Branicks Group AG (ISIN: DE000A1X3XX4) konnte Ende März das drängendste Problem lösen: In 2024 fällige Schuldscheindarlehen in Höhe von 225 Mio EUR konnten prolongiert werden, ein Assetverkauf an die Tochter VIB konnte seinerzeit die Brückenfinanzierung um weitere 40 Mio EUR reduzieren helfen, Rest bis 31.12.24 verlängert. Dieser Erfolg katapultierte die Aktie der Branicks Group wieder in Kursregionen weit entfernt von den zuvor gesehenen Kurstiefs von 0,86 EUR. Und nachdem die überzeugenden Q1 Zahlen die Aktie „locker“ wieder über die 2,00 EUR brachten, konnten die Q1 Zahlen überzeugen. Die Branicks Group kann sich stabilisieren, so dass wieder der Blick auf den NAV erlaubt ist (15,69 EUR) und auf den enormen Gewinn-Hebel des Institutional-Business bei einer Normalisierung des Transaktionsvolumens am Immobilienmarkt.
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Jetzt wurde es wieder Zeit für eine positive Nachricht – die Aktie die sich Anfang Juni in Regionen von 2,60 bis 2,80 EUR bewegte kam – mit den anderen Immobilienaktien – wieder zurück – aktuell auf 2,02 EUR – Schlusskurs 27.06.2024. Und wie bestellt, gibt es heute eine solche. Einerseits schafft man Liquidität durch einen „Trade“ mit der finanziell soliden und gering geleveragten 69% Tochter VIB Vermögen, andererseits verkauft man zwar zu den aktuell eher schwachen Marktpreise Assets, aber die potentiellen Wertsteigerungen nach einer Normalisierung des Immobilienmarktes bleiben „in der Familie“. Positiver Nebeneffekt – weitere 40 Mio EUR der teuren Brückenfinnazierung können zurückgeführt werden.
Deleveraging ohne die Wertsteigerungspotentiale vollständig aus der Hand zu geben – passt für Branicks Group.
Für Ende 2026 nimmt man wieder schwarze Zahlen (positiver Netto-gewinn und -cashflow) ins Visier und erwartet die Talsohle erreicht zu haben. Abhängig von der Entwicklung des Transaktionsmarktes sollten hier positive Überraschungen möglich sein. Dazu kommen weitere geplante Desinvestments, um die Verschuldung in 2024 in Richtung auf alte Kennzahlen zurückzuführen. Auch bei der Portfoliobewertung sollte das Schlimmste überstanden sein, weitere Abwertungen scheinen zumindest aktuell nicht auf der Tagesordnung zu stehen. Und nun zu den Desinvestments der Branicks Group:
125,8 Mio EUR für Branicks Group – von den geplanten 500 bis 600 Mio EUR Desinvestments in 2024 rund ein Viertel des Ziels.
In dieser Woche wurden in diesem Zusammenhang Büroimmobilien aus dem Commercial Portfolio von Branicks Group an die VIB Vermögen AG übertragen. Und die veräussserten Objekte in Mannheim, Frankfurt und Düsseldorf verfügen über eine Gesamtmietfläche von 38.280 qm und seien „gut“ vermietet. Die Übertragung unterstütze die „strategische Weiterentwicklung“ der VIB zu einem diversifiziert aufgestellten Halter von Assets in den Klassen Logistik und Büro und zum wesentlichen Bestandshalter innerhalb der Branicks Group. Übersetzen könnte man auch: VIB hat Geld und die Mutter braucht Geld – aber trotzdem könnte die heute gemeldete Transaktion beiden Unternehmen helfen – wenn der Preis stimmt.
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Zugleich teilte Branicks die weitere Reduzierung ihrer Darlehensverbindlichkeiten durch Ablösung eines Teilbetrags der VIB-Brückenfinanzierung in Höhe von 40 Mio EUR zum Quartalsende mit – da hilft bestimmt der Verkauf. Nach den vorausgegangenen Konsolidierungsschritten im vergangenen Quartal und Geschäftsjahr verbleibt damit noch eine restliche Brückenfinanzierung von 120 Mio EUR. Gemäß dem aufgestellten und beschlossenen Restrukturierungsplan auf Basis der von unabhängigen Experten geprüften Unternehmensplanung soll dieser Restbetrag spätestens bis Ende 2024 abgelöst werden – gut so. Denn diese Brückenfinanzierung war und ist teuer.
„Wir liefern, was wir versprechen, und machen sehr gute Fortschritte bei der Weiterentwicklung unseres Unternehmens und seiner finanziellen Konsolidierung. Bei dem Abbau unserer Verschuldung kommen wir wie geplant und vereinbart voran. Zudem schärfen wir unser strategisches Profil und die Rollen der Konzerngesellschaften. In dem sich allmählich erholenden Gewerbeimmobilienmarkt positionieren wir die Branicks Group AG als profilierten Halter und Manager von Immobilien in den Asset-Klassen Logistik, Büro und Renewables und als Berater und Dienstleister mit Gestaltungsanspruch und Innovationswillen entlang der gesamten Wertschöpfungskette“, kommentiert Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende der Branicks Group AG.
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Die Branicks Group AG plant insgesamt für 2024 segmentübergreifend Transaktionen im Volumen zwischen 0,8 und 1,2 Mrd EUR. Während man im eigenen Portfolio weiter verkaufen will, sind für die institutionellen Kunden Ankäufe in einer Gesamthöhe von rund 0,15 Mrd bis 0,3 Mrd EUR geplant, sowohl für bestehende Mandate als auch im Rahmen von neuen Mandaten und Investmentvehikeln. Branicks rechnet mit Verkäufen über alle Segmente in einem Volumen von rund 650 bis 900 Mio EUR – davon sollen rund 500 bis 600 Mio EUR auf das eigene – Commercial – Portfolio (hiervon heute 125,8 Mio EUR realisiert) und rund 150 bis 300 Mio EUR auf das Institutional Business entfallen.
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Auf Basis des aktuellen Eigenbestands, der geplanten Vermietungsleistung und weiterer bilanzwirksamer Verkäufe im laufenden Geschäftsjahr rechnet Branicks mit steigenden Bruttomieteinnahmen aus dem Commercial Portfolio in einer Spanne von 160 bis 175 Mio EUR. Ferner erwartet man für das Geschäftsjahr 2024 insgesamt Erträge aus dem Immobilienmanagement in Höhe von 40 bis 50 Mio EUR – Transaktionsfees werden in kaum nennenswertem Umfang eingeplant, was Phantasie bei einer allgemeinen Markterholung schafft. Der Fokus von Branicks liege im Jahr 2024 insbesondere auf einer weiteren Portfolio- und Cashflow-Optimierung, sodass insgesamt FFO (nach Minderheiten, vor Steuern) in einer Spanne von 40 bis 55 Mio EUR erwartet werden.
Die Zeiten der Branicks Group Aktie als Pennystock scheinen endgültig erledigt – und immer noch bietet die Aktie auf dem derzeitigen Niveau einen schönen Hebel auf die Erholung des Immobilienmarktes. Denn Branicks hat überlebt. Und die notwendigen Strukturen an einer solchen Erholung zu profitieren. Hingucker-Aktie mit Zinssenkungsphantasie.
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