreiben an die Gesellschaft darauf hin, „eine substantille Ausschüttung“ für 2020 zu erwarten.

Und so läuft es dieses Jahr wieder. Und zwar noch klarer: Nicht mehr substantielle, sondern vollständige Ausschüttung des Bilanzgewinns: „(…)Der Bilanzgewinn 2021 beläuft sich auf EUR 32,9 Millionen. Derzeit sind 105.512.596 Aktien dividendenberechtigt, da die Gesellschaft 2.264.728 eigene Aktien hält. Auf dieser Basis ergibt sich eine Dividende von EUR 0,31 je Aktie.“ (nwm Artikel komplett – HIER) So versteht man die Teilnahme der DEMIRE an der Investorenkonferenz natürlich trotz der ketzerischen Fragestellung des CFO – Hauptsache die Hauptaktionäre wechseln, um auch wieder in das Wachstum der Gesellschaft „Geld stecken zu können“. Das in der Vergangenheit durchaus Überrenditen erwirtschaften konnte.

Aber wegen drohenden Kontrollwechsels hat man die Hauptfianzierung – 600 Mio Anleihe – mit einer relativ kurzen Laufzeit (2024) emittiert

Die 2019 mit einem Zinskoupon von nur 1,875 % emittierte Anleihe steht in 2024 vollständig zur Refinanzierung an. Neben dem zeitpunktbezogenem Klumpenrisiko führt die derzeit beginnende Zinssteigerunsgphase, deren Geschwindigkeit nicht einschätzbar ist, zu einer Bedrohung der derzeit günstigen Fremdkapitalkosten. Und somit zu einer Bedrohung der bisher überzeugenden Renditen des Immobilienportfolios.

Neue Hauptaktionäre, die nicht den Apollo Malus „mit sich bringen“, könnten das derzeit schwache Rating zumindest bezogen auf die operativen Daten – von Ba3 verbessern und so gegen den Zinstrend die Risiken höherer Refinanzierungskosten ab 2024 reduzieren. Die Ausschüttungspolitik der derzeitigen Hauptaktionäre muss eine Ratingagentur, die ja die Zukunftstragfähigkeit eines Unternehmens einschätzt, zu Abschlägen des Ratings veranlassen.

Auf der „Immobilienseite“, dem operativen Ansatz der DEMIRE und der entsprechenden Skalierbarkeit bei einem gleichbleibenden, in der Vergangenheit „zusammengestrichenen“ Fixkostenblock, sieht es „nicht schlecht aus“. Heute wieder bestätigt durch die Halbjahreszahlen. Und der geplante Ausstieg der Hauptaktionäre könnte einerseits die „Aktie“ liquider“ und damit für Anleger interessanter machen, andererseits könnte er die in 2024 anstehende Refinanzierung vereinfachen. Je länger dieser Schwebezustand der aussteige willigen und „Ausschüttungen um jeden Preis fordernden“ Hauptaktionäre Bestand hat, desto schlechter für die DEMIRE Aktie. Dazu die Fälligkeit von 600 Mio EUR an einem festen Zeitpunkt – Zinsänderungsrisiko, Refinanzierungsrisiko. Spannende Aktie je eher „neue Hauptaktionäre“ einstiegen sollten und eine andere Ausschüttungspolitik verfolgen sollten…

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