DEMIRE – Immobiliengesellschaft mit Klumpenrisiko. Anleihe über 499 Mio EUR Restvolumen drohte mit Fälligkeit im Oktober 2024 die Story zu beenden. Dass scheint man nun gelöst zu haben. Nach einem für alle Stakeholder angemessen und fair erscheinendem Prolongationsvorschlag konnte man nun weitere Gläubiger überzeugen.
Am 5. Juni veröffentlichte man, eine „Einigung mit einer Gruppe von Anleihegläubigern über die Restrukturierung der Anleihe 2019/2024; Großaktionär macht entsprechende Zusagen.“ (DEMIRE, ad-hoc Überschrift, 5.06.2024) Und am 22. Juni hiess es noch „… im Hinblick auf die weiterhin ausstehende Restrukturierung ihrer unbesicherten Unternehmensanleihe„. Während also hier die endgültige Vereinbarung noch aussteht, kam am Sonntag neues Ungemach auf die DEMIRE-Stakeholder zu. Ein Element des Lösungspakets vom 5.Juni wackelt durch die Insolvenzbedrohung der Limes-Gesellschaften: „DEMIRE hat sich bisher nicht auf eine Verlängerung eines Kredits zur Finanzierung eines Immobilien-Portfolios mit der DZ HYP AG geeinigt; Insolvenzgefahr für betroffene vier Objektgesellschaften“ – so in der ad-hoc vom 30.06.2024, 22:51 Uhr.
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Probleme bei Limes Gesellschaften scheinen lösbar – heute haben weitere Gläubiger Laufzeitverlängerung zugestimmt – 90% Quorum erreicht.
Gestern machte man sich noch Gedanken, ob die DZ Hypo Entscheidung das ganze Paket gefährden könnte: Denn in der am 5.Juni präsentierten Anleihe-Lösung sollen Apollo zuzurechnende Entities an DEMIRE bisher in den Limes-Gesellschaften gebundene Liquidität – gegen potentiellen Assetübertrag – an die DEMIRE zurückführen. Wäre wohl unmöglich im Falle einer für möglich/notwendig gehaltenen Insolvenz der Limes Gesellschaften. Scheint aber wohl kein entscheidender Punkt, denn heute heisst es:
„DEMIRE erzielt kommerzielle Einigung mit einer weiteren Gruppe von Anleihegläubigern über die Restrukturierung der Anleihe 2019/2024„, ad hoc, 2.07.2024, 0:17 Uhr.
Eine weitere bedeutende Gruppe von Anleihegläubigern habe sich bereiterklärt, die finanzielle Restrukturierung zu unterstützen, „wie sie in der Ad-hoc-Mitteilung der Gesellschaft vom 5. Juni 2024 („Transaktion„) beschrieben ist und wie sie zwischen der Gesellschaft und einer bestimmten Gruppe von Anleihegläubigern („Ad-hoc-Gruppe„) in einer Lock-up-Vereinbarung („Lock-up-Vereinbarung„) vereinbart wurde, vorbehaltlich der folgenden begrenzten Änderungen:
(i) Zahlung einer zusätzlichen Gebühr in Höhe von 2 % durch die Gesellschaft an die Anleihegläubiger für den Fall, dass es der Gesellschaft nicht gelingt, den ausstehenden Kapitalbetrag der Anleihe im Jahr 2026 um EUR 50.000.000,00 zu reduzieren, wobei diese Reduzierung zum Nennwert erfolgen muss;
(ii) Erhöhung des PIK-Zinses im Jahr 2027 von 1 % auf 3 %, wenn die Anleihe nicht bis Ende 2026 vollständig zurückgezahlt wurde (diese Änderungen, die „Vorgeschlagenen Änderungen“).
Auf dieser Grundlage haben die weiteren Anleihegläubiger außerdem zugestimmt, sich an dem Backstop des Rückkaufangebots der Anleihe zu beteiligen, wie in der Ad-hoc-Mitteilung der Gesellschaft vom 5. Juni 2024 dargelegt.“
Da die Ad-hoc-Gruppe einer Verbesserung der Gläubigersituation sehr wahrscheinlich zustimmen wird, scheint damit das „Klumpenrisiko“ Anleihe gelöst – formal fehlt noch die Zustimmung der ad-hoc-Gruppe und dann eine Abstimmung aller Anleihegläubiger, wo man dann wohl mehr als 90% der ausstehenden Anleihen auf der Prolongationsseite hätte. HIER DIE URSPRÜNGLICHE EINIGUNG, die sich nun punktuell für die Aneliehbesitzer noch verbessert – aber immer noch massvoll, im Vergleich zu anderen „Lösungen“ – erinnert sei beispielsweise an die Adler Group.
Portfolio ist stark – auch wenn kräftiger Abwertungsbedarf bei DEMIRE besteht.
Bereits zum 30.06.2023 gab es eine Portfoliobewertung, die zu Abschlägen von beim NAV führte. Neben Verkäufen von Immobilien führte im Wesentlichen diese Neubewertung dazu, dass das NAV je DEMIRE-Aktie zum 30.09.2023 um 0,61 EUR auf 4,38 EUR je Aktie (31.12.2022: 4,99 EUR) gesunken ist. Hier ist nun zum 31.12.2023 ein noch kräftigeres Bewertungsminus zu erwarten:
„Die DEMIREDeutsche Mittelstand Real EstateAG(ISIN: DE000A0XFSF0) („DEMIRE“ oder „Gesellschaft“) lässt derzeit durch den externen Gutachter Savills eine Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum Stichtag 31. Dezember 2023 durchführen. Auf Grundlage eines Bewertungsentwurfs geht die Gesellschaft gegenwärtig davon aus, dass der Verkehrswert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (like-for-like) zum 31. Dezember 2023 im Vergleich zum Jahresende 2022 voraussichtlich um 12,0 % bis 14,5 % bzw. EUR 127 Mio. bis EUR 154 Mio. zurückgehen wird. Die Veröffentlichung des Jahresfinanzberichts der DEMIRE ist für den 25. April 2024 geplant.“ (Ad-hoc | DEMIRE | 22 Januar 2024 15:12)
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Von 1,16 Mrd. EUR Portfoliowert geht’s kräftig runter. Verhagelt die Kennzahlen wie LTV, NAV, …
Am 9.11.2023 hiess es noch, dass der Marktwert des DEMIRE-Portfolios im Vergleich zum Jahresende 2022 von 1,33 Mrd EUR auf rund 1,16 Mrd EUR zum 30.09.2023 gesunken sei. Und jetzt nochmals Minus 12 bis 14,5%, dazu der Verkauf des Logparks – sollte ein neuer Tiefststand des Portfolios werden. Dass sich das NAV und der Aktienkurs annähern ist eigentlich schön, aber nicht wenn der NAV immer weiter sinkt und der Entwicklung des Aktienkurses folgt.
