Branicks Group AG, ex.DIC Asset, (ISIN: DE000A1X3XX4) kommt trotz neuem Namen irgendwie nicht aus dem Tal der Tränen. Seit man Anfang Juli 2023 die FFO-Prognose kräftig zusammenstrich, mussten die Aktionäre dem weiteren Kursverfall hilflos zusehen.
Mittlerweile nähert sich die Aktie immer mehr der 1,00 EUR Marke. Mitte Januar beschleunigte sich der Kursverfall – von 2,65 EUR ging es abwärts, zwischenzeitlich handelte die Aktie vorübergehend unter einem EUR – bei 0,97 EUR bisher der absolute Tiefpunkt. Die Unsicherheit über die Refinanzierung und/oder Prolongierung von fälligen Verbindlichkeiten in 2024 über insgesamt 425 Mio EUR drückt beständig auf den Aktienkurs. Aktuell handelt die Aktie bei 1,01 EUR (11:16 Uhr)
Auch wenn am 23. Januar zumindest für das Schuldscheindarlehen über 225 Mio EUR eine denkbare Lösung unter Anwendung des STaRUG avisiert wurde, blieb man eine endgültige Lösung für die kurzfristig fällige Rest-Brückenfinanzierung über200 Mio EUR immer noch schuldig. Heute nichts Neues dazu, abe rimmerhin ein beweis, dass operativ durchaus nicht Alles schlecht läuft bei der Branicks Group, eigentlich angesichts der Immobilienkrise relativ gut. Abgesehen von den branchenweit drückenden Neubewertungen der Portfolios – und der durch die VIB Übernahme zur Unzeit zu hohen Verschuldung.
Branicks Group insgesamt Mietverträge über 72.100 qm verlängert oder neu abgeschlossen bisher in 2024.
Vier Mietverträge über 72.100 qm Büro- und Logistikfläche verlängert und neu abgeschlossen. Die Immobilien sind Teil des Institutional Business(d.h. Immobilien verwaltet durch Branicks). 43.600 qm entfallen auf Logistikimmobilien des „RLI Logistics Fund Germany – I“, 28.500 qm auf das Japan Center in Frankfurt. Branicks managt das Bürogebäude im Einzelmandat. Durch diese Mietvertragsabschlüsse bleiben die Fondsimmobilien langfristig voll belegt.
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„Flächenerweiterungen und vorzeitige Mietvertragsverlängerungen in diesem Umfang zeigen die hohe Attraktivität unseres Bestandsportfolios und sind nur durch das erstklassige Management unserer Immobilien über ihren gesamten Lebenszyklus in Verbindung mit einem ausgezeichneten Mieter- und Stakeholdermanagement möglich. Auch im aktuellen Marktumfeld sichern wir erfolgreich Qualität und nachhaltige Werte in unserem Portfolio und gewährleisten mit unseren Immobilien stabile Erträge für institutionelle Investoren“, sagt Christian Fritzsche, Chief Operating Officer (COO) bei Branicks.
Vermietungen im Detail.
Im Büroturm Japan Center am Frankfurter Taunustor hat die Europäische Zentralbank ihren Mietvertrag über 28.500 qm verlängert. Und die Mietvertragsverlängerungen in den Logistikimmobilien des „RLI Logistics Fund Germany – I“ betreffen die Standorte in Mönchengladbach, Lehrte und Marquardt.
In Mönchengladbach in der Korschenbroicher Str. 599 hat der Single-Tenant P + M Logistik und Handel GmbH & Co. KG den Mietvertrag über knapp 24.000 qm vorzeitig um zehn Jahre verlängert. Der Mietvertrag am Standort Lehrte umfasst rund 10.000 qm mit WELLPACK Deutschland GmbH. Er wurde vorzeitig um fünf Jahre verlängert. Die Logistikimmobilie in der Gewerbestraße 23 ist mit dem DGNB-Nachhaltigkeitszertifikat „Gold“ ausgezeichnet. Zusätzlich wird auf dem Dach eine Photovoltaikanlage installiert, die von den Mietern als eigene Energiequelle genutzt werden kann.Bei der Logistikimmobilie in Marquardt bei Potsdam handelt es sich um eine vorzeitige Mietvertragsverlängerung eines Bestandsmieters über 3.000 qm zuzüglich einer Flächenerweiterung von 6.600 qm. Die Laufzeit des Mietvertrages über insgesamt 9.600 qm beträgt dreieinhalb Jahre.
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Existentiell ist eine Eingung mit den Darlehensgebern der Brückenfinanzierung – Frist läuft bis zum 27.03.2024
Zur Erinnerung: Am 1. Februar wurde per ad-hoc darüber informiert, dass Branicks mit den Darlehensgebern der noch in Höhe von 200 Mio EUR valutierenden Brückenfinanzierung für den im Jahr 2022 vollzogenen Erwerb ihrer Anteile an der VIB Vermögen AG die Aussetzung bestimmter Kreditbedingungen und Rückführungsverpflichtungen zunächst bis zum 27. März 2024 vereinbaren konnte. Bis dahin hat Branicks Group nun Zeit in weiteren Verhandlungen zu einer nachhaltigen Neuregelung der Finanzierung zu kommen. Ob sich die Anfang Februar geäusserte Zuverischt des Vorstands „die weiteren Verhandlungen zu einem positiven Abschluss führen zu können“ bestätigt, ist derzeit für alle Stakeholder der Branicks Group eine essentielle Frage.
Am 5. März hiess es zum Stand der Verhandlungen, dass die Gespräche mit den Darlehensgebern der Brückenfinanzierung für den im Jahr 2022 vollzogenen Erwerb der Anteile an der VIB Vermögen AG (i. H. v. 200 Mio. Euro) derzeit plangemäß andauerten. Ziel dieser Verhandlungen sei ebenfalls eine Laufzeitverlängerung. Verhandlungen unter Zeitdruck – mal schauen wie knapp es wird. Dazu kommt die Frage, wie hoch die Liquidität der Branicks Group derzeit ist. Erst mit Vorlage der Bilanzen wird hier zumindest Klarheit bis zum 31.12. bestehen – weitere Desinvestments stehen an und scheinen auch dringend notwendig. Ob das eien gute Basis für einen wertwahrenden Verkauf, wird sich zeigen.
Unsicherheit verstärkt durch Unkenntnis über die derzeitige Liquidität.
Erst mit den Zahlen zum 31.12. sollten dann auch Angaben zur Liquidität kommen, was die Lage „bewertbarer“ machen sollte – bis dahin Unsicherheit. Zuletzt im Dezember 2023 konnte das Unternehmen zwei Desinvestments im Gesamtvolumen von 60 Mio EUR beurkunden. Dabei handelte es sich zum einen um das rund 10.900 qm große Hamburger Büro- und Geschäftshaus „Elbspeicher“, das an die HIH Invest Real Estate GmbH (HIH Invest) veräußert wurde. Zum anderen wurden acht kleinere Gewerbeimmobilien mit Büro- und Wohneinheiten aus dem Portfolio der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft, einer Tochtergesellschaft der Branicks-Tochter VIB Vermögen AG veräußert und damit neben dem willkommenen Liquiditätszufluss ein weiterer Schritt zur Bereinigung des Portfolios um Randaktivitäten gemacht. Das Gesamtverkaufsvolumen von 285 Mio EUR in 2023 ist weit von den am oberen Ende angestebten 600 Mio EUR Verkaufsvolumen entfernt – sollte sich der Immobilienmarkt in 2024 erholen, wären wahrscheinlich massgebliche Desinvestments angestrebt – und auch notwendig.
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Mit einer MarketCap von aktuell nur noch 84,3 Mio EUR – könnten Mutige Einstiegschancen sehen. Wobei mittlerweile drei Hedgefondsvon anderem ausgehen. Seit dem 14.11.23 ist Clearance Capital Limited die Branicks Group Aktie short aktuell mit 0,6%. Helikon Investments Limited erhöht kontinuierlich seine Shortposition mittlerweile auf 3,52% (13.02.2024 letzte Erhöhung) und Pictet Asset Management Ltd zweifelt ebenfalls an der Branicks Aktie und ist derzeit 0,93 % der Aktie short. Mittlerweile erreicht die Shortquote an meldepflichtigen Positionen eine signifikante, beachtenswerte Grössenordnung. Weiterhin keine Empfehlung für den Einstieg in der aktuell sowieso schon unsicheren Lage – ohne Kenntnis, wie die Verhandlungen mit den Gläubigern ausgehen werden.
Ob man in zwei, drei Jahren sich die Augen reiben wird über die aktuellen Kursniveaus der Immobilienaktien? Bei denen, die überlebt haben, sehr wahrscheinlich. Aber welche Immobiliengesellschaften werden das sein? Bei der Branicks Group kämpft man gegen das widrige Umfeld an. Ob es gelingt, die Gläubiger zu akzeptablen Bedingungen, die die Aktionärsrechte nicht zu sehr einschränken, die nicht zu sehr zu Lasten der Aktionäre gehen, zu einer Prolongation der Fälligkeiten zu bewegen, entscheidet über die Zukunft. Spannend die Frage, wie viel Liquidität zum 31.12. „in den Kassen liegt“ – ob die Verhandlungen bei einem Scheitern zu einem „an die Grenzen der Liquiditätsreserven“ führen. Oder eben darüber hinaus.
