DEFAMA Aktie eine Erfolgsstory – seit Jahren konsequente Strategieumsetzung und ein Markt „der noch unheimlich viele Möglichkeiten“ bietet. Und solange Objekte „im Angebot sind“, die die Kaufkriterien erfüllen, gibt es eigentlich nur zwei Engpassfaktoren: Managementkapazität und Eigenkapital.Deshalb konnte es eigentlich kaum überraschen, dass die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) zum weiteren Aufbau eines Portfolios von Nahversorgungszentren/Einzelhandelsobjekten in kleinen und mittleren Städten sich frisches Kapital besorgt hat. Auch wenn die DEFAMA mit Bankfinanzierungen ihre Zukäufe „hebelt“ benötigt es doch immer einen gewissen Eigenkapitalanteil. Mit der aktuellen – erfolgreich platzierten – Kapitalerhöhung gelingt es „sehr nah am aktuellen Kurs“ die neuen Aktien zu platzieren: Gestern handelte die Aktie bei 27,20 EUR und die 380.000 neuen Aktien konnten zu 27,00 EUR platziert werden.
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Und Matthias Schrade, Vorstand der DEFAMA, kommentierte die „Kapitalerhöhung im Schnelldurchlauf“: „Unsere Investitionsgeschwindigkeit lag zuletzt deutlich über Plan. Das betrifft sowohl Immobilien-Akquisitionen als auch wertsteigernde Investitionen in unsere Bestandsobjekte. Mit der erfolgreichen Kapitalerhöhung sind wir dafür gerüstet, unser Wachstum nochmals zu beschleunigen. Vor diesem Hintergrund werden wir die Langfristplanung DEFAMA 2025 im Jahresverlauf überprüfen und gegebenenfalls anpassen.“
Eigentlich logisch: 10 Mio EUR mehr Eigenkapital, gehebelt durch Bankfinanzierungen ergeben zusätzliche „Mieteinnahmen“, oder wahrscheinliche FFO -Steigerung mit den wahrscheinlich weiterhin vorgegebenen Investitionsparametern von… also warten bis die Auswirkungen des frischen Geldes auf die Prognosen berechnet sind.
Ohne Bezugsrecht – geringer Abschlag lässt das verschmerzen – hat Gründe.
Natürlich eine Kapitalerhöhung ohne Bezugsrecht der Altaktionäre bedeutet immer eine gewisse Verwässerung der Anteile der „treuen“ Altaktionäre. Deshalb wäre es natürlich eigentlich wünschenswert „mit Bezugsrecht“ zu erhöhen, aber wie der CEO in einem entsprechenden „Frage-Antwort-Tweet“ erläutert und im folgenden Tweetverlauf auch mit konkreten Kosten hinterlegt hat:
„Danke für das Verständnis bzgl. BZR-Ausschluss. Mir selbst als jahrzehntelangem Mitglied von DSW und SdK tut diese Maßnahme ebenfalls weh. Leider steht der Mehraufwand sowohl finanziell als auch von den personellen (Management-)Ressourcen her in keinem Verhältnis.“ (M.Schrade, Tweet, 30.03.2022, 10:51 Uhr).
Wichtig ist, dass die neuen Aktien sehr nah am aktuellen Kurs platziert werden konnten und so – anders als beispielsweise Nel Asa, die 10 % Abschlag bei einem Private Placement zum Börsenkurs gewähren mussten – den Verwässerungseffekt „in Grenzen halten“. Auch das Volumen von unter 10 % des Aktienkapitals ist massvoll. Dazu die bereits erfolgten Zukäufe dieses Jahr und eine absolut „überzeugende Bilanz 2021“
DEFAMA Aktie wird durch den Gründer, CEO und Sympathieträger Matthias Schrade immer wieder – teils ungewöhnlich – in den Fokus gerückt
Hautnah am Puls des Unternehmens, über Twitter laufend informiert: Baufortschritte, Mietvertragsverhandlungen, Personalveränderungen oder auch nur „touristische Ziele“ an DEFAMA Standorten. Die DEFAMA AG ist transparent und überzeugte in den letzten Jahren durch kontinuierliches „Abliefern“, Erfüllen der Prognosen und stetigen Aufbau eines profitablen Portfolios. Zuletzt am 28.12.2021 konnten wir – mittlerweile jährlich gepflegte Tradition – mit dem CEO Schrade ein Interview veröffentlichen. Wer die Philosophie „dahinter“ verstehen will, sollte es lesen.
Aktuelle ECKDATEN DER DEFAMA
Aktie. Markkapitaliserung rund 123,77 Mio EUR. Aktueller Schluss-Kurs -XETRA 30.03.2022: 27,60 EUR. XETRA-Kurs am 04.01.2021: 19,70 EUR.
Portfolio. Mit Abschluss der Transaktionen im Februar steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf über 17 Mio EUR. Das Portfolio umfasst nunmehr 51 Standorte mit über 220.000 qm Nutzfläche, die zu 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, Deichmann, KiK, Takko und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei gut 8,5 Mio EUR, entsprechend 1,93 EUR je Aktie.
Zahlen 2021. Umsatz 17,0 (Vj.: 14,6) Mio EUR, Überschusss nach HGB 5,0 (2,5) Mio EUR – d.h. ohne irgendwelche Zuschreibungen oder „unrealisierte Gewinne“. Enthalten war darin ein positiver Einmaleffekt von rund 2 Mio EUR durch den Verkauf des Objekts in Bleicherode. Die Funds From Operations (FFO), in denen dieser herausgerechnet ist, lagen bei 7,1 (5,9) Mio EUR bzw. 1,60 (1,33) EUR je Aktie, ein Plus von 20%. Dividendenvorschlag für 2021: 0,51 EUR (Vorjahr 0,48 EUR) – wäre die 7. Dividendenerhöhung in Folge.
Prognose 2022. Für das laufende Jahr strebt DEFAMA einen Anstieg des FFO auf rund 8,5 Mio EUR bzw. 1,92 EUR je Aktie an. Der annualisierte FFO des Portfolios soll bis Jahresende auf 10 Mio EUR wachsen. Zielgröße für den Konzernüberschuss nach HGB sind 3,5 Mio EUR. Hinzu kommen mögliche Veräußerungsgewinne. Gemäß der kommunizierten Ausschüttungspolitik beabsichtigt die Gesellschaft, die Dividende auch für 2022 erneut anzuheben.
DEFAMA-Aktie zeigte eine beeindruckende Performance mit einem steilen Anstieg und aktueller Seitwärtsbewegung auf hohem niveau. Und so eilte die Aktie in den letzten Monaten von Rekordhoch zu Rekordhoch. Aber trotzdem nicht zu „Phantasiebewertungsrelationen“. Dazu läuft es operativ rund, mit viel Perspektive für 2022 – mit klaren Zielvorgaben bis 2025. Dazu die Erwartung, dass die Kapitalerhöhung eine Prognoseanpassung „erforderlich“ machen könnte.
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