Immobilienaktien unter Druck. Wie sieht es aus bei den „sicheren, konservativen“ Investments. Spätestens seit die EZB am Donnerstag jetzt auch offiziell die Zinswende angekündigt hat, steigt die Nervosität unter den Anlegern in Immobilienaktien erkennbar.
Allein am Freitag führten die „grösseren Immobilienaktien“ die Verliererlisten ihrer jeweiligen Indizes an. Wir wollen wissen, wie es aussieht bei den Immobilienaktien. Welche sind besonders anfällig für Zinsänderungsrisiken, welche können relativ entspannt die Zinsentwicklung abwarten? Nachgefragt. Direkt „an der Front“. Damit die Anleger besser einschätzen können, wie es mit „ihrer Immobilienaktie“ aussieht. Natürlich gibt es nicht „DIE Immobiliengesellschaft“, Wohnimmobilien, Logistikobjekte, Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels – und alles dazwischen oder gemischt. Und jede hat andere Zinsänderungsrisiken, Zinsänderungssensitivitäten. Hier versuchen wir etwas mehr Durchblick zu schaffen.
Heute machen wir den Anfang bei der DEFAMA AG und ihrem CEO, Gründer und Hauptaktionär Matthias Schrade,…
… der „keine andere Immobilien-AG, die hier ähnlich gut aufgestellt ist.“ kenne. Die DEFAMA haben wir vor einiger Zeit so beschrieben: „Einfach Fachmarktzentren „günstig einkaufen“, gut finanzieren, langfristig vermieten und wo notwendig/sinnvoll ausbauen, sanieren oder „mit E-Ladestationen versehen“ . So hat sich die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) in den letzten Jahren von einem „MicroCap“ gemausert und mit kontinuierlichem Wachstum ohne grosse Ausreisser das Vertrauen „des Kapitalmarktes“ erworben – auf aktuell 112 Mio EUR Marktkapitalisierung. Mit einem wenig konjunktursensiblen Konzept in einem Markt, der stark fragmentiert ist und so noch viel Wachstumsmöglichkeiten bietet.. Mit einem wenig konjunktursensiblen Konzept in einem Markt, der stark fragmentiert ist und so noch viel Wachstumsmöglichkeiten bietet.“ (nwm, 28.05.2022). Und nun die Fragen an Matthias Schrade:
Aktuell stellt sich die Frage, wie sich die Immobilienaktien in Zeiten steigender Zinsen entwickeln werden. So markierte nach dem EZB-Entscheid auch in Europa die Zinsen wieder sukzessive zu erhöhen der STOXX Europe Real Estate neue Jahrestiefststände. Wie relevant ist für Sie das Zinsänderungsrisiko bei der DEFAMA?
M. Schrade: Im Bestand minimal. Mit durchschnittlich rund 7 Jahren Zinsbindung haben wir hier auf Jahre hinaus „Ruhe“ gesichert. Auch haben wir keinerlei Anleihen oder ähnliche Produkte begeben, durch die es Refinanzierungsrisiken gibt. Ich kenne keine andere Immobilien-AG, die hier ähnlich gut aufgestellt ist.
Gibt es zeitliche, zeitpunktbezogene „Klumpenrisiken“? Wie verteilen sich die Fälligkeiten über den Zeitablauf?
M. Schrade: Nein, Klumpenrisiken gibt es bei uns nicht, siehe Grafik aus unserer Präsentation. Bei sämtlichen Annuitätendarlehen sind die Zinsen mindestens bis 2025 gesichert, etwas größere Ausläufe gibt es erst ab 2027. Lediglich die Projektfinanzierung für Gardelegen 
hat eine kürzere Laufzeit, damit wir nach Abschluss aller neuen Mietverträge eine komplette Neufinanzierung vornehmen können. Hier können wir ähnlich wie in Radeberg entweder weit über die Baukosten hinaus Liquidität für Zukäufe freisetzen – oder vielleicht auch einen lukrativen Verkauf prüfen.
Auch bei den Annuitätendarlehen ändert sich ja nur der Zinsanteil an der Darlehensrate, sofern die Zinsen zu diesem Zeitpunkt höher sind als zum Zeitpunkt des ursprünglichen Abschlusses. Und da wir kontinuierlich hohe Tilgungen leisten, ist die Restsumme der Darlehen, für die sich eine Zinsänderung ergeben könnte, dann auch stets recht überschaubar.
Denken Sie eventuell über Forwarddarlehen nach?
M. Schrade: Nein. Wir finanzieren unsere Objekte grundsätzlich mit klassischen Annuitätendarlehen und anfänglich 10jähriger Zinsbindung. Es gibt auch keinen Grund, an diesem bewährten Prinzip etwas zu ändern.
Welchen Finanzierungslevel streben Sie für die DEFAMA an und wo steht die DEFAMA aktuell?
M. Schrade: Wir haben hier keine fixe Zielgröße. Per 31.03.2022 lag der sogenannte LTV („Loan-to-Value“, also die Nettoverschuldung geteilt durch die Objektwerte) rechnerisch bei 59,0%. Zu beachten ist bei dieser Kennzahl aber einerseits, wieviel vom „L“ bis zum Auslaufen der Zinsbindung noch getilgt wird. Andererseits ist auch wichtig, wie konservativ oder progressiv die Bewertung der im „V“ enthaltenen Objekte erfolgt ist.
Zum Jahresende 2021 entsprachen die Gutachterwerte bei unserem Bestand der 12,9-fachen IST-Miete. Wir glauben, dass der Marktwert unseres Portfolios tatsächlich erheblich höher wäre, was der Verkauf von Bleicherode weit oberhalb des damaligen Gutachterwertes ebenso wie andere Transaktionen in der Branche und uns aktuell vorliegende Kaufangebote namhafter Interessenten für diverse unserer Objekte zeigen.
Würde man aber beispielsweise einen um zwei Jahresmieten höheren Wert ansetzen, läge der LTV bereits deutlich unter 50%. Und bis zum jeweiligen Auslauf der Zinsbindung – was für die Einschätzung des Risikos ja entscheidend ist – sogar nur bei etwa 30%. Insofern sind wir hinsichtlich unseres Finanzierungslevels sehr, sehr entspannt.
Gibt es einen kritischen Zinssatz, ab dem Sie den Finanzierungsmix ändern würden?
M. Schrade: Bei über 10% müssten wir wohl alle komplett neu denken (lacht). Ernsthaft: angesichts unserer hohen Ankaufsrenditen und der sehr langen Zinsbindungen im Bestand dürften wir so ziemlich die letzten in der Branche sein, die sich mit diesem Thema beschäftigen müssen. Aktuell zahlt sich nun aus, dass wir in puncto Finanzierung immer schon sehr konservativ aufgestellt waren.
Wo liegt der aktuelle durchschnittliche Finanzierungssatz für ihr Fremdkapital?
M. Schrade: Per 31.03.2022 lagen wir bei 2,07%. Wohlgemerkt für Finanzierung mit größtenteils anfänglich 10-jähriger Zinsbindung. Das ist wichtig zur Einordnung beim Vergleich mit den Kennzahlen anderer Immobilien-AGs, die oftmals erheblich kürzere Zinsbindungen wählen. Das hat natürlich in der Vergangenheit einiges an Zinsen gespart, führt nun aber schneller zu höheren Zinsen und birgt insgesamt größere Risiken.
Wo sehen Sie persönlich die Hypotheken-Zinsen für Fachmarktzentren in einem Jahr/drei Jahren/fünf Jahren?
M. Schrade: Da zitiere ich mal Mark Twain: „Prognosen sind schwierig, vor allem, wenn sie die Zukunft betreffen“. Meiner Ansicht nach sind hierzu keinerlei seriöse Vorhersagen möglich, weshalb wir dieses Risiko durch langfristige Zinsbindungen immer schon schlicht weitestmöglich ausgeschlossen haben. Stattdessen konzentrieren wir uns auf die Teile des Geschäfts, von denen wir etwas verstehen – den Ankauf vielversprechender Fachmarktzentren, deren Bewirtschaftung sowie die Weiterentwicklung gemeinsam mit unseren Mietern.
Vielen Dank für die klaren Aussagen. Und hier noch ein Blick auf den aktuellen Aktienkurs:
Chart: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG | Powered by GOYAX.de
Matthias Schrade | Vorstand der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Matthias Schrade, geboren 1979 im schwäbischen Tettnang, gründete 1999 das in Düsseldorf ansässige Analystenhaus GSC Research und leitete dieses bis Ende 2011. Während dieser Zeit wurde er in der Nebenwerte-Szene unter anderem als Chefredakteur des monatlichen Börsenbriefes „Nebenwerte Insider“ bekannt. Zudem hatte er Aufsichtsrats- bzw. Anlageausschussmandate in zwei börsengelisteten Beteiligungsgesellschaften sowie einem Investmentclub inne und war Mitinitiator von zwei Aktienfonds.
In der Folge war er zunächst als Geschäftsführer und später als Vorstand bei FCR Immobilien in München tätig. In dieser Zeit sorgte er unter anderem für die Umwandlung der Firma in eine Aktiengesellschaft, führte eine Non-Recourse-Finanzierungsstruktur ein, wickelte den Kauf und die Finanzierung einer ganzen Reihe von Einkaufszentren ab und verdreifachte das Portfoliovolumen auf über 20 Mio. Euro.
Im Herbst 2014 gründete er in Berlin die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, deren Vorstand und größter Einzelaktionär er bis heute ist. Diese brachte er im Juli 2016 an die Börse und baute mit seinem Team ein Portfolio von zwischenzeitlich 56 Standorte mit rund 240.000 qm Nutzfläche auf. Jüngst verkündetes Ziel ist es, das Portfoliovolumen in den nächsten fünf Jahren auf bis zu 300 Mio. Euro zu erhöhen und den FFO fast zu verdoppeln.
Kurzinfo zum Unternehmen
Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€. Angestrebt ist dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite.
Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Die DEFAMA-Aktie wird im Qualitätssegment m:access der Börse München sowie im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und auf XETRA gehandelt.
