Branicks Group ex. DIC Asset mitten in der Immobilienkrise. Schockmeldung lässt Aktionäre bluten.

Branicks Group AG, ex.DIC Asset, kommt trotz neuem Namen irgendwie nicht aus dem Tal der Tränen. Seit man Anfang Juli 2023 die FFO-Prognose kräftig zusammenstrich, mussten die Aktionäre dem weiteren Kursverfall hilflos zusehen. Vom Tief bei 3,41 EUR ging es seit Mitte Oktober weiter deutlich aufwärts.

Und dass der Kurs der Branicks Group Aktie gestern „nur“ mit Minus 21,58 % bei 2,23 EUR zum XETRA-Schluss aus dem Markt ging, nachdem im Tageshandel mit 2,13 EUR ein absoluter Tiefpunkt erreicht wurde, hatte nachvollziehbare Gründe. Es gab eine ad-hoc-Meldung, die einige Überraschungen bereithielt. Zuerst das Positive: Die Prognose zum FFOI konnte wenigstens am „unteren Rand der Bandbreite“ mit 50 Mio EUR für 2023 erreicht werden. Auch bei den Desinvestments lag man mit Verkäufen zum Jahresende 2023 von insgesamt 285 Mio EUR relativ knapp unter dem „unteren“ Ende des prognostizierten Jahresziels von 300 bis 600 Mio EUR. Hierbei sollen die erzielten Preise relativ nah an den Buchwerten gelegen haben, was die Werthaltigkeit des Gesamtportfolios bestätige.

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Dann die Hammerschläge für den Kurs: Verhandlungen mit Gläubigern der Brückenfinanzierung und 2024 fälliger Schuldscheindarlehen. Fast noch egal: Dividendenstreichung.

Dass eine solche Nachricht Ängste weckt, braucht man nicht lange zu diskutieren. Wie schlecht steht es um die Branicks Group? Was machen weitere Desinvestments? Was ist mit den anderen Anleihen, die eine spätere Fälligkeit haben? Wie stark steht die Gesellschaft unter Druck? Was passiert, wenn man keine Einigung mit den Gläubigern finden kann? Hier erstmal die Situation, wie sie das Unternehmen darstellt:

Branicks Group „führt Verhandlungen mit den Darlehensgebern der noch in Höhe von 200 Mio. Euro valutierenden Brückenfinanzierung für den im Jahr 2022 vollzogenen Erwerb ihrer Anteile an der VIB Vermögen AG. Zudem wird Branicks heute auch die Schuldscheinnehmer in 2024 fällig werdender Schuldscheindarlehen über insgesamt 225 Mio. Euro zu Verhandlungen einladen.“ Zu den Zielen der Verhanlungen gitb es klare Vorstellungen: „neben einer vorläufigen Aussetzung bestimmter Kreditbedingungen und zeitnah zu erfüllender Zahlungsverpflichtungen eine Laufzeitverlängerung zu vereinbaren„.  Und auch mit den Schuldscheindarlehensgebern soll eine Laufzeitverlängerung erreicht werden.

Brennt die Hütte? Oder agiert man eher präventiv?

Vor dem Hintergrund der länger als erwartet andauernden Stagnation am Transaktionsmarkt sehe der Vorstand sich mit Rücksicht auf die kurz- und mittelfristigen Fälligkeiten unter den bestehenden Finanzierungen zu Maßnahmen zur Stabilisierung der Finanzlage veranlasst. In diesem Zusammenhang habe der Vorstand heute entschieden, dem Aufsichtsrat vorzuschlagen, keine Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2023 vorzusehen. Der Vorstand prüfe und verfolge aktuell zudem weitere Maßnahmen zur Stärkung der Liquidität und Entschuldung – was eigentlich in erster Linie weitere Desinevstments sein müssten. Ob die Schmerzgrenze gesenkt wird, ob man Verkaufen muss, oder ob man gerde das Verhindern kann und will, bleibt der Phantasie der Anleger überlassen. Bei Fälligkeiten innerhalb der nächsten 12 Monate kann amn eher von Notfallmassnahmen, als von Prävention reden – so könnte man sagen.

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Nel. Endlich nach langer Funkstille wieder ein Auftrag. Aber was für einer? Wirklich eine Meldung wert oder nimmt man, was man kriegen kann?

Zuletzt im Dezember 2023 konnte das Unternehmen zwei Desinvestments im Gesamtvolumen von 60 Mio EUR beurkunden. Dabei handelte es sich zum einen um das rund 10.900 qm große Hamburger Büro- und Geschäftshaus „Elbspeicher“, das an die HIH Invest Real Estate GmbH (HIH Invest) veräußert wurde. Zum anderen wurden acht kleinere Gewerbeimmobilien mit Büro- und Wohneinheiten aus dem Portfolio der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft, einer Tochtergesellschaft der Branicks-Tochter VIB Vermögen AG veräußert und damit neben dem willkommenen Liquiditätszufluss ein weiterer Schritt zur Bereinigung des Portfolios um Randaktivitäten gemacht. Das Gesamtverkaufsvolumen von 285 Mio EUR in 2023 ist weit von den am oberen Ende angestebten 600 Mio EUR Verkaufsvolumen entfernt – sollte sich der Immobilienmarkt in 2024 erholen, wären wahrscheinlich massgebliche Desinvestments angestrebt – und auch notwendig.

Hohe Zinslast drückt, Verschuldung ist seit VIB Übernahme zu hoch – so weit so schlecht, aber Branicks Group hat auch anderes zu bieten.

Wenigstens bei der Mehrheitsbeteiligung der DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4), der VIB Vermögen AG läuft es rund – hier zahlt sich die Konzentration auf Logistikimmobilien und Verkauf des Einzelhandelsportfolios aus. Dazu kommt die von der Ex  DIC Asset übernommene Logistik-Immobilien-Verwaltung für Dritte hinzu. Aber zurück zur Mutter: Hohe Finanzierungskosten der VIB Vermögen Übernahme, erhöhte Zinssätze, Transaktionsvolumina pulverisiert –

Branicks Group muss kämpfen, aber steht man so schlecht da, wie der Aktienkurs suggeriert?

Mit einer MarketCap von aktuell nur noch 239,4 Mio EUR – könnten Mutige Einstiegschancen sehen. Wobei zwei Hedgefonds noch vor kurzem von anderem ausgehen. Seit dem 14.11.23 ist Clearance Capital Limited die Branicks Group Aktie short zuletzt im Dezember auf 0,79% erhöht. Helikon Investments Limited erhöht kontinuierlich seine Shortposition mittlerweile auf 2,91% (17.01.2024 letzte Erhöhung) und Pictet Asset Management Ltd zweifelt ebenfalls an der Branicks Aktie und ist derzeit 1,01  % der Aktie short. Mittlerweile erreicht die  Shortquote an meldepflichtigen Positionen eine signifikante, beachtenswerte Grössenordnung. Keine Empfehlung für dne Einstieg in der aktuell sowieso schon unsicheren Lage – ohne Kenntniss, wie die Verhandlungen mit den Gläubigern ausgehen werden.

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Branicks Group in Zahlen – Stand Q3/23.

Vorab dazu ein Wort der Vorstandsvorsitzenden Sonja Wärntges: „Das dritte Quartal hat gezeigt: Mit unserem Aktionsplan „Performance 2024“ bieten wir den globalen Herausforderungen unserer Branche die Stirn. Mit Erfolg. Wir reduzieren Schulden, senken Kosten und verzeichnen umfangreiche Vermietungen unserer attraktiven und nachhaltigen Flächen im Office und in der Logistik. Nicht zuletzt bestätigen wir die Prognose für unser Jahresziel.“ 

Und jetzt konkret: Zum Ende der ersten neun Monate FFO (Funds from Operations) nach Minderheiten von 33,1 Mio EUR (Vorjahr: 76,1 Mio EUR), bekräftigt, das prognostizierte Gesamtjahresziel für 2023 FFO (nach Minderheiten, vor Steuern) in einer Spanne von 50 bis 55 Mio EUR. Dazu ein -. wenn auch geringer als erhoffter – Abbau der Verschuldung durch die im vorherigen Quartal beurkundeten Verkäufe mit einen positiven Effekt auf den LTV, der per Ende September bei 56,9% lag und sich damit gegenüber dem Vorquartal (57,6%) leicht verbesserte.

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Das Vermietungsgeschäft ist like-for-like um 6,8% gewachsen und das Institutional Business entwickelt sich mit Assets under Management von 9,9 Mrd EUR  im erwarteten Rahmen. Die Erträge aus dem Transaktionsgeschäft lassen wegen der aktuellen Situation auf den Märkten zwar weiter auf sich warten, es sollen aber bereits zielführende Gespräche zu weiteren Verkäufen laufen, bei denen zum Teil schon Absichtserklärungen unterzeichnet sein sollen. Auch hinsichtlich der Zielvorgabe die operativen Kosten ab 2024 um 5-10 % zu senken sei Branicks auf einem „sehr guten Weg“.

Gegenmittel zur Kursflaute – Branicks Group steht nicht mit dem Rücken zur Wand, wie andere Immobiliengesellschaften. Es sieht zumindest so aus…

Die hohe Schuldenlast insbesondere durch die – im Nachhinein – zu teure Übernahme der Aktienmehrheit an der VIB Vermögen steht für die Anleger im Fokus. Und eine Reduktion dieser Verschuldung – ob durch weitere Asset-Verkäufe, eine Kapitalerhöhung, falls sich die Kapitalmarktumstände, sprich der Kurs der Aktie sich erholt, oder wenigstens günstigere Refinanzierungszinsen gezahlt werden müssen – könnte den Blick des Marktes wieder auf das interessante Logistikportfolio und die „Spezialisierung“ der neuen Tochter VIB Vermögen auf dieses Segment lenken. Oder den Blick auf die Ertrags- Chancen durch steigende Transaktionsvolumina am Immobilienmarkt, die in 2025, von einigen bereits ab 2024 erwartet werden, richten.

Aktionsplan „Performance 2024“

Dieser Plan definiert fünf klare Punkte, mit dem Ziel eine nachhaltige Stärkung der Liquidität und den Abbau der Verschuldung zu erreichen. Es geht um die weitere Umsetzung der geplanten Veräusserungen aus dem eigenen Bestandsportfolio, die Stärkung des operativen Bestandsgeschäfts mit hoher Vermietungsleistung, die Platzierung weiterer Investmentvehikel, um die Nachfrageflaute nach Komplettimmobilien am Markt zu umgehen, und eine Optimierung und Senkung der operativen Kosten.

Zum Stand äusserte sich gestern Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende von Branicks: „Seit dem Start des Aktionsplans ´Performance 2024´ arbeiten wir konsequent an der Umsetzung der darin definierten strategischen Themen. Fokus zum Jahresbeginn 2024 ist die Stabilisierung unserer Finanzlage. Operativ sind wir mit unserem sehr werthaltigen Portfolio weiter robust unterwegs. So ist es uns trotz des fortdauernd schwierigen Transaktionsmarkts gelungen, unsere Transaktionspipeline in 2023 weitestgehend abzuarbeiten. Die sich abzeichnende Stabilisierung im Immobilienumfeld macht Hoffnung auf eine Aufhellung der Rahmenbedingungen im Jahresverlauf 2024“.

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Bulletpoints für die ersten neun Monate bei der Branicks Group in 2023.

• Deleveraging durch Tilgungszahlungen und durch Verkäufe aus dem Bestand – So wurden Ende Juni drei weitere Logistikimmobilien aus dem Bestandsportfolio im Volumen von rund 119 Mio EUR verkauft. Brückenfinanzierung der VIB Vermögen-Übernahme von ursprünglich 500 Mio EUR auf 400 Mio EUR zurückgeführt. Und dann im zweiten Schritt durch liquide Mittel der Beteiligung VIB Vermögen (u.a. aus Verkauf/Fondsauflage Fachmarkt-Paket)  um weitere 200 Mio EUR auf jetzt noch 200 Mio EUR reduziert, die bis zum 31.07.2024 prolongiert wurde.
• Zum Stichtag 30. September 2023 betrugen die Assets under Management rund 13,9 Mrd EUR. Das Bilanzportfolio mit Fokus auf Logistik und Büro (Commercial Portfolio) hat derzeit einen Marktwert von rund 4,0 Mrd EUR. Die Bruttomietrendite liegt zum Stichtag bei 4,8%, die EPRA-Leerstandsquote bei 5,0% und die durchschnittliche Restmietlaufzeit (WALT) bei 5,0 Jahren.

Gastbeitrag zur Aktienkultur: „Eine Reform der Altersvorsorge tut dringend not.“ von RA Robert Peres, Vors. der Initiative Minderheitsaktionäre.

• Die Brutto- und Netto-Mieteinnahmen sind im Jahresvergleich durch die VIB-Transaktion und Konsolidierung seit dem zweiten Quartal 2022 sowie durch eine anhaltend gute Vermietungsleistung geprägt. Die Bruttomieteinnahmen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind signifikant auf 142,9 Mio EUR (Vorjahr: 124,9 Mio EUR) gestiegen. Zusätzlich hat die gute Vermietungsleistung und das damit verbundene Like-for-like-Mietwachstum im Commercial Portfolio von 3,5% zu dem Anstieg beigetragen. Die Nettomieteinnahmen sind auf 125,8 Mio EUR gestiegen (Vorjahr: 108,8 Mio EUR).
• Die Erträge aus Immobilienmanagement sind durch reduzierte Transaktionstätigkeit im Jahresverlauf und geringere Development-Fees beeinflusst: Insgesamt wurden Immobilienmanagementerträge in Höhe von 33,3 Mio EUR erzielt. Hiervon entfielen 0,2 Mio EUR (Vorjahr: 30,0 Mio EUR) auf Transaktions- und Performance-Fees und 33,1 Mio EUR (Vorjahr: 26,9 Mio EUR) auf Asset-, Propertymanagement- und Development-Fees.
• Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ist aufgrund geringerer transaktionsbedingter Beteiligungserträge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erwartungsgemäß auf 4,5 Mio EUR (Vorjahr: 18,0 Mio EUR) zurückgegangen. Das Vorjahresergebnis war von dem Verkauf einer Joint-Venture-Beteiligung geprägt.

• Die operativen Kosten lagen mit 50,9 Mio EUR unter dem Vorjahr, bedingt vor allem aufgrund von einmaligen Transaktionskosten durch den Einbezug der VIB im Vorjahr und geringeren Transaktionsaktivitäten im Bereich Institutional Business gegenüber dem Vorjahr (61,9 Mio EUR). Drehen an der Kostenschraube – wesentlicher Bestandteil der Performance 2024 Programms sollte noch konkretisierter werden. Sollte also demnächst ein „Sparprogramm“ geben, das wohl insbesondere auf Doppelstrukturen in der VIB Vermögen und der Branicks Group abzielen sollte. Wie radikal man hier vorgeht, wird man sehen.
• Das Zinsergebnis hat sich insbesondere aufgrund der Erfassung der VIB-Schulden, der im Vorjahr durchgeführten Finanzierungstätigkeiten sowie der VIB-Brückenfinanzierung auf -68,8 Mio EUR verringert (Vorjahr: -41,6 Mio EUR).
• Zum 30. September 2023 beträgt der NAV 17,64 EUR je Aktie (31. Dezember 2022: 18,29 EUR). Der um den Wertbeitrag des Institutional Business ergänzte Adjusted NAV liegt bei 21,17 EUR je Aktie (31. Dezember 2022: 21,84 EUR).

Der Aktienmarkt geht mit derBranicks Group nicht zimperlich um – es gab zuviele Totalausfälle oder annähernde im Immobiliensektor. So wird erstmal der Worst Case angesetzt – bei der Euroboden-Anleihe, Eyemaxx, Corestate, Erwe, Adler Group und einigen anderen, mit Recht. Aber auf dem aktuellen Kursniveau der Aktie sollte ein Grossteil dieser „Entwicklung“ mehr als eingepreist sein. Sollte dann in 2024, andere Player im Immobilienmarkt sehen, eher eine zweijährige Durststrecke auf die Branche zukommen, sich der „Markt“ wieder normalisieren, wären die Steigerungsmöglichkeiten im FFO durch günstigere Zinsen, Deleveraging und insbesondere bei den transaktionsabhängigen Fee’s sehr spannend. Ob es auf dem Weg dahin noch günstigere Einstiege geben könnte? Durchaus vorstellbar, aber…

Ob man in zwei, drei Jahren sich die Augen reiben wird über die aktuellen Kursniveaus der Immobilienaktien? Bei denen, die überlebt haben, sehr wahrscheinlich. Aber welche Immobiliengesellschaften werden das sein? Bei der Branicks Group kämpft man gegen das widrige Umfeld an. Ob es gelingt die Gläubiger zu akzeptablen Bedingungen, die die Aktionärsrechte nicht zu sehr einschränken, die nicht zu sehr zu Lasten der Aktionäre gehen, zu einer Prolongation der Fälligkeiten zu bewegen, entscheidet über die Zukunft. Spannend die Frage, wieviel Liquidität zum 31.12. „in den Kassen liegt“ – ob die Verhandlungen bei einem Scheitern zu einem „an die Grenzen der Liquitiätsreserven“ führen. Oder eben darüber hinaus.

Chart: Branicks Group AG – ehemals DIC Asset AG | Powered by GOYAX.de