Immobilienaktie ist nicht gleich Immobilienaktie. Und Immobilienaktien sind normalerweise auch keine Kursverdoppler, aber sie könnten dem Aktionär auch in unruhigeren Börsen-Zeiten helfen sein Depot „wetterfester“ zu machen.Und derzeit häufen sich die Stimmen, die von einer bevorstehenden Korrektur sprechen. Grund für uns heute mit der Serie über „defensive Aktien“ für stürmische Zeiten zu beginnen. Gerade weil die Börsen seit den Corona-Tiefs im März letzten Jahres eine beeindruckende Kursentwicklung hinlegten, die einen durchaus schwindlig machen könnte, steigt die Nervösität. Und so steigt wohl auch die Wahrscheinlichkeit einer Korrektur. Insbesondere im Umfeld steigender Inflationszahlen, eines schwelenden Konflikts zwischen den USA und China, Wachstumseinschränkungen durch Mangel an Komponenten, wie beispielsweise der Chipmangel in der Automobilindustrie, sinkende Attraktivität chinesischer Aktien wegen politischer „Aktivitäten“, Unsicherheiten über die weitere Entwicklung der Corona-Pandemie, …
Bangemachen nicht nötig. Aber es gibt Aktien, die defensiv und relativ unbeschadet durch unruhigere Börtsenzeiten kommen sollten
Neben der Krisenwährung Gold, die keine Dividende oder Zinsen „bringt“, bieten sich hier eher defensive Aktien an, die „in ihrer Nische“ relativ unbeschadet von möglichen weltwirtschaftlichen „Abkühlungen“ ihr Geld verdienen sollten. Und hier gibt es Werte, die zwar nicht zum Discount zu bekommen sind, die aber bisher durch kontinuierliche Wachstumsraten laufend ihre Position verbesserten. Und das mit einer fokussierten Strategie inclusive klarer „Mindestanforderungen“ an Investitionen. Aus der Vielzahl möglicher Kandidaten haben wir zu Anfang 3 Immobilien-Werte „herausgepickt“, die unseres Erachtens nach dauerhaft in einem Depot eine „feste Burg“ sein könnten. Keine Kursverdoppler auf Monatssicht, aber wahrscheinlich auch keine 50 % Minus auf Monatssicht, egal wie die „Märkte“ sich entwickeln.
H2-Update: Am 19.08. will Nel wohl das Desaster der Q1 Zahlen vermeiden. Man gibt den Analysten Hinweise für Q2 an die Hand.Ob das wirklich der Aktie hilft?
Und nicht jedes immobilienunternehmen ist gleichzeitig eine „sichere Bank“ für alle Börsenlagen. Dass gilt nicht nur für Eyemaxx, publity/PREOS und Corestate, sondern beispielsweise auch für Immobilienwerte, die sich auf Teilbereiche konzentrieren, die anfälliger für Krisen sind, wie beispielsweise eine Euroshop. Auch wenn bei Euroshop durchaus ein kräftiger Abschlag zum Immobilienportfolio im Aktienkurs berücksichtigt ist. Nischenplayer mit „Ruhekissen“-Potential:
Deutsche Konsum REIT, DEFAMA und Noratis
Zweimal Unternehmen, die auf „Nahversorgung“ konzentriert sind, der dritte fokussiert sich auf Wohnimmobilien in Problemlagen mit Renovierungsstau. Wohnen und Essen geht immer. Von der Kapitalisierung der mit Abstand „schwerste Wert“ ist die Deutsche Konsum REIT. Vollkommen unterschiedliche Ansätze, aber alle drei sind erfolgreich durch die Corona-bedingten Einschränkungen „gekommen“. Und wenn man sich die Kursentwicklung ansieht, kann man durchaus noch Potenzial sehen. Insbesondere die Unternehmensentwicklung und die Planungen lassen eine gute Entwicklung nicht nur in 2021 möglich erscheinen.
Wohnimmobilien in Nicht-Metropolen, teilweise renovierungsbedürftig
sind für die Noratis AG (ISIN: DE000A2E4MK4) die Objekte der Begierde. Für die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) sind es Nahversorgungszentren/Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Und die Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3) verfolgt einen ähnlichen Ansatz, wie die DEFAMA, spielt aber vom Volumen (noch ?) in einer anderen Liga mit ihren aktuell 174 Objekten, die ebenfalls schwerpunktmässig im Osten Deutschlands liegen, dazu ein weiterer Hotspot im östlichen Bayern und im Ruhrgebiet.
Deutsche Konsum REIT AG. Nicht langweilig. Und auf Dauer…
Man könnte die Handelsrange der Deutsche Konsum REIT – Aktie als langweilig oder aber auch als „seitwärts mit negativer Tendenz“ bezeichnen. Denn trotz steigender Erträge/FFO, Portfolioaufbau mit strengen Renditekriterien, hängt die Aktie „fest“. Warum also einsteigen? Vielleicht weil irgendwann die Anleger die relative „Verbilligung“ bemerken werden? Oder weil die Aktie im Vergleich zur wesentlich besser performanden DEFAMA an Attraktivität gewinnt? Oder weil auch das Rückschlagspotential der Aktie in allgemeinen Marktschwächen begrenzt erscheint?
Steinhoff: Pepkor Beteiligung wird auf 50,1 % reduziert – Aktien als Vergleichszahlung plus 400 Mio EUR für die Cash Komponente.
Zuletzt Prognose bestätigt am 12.05.2021
„Trotz des seit November anhaltenden Lockdowns verzeichnet die DKR nach wie vor nur marginale Mietausfälle. Die „klassischen“ Mieter der DKR – Versorger des täglichen Bedarfs wie der Lebensmitteleinzelhandel sowie SB-Warenhäuser, Drogerien, Apotheken und auch Baumärkte – sind von den anhaltenden Lockdown-Regelungen nicht oder nur vorübergehend betroffen. Für die vom Lockdown betroffenen Mieter strebt die Gesellschaft die Vereinbarung individueller und fairer Lösungen an, die im beiderseitigen Interesse liegen. Für das laufende Geschäftsjahr erwartet die DKR hieraus aktuell keine wesentlichen negativen Auswirkungen auf die Mieterlöse.
Auf dieser Basis und angesichts der noch erfolgenden Nutzen- und Lastenübergänge erworbener Immobilien bestätigt der Vorstand seine Prognose und erwartet einen FFO zwischen EUR 42 Mio. und EUR 45 Mio. im Geschäftsjahr 2020/2021 sowie eine FFO Run Rate zum 30. September 2021 zwischen EUR 47 Mio. und EUR 51 Mio.“ Und bei einer Dividende von zuletzt 0,40 EUR ergibt sich bei Kursen von derzeit 14,55 EUR (52-Wochen Hoch: 16,85 EUR; Tief: 14,25 EUR) möglicherweise eien attraktive Einstiegsmöglichkeit. Und die letzten Zahlen – zum 31.03.2021 – entsprachen voll en Erwartungen.
Geschäftsansatz scheint krisenfest
Und mit folgenden Ankaufkriterien ist auch langfristig nicht mit grösseren Überraschungen zu rechnen. Ankaufkriterien für neue Objekte laut DKR-Homepage, 02.08.2021: „Ankaufkriterien/Unser Investmentfokus liegt auf folgenden Gewerbeimmobilien:
- Investitionsstandorte
Möglichst überdurchschnittliche Einkaufslagen in regionalen und mittleren Zentren Deutschlands
- Nutzungsarten
Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs
- Vermietungsstand
Hoher Leerstandsanteil ist kein Ankaufshemmnis
- Objektqualität
Gute Grundsubstanz mit möglichem Renovierungs- und Entwicklungsbedarf
- Zielrendite
Cirka 10% auf Basis der Ist-Mieten“
So könnte langfristig ein relativ kontinuierliches Wachstum gewährleistet sein. Und die Fokussierung auf den täglichen Bedarf sichert relativ konstante Entwicklungen.
17.09.2021 AKTUELLE ENTWICKLUNGEN BEI DER DKR: Aktie der Deutsche Konsum REIT-AG schwächelt bereits seit längerem und markiert nun neue Jahrestiefs. Wieso? Kaufkurse?
30.09.2021 UMSETZUNG DER GEÄNDERTEN FIRMENPOLITIK: Deutsche Konsum REIT hat die Zeichen erkannt: Verkauf realisiert Wertsteigerungen. Weitere Aktionen für „Shareholdervalue“ angekündigt.
DEFAMA – Wachstumspfad seit Jahren ungebrochen
Bei DEFAMA sieht es charttechnisch „am besten“ aus – eine beeindruckende Performance mit einem steilen Anstieg seit den Märztiefs, als der erste Lockdown die Aktienmärkte auf Talfahrt schickte. Und so eilte die Aktie in den letzten Monaten von Rekordhoch zu Rekordhoch. Aber trotzdem nicht zu „Phantasiebewertungsrelationen“. Und operativ läuft es auch rund, mit viel Perspektive für 2021 – mit klaren Zielvorgaben bis 2025.
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Und zuletzt mit Halbjahreszahlen, die alle Erwartungen erfüllten
Im ersten Halbjahr 2021 erzielte die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) bei einem Umsatz von 8,4 (Vj. 6,6) Mio EUR ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) in Höhe von 8,0 (4,2) Mio EUR. Dabei wurde ein Ergebnis vor Steuern von 4,6 (1,6) Mio EUR erwirtschaftet. Das Nettoergebnis verdreifachte sich auf 3,6 (1,2) Mio EUR. Dies entspricht einem Gewinn von 0,82 (0,28) EUR je Aktie. Die Funds From Operations (FFO) erreichten 3,5 (2,8) Mio EUR und erhöhten sich somit um 26% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Zu berücksichtigen ist, dass im Juni 2021 wie angekündigt durch den Verkauf des REWE City Center Bleicherode ein außerordentlicher Gewinn von 2,6 Mio EUR vor Steuern realisiert wurde. Ohne den Verkauf lag das Ergebnis vor Steuern in den ersten sechs Monaten 2021 bei 2,0 Mio EUR und das Nettoergebnis bei 1,4 Mio EUR bzw. 0,32 EUR je Aktie. Auf den FFO des ersten Halbjahres hatte der Verkauf keine Auswirkungen.
In den Zahlen enthalten waren im ersten Halbjahr 2021 die Erträge von 44 Bestandsobjekten, wobei der Nutzen-Lasten-Wechsel in Gardelegen erst Ende April erfolgte. Zu beachten ist, dass aufgrund des laufenden Umbaus in Radeberg im Vorjahreszeitraum deutlich niedrigere Erträge enthalten waren. Der jüngste Zukauf in Barsinghausen steuert ab Juli erstmals Erträge bei und kompensiert fast exakt das verkaufte Objekt in Bleicherode. Einen perfekten Eidnruck über Philosophie, Strategie und Perspektiven der DEFAMA – und wo der Zug hingehen soll – vermittelt unser Interview mit dem Gründer und CEO der DEFAMA Matthias Schrade im Dezember letzten Jahres.
Auch hier klares Konzept – erinnert an die DKR. Der Markt ist gross genug für BEIDE
Man will eienr der Grössten in der Nische werden: „DEFAMA ist ein Immobilien-Unternehmen mit Fokus auf kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. In dieser Nische sehen wir besondere Chancen, weil die in unserem Fokus stehenden Objekte für die meisten institutionellen Investoren zu klein sind. Dadurch ergeben sich Kaufgelegenheiten zu günstigen Preisen.“
Und die Ankaufkriterien erinnern ebenfalls an die DKR: „Neben der Standortqualität ist ein günstiger Kaufpreis für uns das entscheidende Kriterium. Wir erwerben nur Objekte mit zweistelliger Nettomietrendite und einer Mietvertragsstruktur, die eine gute Finanzierbarkeit der Immobilie erlaubt.“ (Beide Homepage DEFAMA, 02.08.2021)
Auch wenn der Kurs mit aktuell 22,80 EUR nahe dem Allzeithoch handelt, ist die DEFAMA, mit einer Kapitalisierung von knapp 100 Mio EUR „gerade noch unterhalb des Fokus“ der meissten institutionellen Investoren, eine interessante Alternative zur DKR (52-Wochen Hoch: 23,20 EUR; Tief: 17,10 EUR – mittlerweile 13,00 EUR, siehe: Aktie der Deutsche Konsum REIT-AG schwächelt bereits seit längerem und markiert nun neue Jahrestiefs. Wieso? Kaufkurse?). Auch wenn derzeit die DKR bei einigen Kennziffern etwas günstiger erscheint, haben doch beide Werte Perspektive auch in „schwächeren Börsenphasen“ sich besser zu halten als viele andere Werte.
Steinhoff: Pepkor Beteiligung wird auf 50,1 % reduziert – Aktien als Vergleichszahlung plus 400 Mio EUR für die Cash Komponente.
GEA mit grösstem Auftrag der Firmengeschichte
Und Noratis?
machte letztes Jahr einige Veränderungen durch: Ein neuer Hauptaktionär gab dem Unternehmen die Möglichkeit zum „Bestandshalter“ in der gewählten Immobilienklasse zu werden. Gleichzeitig sollen weiterhin aufgewertete Immobilien mit reduziertem Leerstand zu einem „kräftigen Gewinn“ veräussert werden. Bevorzugt an die jeweiligen Eigennutzer. Das Geschäftsmodell basiert auf dem laufend hohen Angebot an Bestandswohnungen mit Renovierungsbedarf und der robusten Nachfrage nach attraktivem Wohnraum, der gleichzeitig bezahlbar ist. Nach diesem Konzept hat Norats aktuell ein Portfolio von rund 3.400 Wohneinheiten aufgebaut.
Klare Ankaufregeln – zeigen Krisensicherheit des Geschäfts. Wohnraum, niedrigpreisig, möglichst kein Gewerbe und dass in Städten ab 10.000 Einwohner, bundesweit
Standort und Lagen: Bundesweit in Randlagen; keine sozialen Brennpunkte; Städte ab ca. 10.000 Einwohner.Insbesondere von Interesse: Siedlungsbauten, Werkswohnungen und Quartiere.
Zustand: Objekte mit kaufmännischem und / oder technischem Entwicklungspotenzial
Objektgröße: Ab ca. 20 Wohneinheiten; bevorzugt Wohnnutzung; Gewerbenutzung nur in Ausnahmefällen bei geringem Anteil
Öffentliche Förderung: Möglich, insbesondere bei kurzer Restlaufzeit der (Nach-) Bindefrist. Bevorzugt werden generell Asset Deals
Solide Bilanzen, starker Hauptaktionär im Hintergrund, Wachstum
Nach anfänglicher Zurückhaltung kann die Aktie der Noratis mittlerweile auf eine schöne Jahresperformance zurückblicken. Möglicherweise hat auch der neue Hauptaktionär und dessen langfristig definierte Rolle eine gewisse Übernahmephantasie genommen. Jedenfalls ist das Geschäftsmodell unspektakulär und relativ unbeeinflusst von wirtschaftlichen Verwerfungen oder Krisen. Vielmehr sollten Krisen oder wirtschaftliche Abschwächungen die Einkaufspreise eher senken für Noratis. Zwar scheinen riesige Kurssprünge mit dem gewählten Business-Modell nicht unbedingt wahrscheinlich, aber schöne Renditen unbeeinflusst von Makrofaktoren scheinen erzielbar – zumindest im operativen Bereich. Nach einem erfolgreich verlaufenen Geschäftsjahr 2020 setzte die Noratis dieses Jahr bereits im Rahmen ihrer Strategie diverse Objektkäufe, aber auch Verkäufe um.
Einzelheiten zur aktuellen Ausrichtung, den Plänen für 2021 und „ein Feeling für Noratis“ kann man in einem Interview des nwm mit dem CFO der Noratis AG, André Speth finden. Aktuell handelt die Noratis AG-Aktie bei 20,60 EUR (52-Wochen Hoch: 22,10 EUR; Tief: 15,60 EUR). Wachstumszahlen, Perspektiven und möglicherweise mehr oder weniger unbeeindruckt von der weltweiten Börsenturbulenzen. So sie denn kommen sollten.
Chart: Noratis AG | Powered by GOYAX.de
