Branicks Group AG, ex.DIC Asset, kommt trotz neuem Namen nur langsam aus dem Tal der Tränen. Seit man Anfang Juli die FFO-Prognose kräftig zusammenstrich, mussten die Aktionäre dem weiteren Kursverfall hilflos zusehen. Vom Tief bei 3,41 EUR ging es aber seit Mitte Oktober wieder deutlich aufwärts.
Wobei mit einem aktuellen Kurs von 4,08 EUR (XETRA, 12:19 Uhr) kann eigentlich niemand der Verantowrtlichen wirklich zufrieden sein. Allgemeines Gegenmittel bei Kursschwäche: Prognosen einhalten, Verbessern der Kennziffern, Perspektiven bieten und „besser als der Wettbewerb“ sein – und diese Punkte scheint man in Frankfurt zu beherzigen – Quartalszahlen waren so schlecht nicht.
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Dazu kommen zuletzt drei Verkäufe aus dem Eigenbestand – eine alte Kaufhof-immobilie, die sowieso nicht mehr in die Strategie zu passen schien – und heute zwei Logisitkimmobilien der Tochter VIB Vermögen, die aufgrund des Baujahres auf Dauer wahrscheinlich grössere Investitionen erfordert hätten, um die „grünen Zielsetzungen“ der Branicks Group nicht zu konterkarieren und auf Dauer „vermietbar“ zu bleiben.
In 2023 bisher 223 Mio EUR Veräussserunsgerlöse bei Branicks Group – Bilanzrelationen können es gebrauchen.
Durch den Verkauf zweier Logistik-Immobilien in Neufahrn bei München zu einem Verkaufspreis von knapp 80 Mio EUR kann Branicks seit Jahresbeginn segmentübergreifend ein beurkundetes Verkaufsvolumen von 225 Mio EUR erreichen und nähert sich dem prognostizierten Jahresziel von 300 bis 600 Mio EUR notarisierten Verkäufen (davon 300 bis 500 Mio EUR aus dem Eigenbestand) weiter an. Weitere Verkäufe sollen bis Jahresende in der Planung sein. Bereits am Mittwoch dieser Woche konnte man den Verkauf des ehemaligne Kaufhof-Areals in der Innenstadt von Leverkusen melden.
Objekt Leverkusen gehörte seit 2007 zum Eigenbestand der damals unter DIC Asset firmierenden Branicks Group.
Es handelt sich dabei um rund 20.400 qm voll vermietete Einzelhandelsfläche des ehemaligen Kaufhof-Areals in zentraler City-Lage von Leverkusen. Heutiger Mieter ist die Dortmunder TEH Textilhandel GmbH (Modehaus aachener). Käufer ist eine Tochtergesellschaft der Stadtteilentwicklungs- und Projektgesellschaft Leverkusen mbH im Besitz der Stadt Leverkusen.Über den Kaufpreis kann man nur spekulieren, aber auf jeden Fall passt ein solches Objekt nicht zu den erklärten Zukunftsperspektiven des Konzerns.
„Die Transaktion ist ein weiteres Element der Umsetzung unseres Aktionsplans ‚Performance 2024‘ und bestätigt, dass wir auch in schwierigem Umfeld Schritt für Schritt Chancen des Marktes identifizieren und für uns nutzen. Mit dem Verkauf dieser Einzelhandelsimmobilie stärken wir zudem erneut unseren strategischen Fokus auf die Asset-Klassen Logistik und Büro“, sagte Sonja Wärntges, CEO von Branicks am 15.11.2023.
Und auch den Logistikobjekten wird man wohl nicht nachweinen…
Bei den beiden jetzt veräussserten Objekten handelt sich um Immobilien im Bereich Lager/Logistik mit einer voll vermieteten Gesamtmietfläche von rund 72.800 qm. Mieter sind Imperial Logistics International und LIV (SCHERM Gruppe). Die Branicks-Tochtergesellschaft VIB Vermögen AG hatte die beiden direkt benachbarten Logistikobjekte an der Lilienthalstraße (Ludwig-Erhard-Straße 7, Lilienthalstraße 8) im unmittelbaren Umfeld des Münchner Flughafens im oberbayerischen Neufahrn seit 2007 bzw. 2012 in ihrem Portfolio.
„Mit dem Verkauf der beiden Immobilien aus den Baujahren 1963 und 1964 setzen wir die Fokussierung auf jüngere energie- und klima-effizientere Immobilien in der Asset-Klasse Logistik fort. Zudem stärken wir im Rahmen des Aktionsplans ‚Performance 2024‘ weiter unsere Konzernbilanz“, kommentiert Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende von Branicks heute.
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Hohe Zinslast drückt, Verschuldung ist seit VIB Übernahme zu hoch – so weit so schlecht, aber Branicks Group hat auch anderes zu bieten.
Wenigstens bei der Mehrheitsbeteiligung der DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4), der VIB Vermögen AG läuft es rund – hier zahlt sich die Konzentration auf Logistikimmobilien und Verkauf des Einzelhandelsportfolios aus. Dazu kommt die vonder Ex DIC Asset übernommene Logistik-Immobilien-Verwaltung für Dritte hinzu. Aber zurück zur Mutter:Hohe Finanzierungskosten der VIB Vermögen, erhöhte Zinssätze, Transaktionsvolumina pulverisiert –
Branicks Group muss kämpfen, aber steht man so schlecht da, wie der Aktienkurs suggeriert?
Mit einer MarketCap von aktuell 340 Mio EUR – könnten Mutige Einstiegschancen sehen. Wobei zwei Hedgefonds noch vor kurzem von anderem ausgehen. Und seit dem 14.11. ist Clearance Capital Limited ein weiterer Hedgefonds mit 0,51% die branicks Group aktie short. Zuletzt hatte bereits am 10.11. Helikon Investments Limited seine Shortposition auf signifikante 1,8% erhöht und am 31.10. war Pictet Asset Management Ltd mit einer Erhöhung auf 0,95% ebenfalls dieser Ansicht. Langsam kommt die Shortquote an meldepflichtigen Positionen in eine signifikante, beachtenswerte Grössenordnung, so dass man hier die weitere Entwicklung im Auge behalten sollte.
Und jetzt die Branicks Group in Zahlen.
Vorab dazu ein Wort der Vorstandsvorsitzenden Sonja Wärntges: „Das dritte Quartal hat gezeigt: Mit unserem Aktionsplan „Performance 2024“ bieten wir den globalen Herausforderungen unserer Branche die Stirn. Mit Erfolg. Wir reduzieren Schulden, senken Kosten und verzeichnen umfangreiche Vermietungen unserer attraktiven und nachhaltigen Flächen im Office und in der Logistik. Nicht zuletzt bestätigen wir die Prognose für unser Jahresziel.“
Und jetzt konkret: Zum Ende der ersten neun Monate FFO (Funds from Operations) nach Minderheiten von 33,1 Mio EUR (Vorjahr: 76,1 Mio EUR), bekräftigt, das prognostizierte Gesamtjahresziel für 2023 FFO (nach Minderheiten, vor Steuern) in einer Spanne von 50 bis 55 Mio EUR. Dazu ein -. wenn auch geringer als erhoffter – Abbau der Verschuldung durch die im vorherigen Quartal beurkundeten Verkäufe mit einen positiven Effekt auf den LTV, der per Ende September bei 56,9% lag und sich damit gegenüber dem Vorquartal (57,6%) leicht verbesserte
Das Vermietungsgeschäft ist like-for-like um 6,8% gewachsen und das Institutional Business entwickelt sich mit Assets under Management von 9,9 Mrd EUR im erwarteten Rahmen. Die Erträge aus dem Transaktionsgeschäft lassen wegen der aktuellen Situation auf den Märkten zwar weiter auf sich warten, es sollen aber bereits zielführende Gespräche zu weiteren Verkäufen laufen, bei denen zum Teil schon Absichtserklärungen unterzeichnet sein sollen. Auch hinsichtlich der Zielvorgabe die operativen Kosten ab 2024 um 5-10 % zu senken sei Branicks auf einem „sehr guten Weg“.
Gegenmittel zur Kursflaute – Branicks Group steht nicht mit dem Rücken zur Wand, wie andere Immobiliengesellschaften. Es sieht zumindest so aus…
Die hohe Schuldenlast insbesondere durch die – im Nachhinein – zu teure Übernahme der Aktienmehrheit an der VIB Vermögen steht für die Anleger im Fokus. Und eine Reduktion dieser Verschuldung – ob durch weitere Asset-Verkäufe, eine Kapitalerhöhung, falls sich die Kapitalmarktumstände, sprich der Kurs der Aktie sich erholt, oder wenigstens günstigere Refinanzierungszinsen gezahlt werden müssen – könnte den Blick des Marktes wieder auf das interessante Logistikportfolio und die „Spezialisierung“ der neuen Tochter VIB Vermögen auf dieses Segment lenken. Oder den Blick auf die Ertrags- Chancen durch steigende Transaktionsvolumina am Immobilienmarkt, die in 2025, von einigen bereits ab 2024 erwartet werden, richten.
Aktionsplan „Performance 2024“
Dieser Plan definiert fünf klare Punkte, mit dem Ziel eine nachhaltige Stärkung der Liquidität und den Abbau der Verschuldung zu erreichen. Es geht um die weitere Umsetzung der geplanten Veräusserungen aus dem eigenen Bestandsportfolio, die Stärkung des operativen Bestandsgeschäfts mit hoher Vermietungsleistung, die Platzierung weiterer Investmentvehikel, um die Nachfrageflaute nach Komplettimmobilien am Markt zu umgehen, und eine Optimierung und Senkung der operativen Kosten.
Bulletpoints für die ersten neun Monate bei der Branicks Group in 2023.
- Deleveraging durch Tilgungszahlungen und durch Verkäufe aus dem Bestand – So wurden Ende Juni drei weitere Logistikimmobilien aus dem Bestandsportfolio im Volumen von rund 119 Mio EUR verkauft. Brückenfinanzierung der VIB Vermögen-Übernahme von ursprünglich 500 Mio EUR auf 400 Mio EUR zurückgeführt. Und dann im zweiten Schritt durch liquide Mittel der Beteiligung VIB Vermögen (u.a. aus Verkauf/Fondsauflage Fachmarkt-Paket) um weitere 200 Mio EUR auf jetzt noch 200 Mio EUR reduziert, die bis zum 31.07.2024 prolongiert wurde.
- Zum Stichtag 30. September 2023 betrugen die Assets under Management rund 13,9 Mrd EUR. Das Bilanzportfolio mit Fokus auf Logistik und Büro (Commercial Portfolio) hat derzeit einen Marktwert von rund 4,0 Mrd EUR. Die Bruttomietrendite liegt zum Stichtag bei 4,8%, die EPRA-Leerstandsquote bei 5,0% und die durchschnittliche Restmietlaufzeit (WALT) bei 5,0 Jahren.
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- Die Brutto- und Netto-Mieteinnahmen sind im Jahresvergleich durch die VIB-Transaktion und Konsolidierung seit dem zweiten Quartal 2022 sowie durch eine anhaltend gute Vermietungsleistung geprägt. Die Bruttomieteinnahmen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind signifikant auf 142,9 Mio EUR (Vorjahr: 124,9 Mio EUR) gestiegen. Zusätzlich hat die gute Vermietungsleistung und das damit verbundene Like-for-like-Mietwachstum im Commercial Portfolio von 3,5% zu dem Anstieg beigetragen. Die Nettomieteinnahmen sind auf 125,8 Mio EUR gestiegen (Vorjahr: 108,8 Mio EUR).
- Die Erträge aus Immobilienmanagement sind durch reduzierte Transaktionstätigkeit im Jahresverlauf und geringere Development-Fees beeinflusst: Insgesamt wurden Immobilienmanagementerträge in Höhe von 33,3 Mio EUR erzielt. Hiervon entfielen 0,2 Mio EUR (Vorjahr: 30,0 Mio EUR) auf Transaktions- und Performance-Fees und 33,1 Mio EUR (Vorjahr: 26,9 Mio EUR) auf Asset-, Propertymanagement- und Development-Fees.
- Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ist aufgrund geringerer transaktionsbedingter Beteiligungserträge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erwartungsgemäß auf 4,5 Mio EUR (Vorjahr: 18,0 Mio EUR) zurückgegangen. Das Vorjahresergebnis war von dem Verkauf einer Joint-Venture-Beteiligung geprägt.
- Die operativen Kosten lagen mit 50,9 Mio EUR unter dem Vorjahr, bedingt vor allem aufgrund von einmaligen Transaktionskosten durch den Einbezug der VIB im Vorjahr und geringeren Transaktionsaktivitäten im Bereich Institutional Business gegenüber dem Vorjahr (61,9 Mio EUR). Drehen an der Kostenschraube – wesentlicher Bestandteil der Performance 2024 Programms sollte noch konkretisierter werden. Sollte also demnächst ein „Sparprogramm“ geben, das wohl insbesondere auf Doppelstrukturen in der VIB Vermögen und der Branicks Group abzielen sollte. Wie radikal man hier vorgeht, wird man sehen.
- Das Zinsergebnis hat sich insbesondere aufgrund der Erfassung der VIB-Schulden, der im Vorjahr durchgeführten Finanzierungstätigkeiten sowie der VIB-Brückenfinanzierung auf -68,8 Mio EUR verringert (Vorjahr: -41,6 Mio EUR).
- Zum 30. September 2023 beträgt der NAV 17,64 EUR je Aktie (31. Dezember 2022: 18,29 EUR). Der um den Wertbeitrag des Institutional Business ergänzte Adjusted NAV liegt bei 21,17 EUR je Aktie (31. Dezember 2022: 21,84 EUR).
Der Aktienmarkt geht mit derBranicks Group nicht zimperlich um – es gab zuviele Totalausfälle oder annähernde im Immobiliensektor. So wird erstmal der Worst Case angesetzt – bei der Euroboden-Anleihe, Eyemaxx, Corestate, Erwe, Adler Group und einigen anderen, mit Recht. Aber auf dem aktuellen Kursniveau der Aktie sollte ein Grossteil dieser „Entwicklung“ mehr als eingepreist sein. Sollte dann in 2024, andere Player im Immobilienmarkt sehen, eher eine zweijährige Durststrecke auf die Branche zukommen, sich der „Markt“ wieder normalisieren, wären die Steigerungsmöglichkeiten im FFO durch günstigere Zinsen, Deleveraging und insbesondere bei den transaktionsabhängigen Fee’s sehr spannend. Ob es auf dem Weg dahin noch günstigere Einstiege geben könnte? Durchaus vorstellbar, aber…
Ob man in zwei, drei Jahren sich die Augen reiben wird über die aktuellen Kursniveaus der Immobilienaktien? Bei denen die überlebt haben sehr wahrscheinlich. Aber welche Immobiliengesellschaften werden das sein? Bei der Branicks Group scheint man die Zeichen der Zeit erkannt zu haben und stemmt sich, wie es derzeit aussieht, erfolgreich gegen das negative Umfeld für Immobiliengesellschaften.
