Corestate Aktie steht offensichtlich für eine grössere Baustelle, als die „Neueinsteiger Ehlerding/Efremidis erwartet haben. Und der Aktienkurs testet imme rneue, nicht für möglich gehaltene Tiefs. Gründe für den nächsten Kursschock sind bisher gewesen: Führungswechsel, Testatverzögerung, Abschreibungen, Wertanpassungen, Strategieschwenk,…Seit den vorläufigen Zahlen gab es am 30.03. eine „Verschiebung Veröffentlichung des geprüften Konzernabschlusses 2021 aufgrund andauernder Jahresabschlussprüfung“ mit der Vorwarnung, das die Goodwill Werte der Beteiligung Helvetic Financial Services wohl keinen Bestand haben würden. Ansonsten keine Hinweise auf andere „Probleme“ bei Prüfung des Jahresabschlusses. Und Gestern wurde es dann konkreter. Fazit vorab: 453 Mio EUR „Wertanpassungen“ incl. Risikovorsorge, bei der Corestate Bank wegen „verschlechteter Rahmenbedingungen „nur“ 61 Mio EUR, bei Helvetic Financial Services in Höhe von insgesamt rund 392 Mio EUR.
Entschuldung, Refinanzierungslösungen bestimmen in nächster Zeit die Agenda für die Corestate Aktie. Überlebensnotwendig. So weit ist es schon gekommen
Überzeugend zusammengefasst wird die Misere in einem auf Twitter „öffentlichen“ Aktionärsbrief des Corestate Aktionärs Convalue SE, die in ihrem Aktionärsbrief Nummer 5 über ihren Gang nach Canossa berichtet, zusammen. Man habe „Ende November 2021 – gemeinsam mit einer Reihe bekannter „institutioneller Privatanleger“ – im Rahmen einer Privatplatzierung Aktien (gemeint: der Corestate) für 9 Euro erworben. Dabei haben wir 8% unseres Eigenkapitals investiert.“ Und dann konstatiert man:
„Hoch problematisch für Immobilienaktien im Allgemeinen und für Corestate im Besonderen ist jedoch der rapide Zinsanstieg seit dem Jahresbeginn. Die Bauzinsen sind von Januar bis Mai 2022 im Durchschnitt um fast zwei Prozentpunkte von rund 1,0% auf knapp 3,0% gestiegen. Besonders drastisch spiegelt die populäre 100-jährige Anleihe der Republik Österreich (Coupon 2,1% p.a.) diese Entwicklung wider. Der Kurs fiel seit Ende 2021 von 150% auf aktuell 91%. Offensichtlich ist aber auch, dass die neuen Großaktionäre die Probleme bei Corestate nicht selbst verursacht, sondern von ihren (mindestens) leichtsinnig agierenden Vorgängern „geerbt“ haben. Das mag auch eine Rolle bei der Sachverhaltsprüfung durch die nun entscheidenden Anleihegläubiger spielen.“ (Convalue SE, Aktionärsbrief Nummer 5)
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MorphoSys. Könnte was werden. Montag Pfizer/Incyte Kooperation, Gestern 22:01 Uhr Befreiungsschlag?
Und mit den Wertberichtigungen scheint die Corestate Aktie „noch nicht fertig“ – wobei das Eigenkapital langsam „sehr klein“ wird
Die gestrige Meldung der Corestate bereitet direkt auf weitere negative Überraschungen vor: „Die weiter angestiegene Unsicherheit im Immobiliensektor führt aktuell durch die hohe Dynamik der Zins- und Inflationsspirale zu einem Einbruch der Transaktionsvolumina im Gesamtmarkt. Damit verbunden ist eine Ausweitung der Bewertungsspannen für Immobilien über fast alle Risiko- und Anlageklassen hinweg. (…)Im weiteren Jahresverlauf können daher Wertanpassungen bei Immobilien sowie eine Erhöhung der Risikovorsorge gemäß IFRS 9 für einzelne Bilanzpositionen im Corestate-Konzern nicht ausgeschlossen werden.“
Ein Corestate Problem, denn es geht auch anders im „Immobiliensektor“, wie unsere aktuelle Reihe zeigt:
DEFAMA nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil1 – „…kenne keine andere Immobilien-AG, die hier ähnlich gut aufgestellt ist“ CEO M. Schrade.
Deutsche Konsum REIT nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil2 – „Wir können auf absehbare Zeit sehr gut leben“ CEO R. Elgeti, heute um 12:00 Uhr folgt die DIC Asset und Morgen um 08:00 Uhr die FCR Immobilien.
Sparen um jeden – oder fast jeden? – Preis ist angesagt: „Aktuell werden hierzu auf der Kostenseite operative Bereiche gebündelt, Doppelfunktionen und Overheads konsequent abgebaut, Büros geschlossen sowie alle Sachkosten und sonstige Aufwendungen auf den Prüfstand gestellt.“ Und dazu kommt das Verschuldungsproblem und anstehende Refinanzierungen: „Jenseits der operativen und marktseitigen Herausforderungen haben die Liquiditätssicherung und die Entschuldung des Konzerns oberste Priorität. Vor dem Hintergrund der angespannten Situation der weltweiten Finanzmärkte hat der Vorstand für die beiden bevorstehenden kurzfristigen Fälligkeiten einer Wandelanleihe in Höhe von € 180 Mio. im November 2022 und einer Senior-Anleihe in Höhe von € 298 Mio. fällig im April 2023 daher Berater mandatiert, um mit den Anleihegläubigern eine Refinanzierungslösung zu sondieren.“
Bei einem aktuellen Börsenwert der Corestate Aktie von gerade einmal 50,67 Mio EUR kein leichtes Unterfangen. Und bei weiteren drohenden Asbchreibungen, mehr als angegriffener Eigenkapitalsituation dazu fehlende Gewinne – hier eine 180 Mio EUR Anleihe zu refinanzieren? Dazu generell steigende Risiko-„angst“ und steigende Zinsen wird zumindest schwierig. Droht die nächste Anleihe „in Schwierigkeiten“ zu geraten? Bei einem Kurs von 34% für die 2022 fällige Anleihe und 20% für die 2023 fällige Anleihe ist man schon „in Schwieirgkeiten“. Definitiv!
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Kennzahlen der Corestate VOR den gestern angekündigten Wertbeerichtigungen und Risikovorsorge
Kennzahlen – zu beachten das EK von 616,5 Mio EUR – und Gestern wurden es midnestens 392 Mio EUR weniger!
| Q1-2022 | Q1-2021 | Veränd. | |||||||
| Gesamterlöse | € Mio. | 37.6 | 37.3 | 1.0% | |||||
| Gesamterlöse fortgeführte Aktivitäten | € Mio. | 29.7 | 30.2 | -1.6% | |||||
| Umsatz Real Estate Equity | € Mio. | 12.4 | 11.7 | 6.0% | |||||
| Umsatz Real Estate Debt | € Mio. | 17.7 | 21.3 | -16.9% | |||||
| Erlöse im Segment Other | € Mio. | -0.4 | -2.9 | ||||||
| EBITDA | € Mio. | -0.7 | -2.0 | ||||||
| EBITDA fortgeführte Aktivitäten | € Mio. | 0.7 | -0.2 | ||||||
| EBITDA-Marge | % | 2.5% | -0.8% | ||||||
| Konzernergebnis | € Mio. | -10.9 | -14.5 | ||||||
| Konzernergebnis fortgeführte Aktivitäten | € Mio. | -9.3 | -12.0 | ||||||
| Bereinigtes Konzernergebnis1 | € Mio. | -9.1 | -9.1 | ||||||
| Bereinigtes Konzernergebnis fortgeführte Aktivitäten1 | € Mio. | -7.6 | -7.0 | ||||||
| Ergebnis je Aktie fortgeführte Aktivitäten | € | -0.30 | -0.53 | ||||||
| 31.03.2022 | 31.12.2021 | ||||||||
| Buchwert Eigenkapital je Aktie | € | 18.03 | 18.31 | ||||||
| Gesamtes Eigenkapital | € Mio. | 616.5 | 626.2 | ||||||
| Anzahl Aktien | 34,193,808 | 34,193,808 | |||||||
| Eigenkapitalquote | % | 44.3 | 44.3 | ||||||
| Zahlungsmittel | € Mio. | 63.3 | 62.8 | ||||||
| Netto-Verschuldung | € Mio. | 532.7 | 526.5 | ||||||
| Verschuldungsquote | 12.47 | 12.04 | |||||||
| Verwaltetes Vermögen | € Mrd. | 23.9 | 27.8 | ||||||
| Anzahl Mitarbeiter | FTE | 791 | 811 |
Und zum 31.12.2021 litt man bereits unter Wertberichtigungen und Risiken
KURZFASSUNG DER BEREITS ZUM 31.12.2021 DURCHGEFÜHRTEN ABSCHREIBUNGEN: Der Wertansatz, und damit der seinerzeit gezahlte Kaufpreis ( bewertete Netto-Aktiva plus „Aufgeld“, Goodwill) für die Beteiligung Helvetic Financial Services war beriets zuvor als „zu hoch“ eingestuft worden. Zukünftige Ertragsmöglichkeiten sind geringer als durch die Höhe des Goodwill ausgedrückt: Abschreibung von 175 Mio EUR auf 345 Mio EUR zum 31.12.29021 als notwendig erachtet, die den Unternehmensgewinn 2021 ins Minus jagten. Dazu musste „für kurzfristige Bilanzpositionen mit kritischen Fälligkeiten eine aufwandswirksame Risikovorsorge in Höhe von insgesamt € 46 Mio. gebildet“ werden. Wahrscheinlich „nicht einbringbare Forderungen“ waren nicht entsprechend bilanziert. Führt insgesamt zu Veränderungen bei den „vorläufigen Zahlen“:
„Das bereinigte EBITDA beträgt nun € 43,8 Mio. Mit Abzug von akquisitions- und transformationsbedingten Einmalbelastungen in Höhe von € 17,4 Mio. liegt das berichtete EBITDA aus fortgeführten Geschäftsaktivitäten bei € 26,4 Mio. Das bereinigte Konzernergebnis beläuft sich auf € 23,7 Mio., das berichtete Konzernergebnis aus fortgeführten Aktivitäten 2021 liegt bei € -192,8 Mio.“ – ZUVOR sprach man von einem bereinigten EBITDA von 89,8 Mio EURund einem bereinigten Konzernergebnis von 59,4 Mio EUR.
