Corestate Aktie steht offensichtlich für eine grössere Baustelle, als die „Neueinsteiger Ehlerding/Efremidis in ihren kühnsten Alpträumen erwartet hatten. Und die Aktie dümpelt in der Nähe ihres Nominalwertes vor sich hin: Führungswechsel, Testatverzögerung, Abschreibungen, Wertanpassungen, Strategieschwenk,…Das Grossreinemachen im Konzern führte im Juni noch zu: 453 Mio EUR „Wertanpassungen“ incl. Risikovorsorge, bei der Corestate Bank wegen „verschlechterter Rahmenbedingungen „nur“ 61 Mio EUR und dazu bei Helvetic Financial Services in Höhe von insgesamt rund 392 Mio EUR. Schlag ins bilanzielle Eigenkapital. Dazu läuft es auch operativ nur gebremst. Aber das mit Abstand grösste und existenzbedrohende Element sind die anstehenden Refinanzierungen beim derzeitigen Zustand der Corestate:
Zuerst die operative Lage – Kerngeschäft schrumpft gewaltig bei Corestate
Im Kerngeschäft, Real Estate Equity und Real Estate Debt, beläuft sich das verwaltete Immobilienvermögen zum 30.06.2022 auf € 15,8 Mrd EUR (2021: € 17,2 Mrd). Auf der Ertragsseite sind die Gesamterlöse aus fortgeführten Aktivitäten im ersten Halbjahr 2022 rückläufig und liegen bei 22,9 Mio EUR (Vorjahr: 98,3 Mio). Die spürbare gesamtwirtschaftliche Unsicherheit in Verbindung mit der Zins- und Inflationsdynamik habe in den vergangenen Monaten zu einem Einbruch der Transaktionsvolumina im Immobiliensektor geführt.
In der Folge verzeichnet die Gruppe im Real Estate Debt Segment einen starken Rückgang der Einnahmen aus der Strukturierungs- und Finanzierungsberatung. Zudem fällt aufgrund der jüngst eingeleiteten Restrukturierung des für das Corestate Tochterunternehmen Helvetic Financial Services (HFS) wirtschaftlich bedeutenden Stratos II Fonds ein erheblicher Teil der Performancegebühren weg. Entsprechend belaufen sich die Segmentumsätze im Debt-Bereich auf 13,1 Mio EUR (Vorjahr: 8,5 Mio). Die Einnahmen im Segment Real Estate Equity erweisen sich hingegen mit 24,1 Mio (Vorjahr: 26,7 Mio) als relativ stabil.
EBITDA Minus 125,4 Mio EUR – letztes Jahr gab’s noch Plus 35,7 Mio EUR /Konzernverlust 521,8 Mio EUR
Zurückzuführen ist diese Entwicklung im Wesentlichen auf Einmalaufwendungen für Risikovorsorge und Wertberichtigungen von Brückenfinanzierungen, Performance-Gebühren und Immobilienprojekten. Unter Einbeziehung aller Aufwandsposten, inklusive der außerordentlichen Wertanpassungen und Abschreibungen auf Firmenwerte und immaterielle Vermögensgegenstände bei der HFS und der Corestate Bank, verbucht der Konzern ein Ergebnis nach Steuern aus fortgeführten Aktivitäten in Höhe von -521,8 Mio EUR (Vorjahr: 3,2 Mio). Das um Sondereffekte aus Abschreibungen sowie latenten Steuern bereinigte Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsaktivitäten liegt bei -150,5 Mio EUR (Vorjahr: 17,2 Mio).
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Entschuldung, Refinanzierungslösungen bestimmen in nächster Zeit die Agenda für die Corestate Aktie. Überlebensnotwendig. So weit ist es schon gekommen
Überzeugend zusammengefasst wurde vor einiger Zeit die Misere in einem auf Twitter „öffentlichen“ Aktionärsbrief des Corestate Aktionärs Convalue SE, die in ihrem Aktionärsbrief Nummer 5 über ihren Gang nach Canossa berichtet, zusammen. Man habe „Ende November 2021 – gemeinsam mit einer Reihe bekannter „institutioneller Privatanleger“ – im Rahmen einer Privatplatzierung Aktien (gemeint: der Corestate) für 9 Euro erworben. Dabei haben wir 8% unseres Eigenkapitals investiert.“ Und dann konstatiert man:
„Hoch problematisch für Immobilienaktien im Allgemeinen und für Corestate im Besonderen ist jedoch der rapide Zinsanstieg seit dem Jahresbeginn. Die Bauzinsen sind von Januar bis Mai 2022 im Durchschnitt um fast zwei Prozentpunkte von rund 1,0% auf knapp 3,0% gestiegen. Besonders drastisch spiegelt die populäre 100-jährige Anleihe der Republik Österreich (Coupon 2,1% p.a.) diese Entwicklung wider. Der Kurs fiel seit Ende 2021 von 150% auf aktuell 91%. Offensichtlich ist aber auch, dass die neuen Großaktionäre die Probleme bei Corestate nicht selbst verursacht, sondern von ihren (mindestens) leichtsinnig agierenden Vorgängern „geerbt“ haben. Das mag auch eine Rolle bei der Sachverhaltsprüfung durch die nun entscheidenden Anleihegläubiger spielen.“ (Convalue SE, Aktionärsbrief Nummer 5)
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Konkret
Zum Ende des ersten Halbjahres beträgt die Nettofinanzverschuldung der Gruppe 553,1 Mio EUR (2021: 526.5 Mio), die liquiden Mittel liegen bei 61,0 Mio EUR (2021: 62,8 Mio). Mit Blick auf die beiden kurzfristig fälligen Anleihen – eine Wandelanleihe in Höhe von 188 Mio EUR (November 2022) und eine Anleihe in Höhe von 300 Mio EUR (April 2023) – HIER WIRD UND MUSS EINE LÖSUNG HER – und man sei mit „gemeinsam mit einer Gruppe von großen Anleihegläubigern“ dabei eine tragfähige alternative Refinanzierungslösung zu sondieren und voranzutreiben. Prinzip Hoffnung. Schadnesbegrenzung für die Gläubiger – und die Aktionäre?
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Kennzahlen der Corestate
| H1-2022 | H1-2021 | ||||||||||||||||
| Gesamterlöse fortgeführte Aktivitäten | € Mio. | 22,9 | 98,3 | ||||||||||||||
| Umsatz Real Estate Equity | € Mio. | 24,1 | 26,7 | ||||||||||||||
| Umsatz Real Estate Debt | € Mio. | 13,1 | 68,5 | ||||||||||||||
| Erlöse im Segment Other | € Mio. | -14,3 | 3,1 | ||||||||||||||
| EBITDA fortgeführte Aktivitäten | € Mio. | -125,4 | 35,7 | ||||||||||||||
| Konzernergebnis fortgeführte Aktivitäten | € Mio. | -521,8 | 3,2 | ||||||||||||||
| Bereinigtes Konzernergebnis fortgeführte Aktivitäten1 | € Mio. | -150,5 | 17,1 | ||||||||||||||
| Ergebnis je Aktie fortgeführte Aktivitäten | € | -15,28 | 0,11 | ||||||||||||||
| 30.06.2022 | 31.12.2021 | ||||||||||||||||
| Buchwert Eigenkapital je Aktie | € | 3,01 | 18,31 | ||||||||||||||
| Gesamtes Eigenkapital | € Mio. | 102,9 | 626,2 | ||||||||||||||
| Anzahl Aktien | Mio. | 34,2 | 34,2 | ||||||||||||||
| Eigenkapitalquote | % | 11,8 | 44,3 | ||||||||||||||
| Zahlungsmittel | € Mio. | 61,0 | 62,8 | ||||||||||||||
| Netto-Verschuldung | € Mio. | 553,1 | 526,5 | ||||||||||||||
| Verschuldungsgrad (Netto-Verschuldung / EBITDA) | – | 12.04x | |||||||||||||||
| Verwaltetes Vermögen | € Mrd. | 18,9 | 25,7 | ||||||||||||||
| Anzahl Mitarbeiter | FTE | 504 | 811 | ||||||||||||||
| 1 Bereinigt um Effekte aus Abschreibungen und Wertanpassungen auf Firmenwerte und immaterielle Vermögensgegenstände, latenten Steuern sowie Kaufpreisabschreibungen (PPA) |
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Und zum 31.12.2021 litt man bereits unter Wertberichtigungen und Risiken – Corestate Aktie auf absteigendem Ast
KURZFASSUNG DER BEREITS ZUM 31.12.2021 DURCHGEFÜHRTEN ABSCHREIBUNGEN: Der Wertansatz, und damit der seinerzeit gezahlte Kaufpreis ( bewertete Netto-Aktiva plus „Aufgeld“, Goodwill) für die Beteiligung Helvetic Financial Services war bereits zuvor als „zu hoch“ eingestuft worden. Zukünftige Ertragsmöglichkeiten sind geringer als durch die Höhe des Goodwill ausgedrückt: Abschreibung von 175 Mio EUR auf 345 Mio EUR zum 31.12.29021 als notwendig erachtet, die den Unternehmensgewinn 2021 ins Minus jagten. Dazu musste „für kurzfristige Bilanzpositionen mit kritischen Fälligkeiten eine aufwandswirksame Risikovorsorge in Höhe von insgesamt € 46 Mio. gebildet“ werden. Wahrscheinlich „nicht einbringbare Forderungen“ waren nicht entsprechend bilanziert. Führt insgesamt zu Veränderungen bei den „vorläufigen Zahlen“:
„Das bereinigte EBITDA beträgt nun € 43,8 Mio. Mit Abzug von akquisitions- und transformationsbedingten Einmalbelastungen in Höhe von € 17,4 Mio. liegt das berichtete EBITDA aus fortgeführten Geschäftsaktivitäten bei € 26,4 Mio. Das bereinigte Konzernergebnis beläuft sich auf € 23,7 Mio., das berichtete Konzernergebnis aus fortgeführten Aktivitäten 2021 liegt bei € -192,8 Mio.“ – ZUVOR sprach man von einem bereinigten EBITDA von 89,8 Mio EUR und einem bereinigten Konzernergebnis von 59,4 Mio EUR.
