DEFAMA – Fels in der Brandung, so könnte man eine Parallele zu einem bekannten Versicherungsunternehmen ziehen. Während andere Immobiliengesellschaften in Probleme gerieten, in der Regel rote Zahlen ablieferten, operativ und auch beim Aktienkurs, und teilweise auch die Segel streichen mussten, steht DEFAMA heute grösser und stärker als zu Beginn der Zinswende da. Woran es liegt?
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Neben vielem anderen auch an der konsequenten Umsetzung einer klaren Strategie: „Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€. Angestrebt wird dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite“ – so heisst es in einer Firmenveröffentlichung.
Während andere Immobiliengesellschaften mit – teilweise hausgemachten – Problemen kämpfen müssen,…
…. zum Verkauf von Asset’s gezwungen sind, um ihre Verschuldung in den Griff zu bekommen, konnte und kann man in Berlin die Chancen am Transaktionsmarkt nutzen. Selektive Verkäufe, wenn der Preis stimmt, und vor allen Dingen Käufe, wenn der Preis stimmt. Und das auch bei den gestiegenen Finanzierungskosten. Denn der Anstieg von Finanzierungskosten kann – wenn man das nötige Eigenkapital hat – durch gesunkene Verkaufspreise „kompensiert“ werden. Bedeutet für die Transaktionsliste der DEFAMA nach dem Verkauf des Fachmarktzentrums Büdelsdorf, der nicht nur 3 Mio EUR Liquidität für Zukäufe freisetzte, sondern auch einen positiven Einmaleffekt von 1,5 Mio EUR vor Steuern für die GuV lieferte, heute ein „passender“ Zukauf:
Kaufvertrag über zwei bei Berlin liegende Objekte – DEFAMA findet was Passendes.
DEFAMA erwirbt einen 2015 gebauten Drogeriemarkt in Teltow und ein 2016 gebautes Ensemble aus Drogerie- und Getränkemarkt in Storkow (Mark). Dabei verfügt der Neuerwerb in Teltow über eine vermietbare Fläche von ca. 800 qm und befindet sich auf einem gut 2.000 qm großen Grundstück. Die Immobilie ist an die Drogeriemarktkette DM vermietet. Das Objekt in Storkow (Mark) verfügt über vermietbare Flächen von insgesamt rund 1.500 qm und befindet sich auf einem 4.000 qm großen Grundstück. Mieter sind Rossmann und Getränke Hoffmann. Direkt benachbart ist bei beiden Standorten jeweils ein moderner ALDI-Markt.
Und nach Abschluss aller laufenden Transaktionen steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf gut 24 Mio EUR. Das Portfolio umfasst dann 67 Standorte mit 276.000 qm Nutzfläche, die zu 96% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Rossmann, Getränke Hoffmann, JYSK, AWG, Deichmann, KiK, Takko, TEDi und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei rund 11,5 Mio EUR, entsprechend 2,40 EUR je Aktie.
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… und im Rahmen der Q1-Zahlen machte DEFAMA klar „vor allem in der zweiten Jahreshälfte mit einem steigenden Kaufvolumen zu rechnen ist„.
Diese Ende Mai getroffene Aussage lässt für die nächsten Monate einiges erwarten. Wenn dann die Eckdaten so sind, wie beim Magdeburger Zukauf Ende Juni oder wie man es bei den beiden kleineren Zukäufen jetzt im Berliner Umland vermuten will, dann sollte die Prognose mit einem annualisierten FFO von 12 Mio EUR bis Ende 2024 gut zu schaffen sein. Und dass es weitere passende Zukäufe geben kann, daran liess CEO Matthias Schrade, als er über die Einkaufspipeline für Fachmarktzentren in unserem INTERVIEW MIT M. SCHRADE zum Jahresende sprach, keinen Zweifel aufkommen.
DEFAMA – bleibt eine spannende Investmentstory vielleicht gerade, weil sie so berechenbar und scheinbar unendlich skalierbar scheint. Und auch ein wenig langweilig – grosse Sprünge kann oder muss man nicht erwarten. Kontinuierliches, profitables Wachstum war bisher die DNA der Berliner DEFAMA. Und so könnte es nach den Vorstellungen des CEO’s, Gründers und Hauptaktionärs wohl noch sehr lange weitergehen. Und nach den Vorstellungen der Aktionäre wohl auch.
Chart: Defama AG | Quelle: www.goyax.de
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