Die Branicks Group AG (ISIN: DE000A1X3XX4), hat heute ihren mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehenen Jahres- und Konzernabschluss für 2023 veröffentlicht. Das Geschäftsjahr 2023 wurde in einem herausfordernden Umfeld operativ erfolgreich und weitgehend im Rahmen der Prognose abgeschlossen.
In beiden großen Asset-Klassen hat sich das operative Vermietungsgeschäft erneut sehr positiv entwickelt. Dagegen kam es nicht zu der im Markt ursprünglich erwarteten beginnenden Erholung des Transaktionsgeschäfts, das im gesamten Jahresverlauf flach verlaufen ist.
Die Assets under Management als Summe von Bestandsportfolio und von Branicks betreuten Assets im Rahmen des Institutional Business lagen zum Ende des Geschäftsjahres bei 13,2 Mrd. Euro (2022: 14,7 Mrd. Euro). Der Rückgang resultiert aus Verkäufen und einem Bewertungseffekt von -6,0%.
Branicks hat seine Finanzstrukturen in 2023 und in den ersten Monaten des Geschäftsjahrs 2024 neu geordnet und die Finanzierung damit für die kommenden Jahre auf eine verlässliche Basis gestellt. Hierzu trugen im Berichtsjahr 2023 die Halbierung der Bridge-Finanzierung für den Kauf der VIB Vermögen AG und die plangemäße Rückzahlung der Unternehmensanleihe 2018/2023 bei. Ende des ersten Quartals 2024 hat Branicks mit der Rückzahlung eines weiteren Teilbetrags von 40 Mio. Euro der VIB-Brückenfinanzierung sowie mit einem Restrukturierungsplan, der auf einer von unabhängigen Experten geprüften Unternehmensplanung basiert, Vereinbarungen mit ihren Gläubigern über eine zeitliche Neuordnung der Rückführung von Schuldscheindarlehen mit ursprünglicher Fälligkeit in 2024 und der noch bestehenden restlichen VIB-Brückenfinanzierung getroffen. Hierdurch wurden die Weichen für eine nachhaltig finanziell stabile Zukunft des Unternehmens gestellt.
Die Vorstandsvorsitzende Sonja Wärntges kommentiert: „Wir sind trotz aller Widrigkeiten des Immobilienmarkts operativ erfolgreich durch das Jahr 2023 gekommen. Wir können immer mehr Mieter von unseren Assets überzeugen, und das zu guten Konditionen. Wir investieren weiter in Qualität und Nachhaltigkeit. Auf dieser Basis haben wir die Weichen gestellt, dass wir vorne mit dabei sind, wenn die Branche sich wieder erholt.“
Der Vorstand von Branicks hatte bereits im Januar 2024 kommuniziert, aufgrund der vorrangig verfolgten Stabilisierung der Finanzlage des Unternehmens Aufsichtsrat und Vorstand vorzuschlagen, für das Geschäftsjahr 2023 keine Dividende vorzusehen.
Wesentliche Kennzahlen und Ergebnisse des Geschäftsjahres 2023
Unter den herausfordernden Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt, der anhaltenden Hochzinsphase an den Finanzmärkten und der angespannten globalen Lage hat die Branicks Group AG das Geschäftsjahr 2023 mit einem FFO-Ergebnis (nach Minderheiten, vor Steuern) von 51,9 Mio. Euro im Rahmen der auf 50-55 Mio. Euro korrigierten Prognose vom Juli 2023 abgeschlossen (Vorjahr 114,2 Mio. Euro). 43,5 Mio. Euro wurden in dem Commercial Portfolio, 8,4 Mio. Euro in dem Institutional Business erwirtschaftet. Zum Rückgang der FFO trugen im Wesentlichen reduzierte Immobilienmanagementerträge und gestiegener Nettozinsaufwand bei. Die um die Verkaufseffekte ergänzten FFO II (nach Minderheiten, vor Steuern) lagen bei 59,4 Mio. Euro.
Vermietungsleistung gegenüber Vorjahr um 19% gesteigert – Like-for-like-Mietwachstum 5,4%
Die Vermietungsteams haben 2023 insgesamt 446.600 qm und damit rund 19% mehr Fläche (Vorjahr: 374.900 qm) bzw. annualisierte Mieteinnahmen in Höhe von 55,0 Mio. Euro und damit +12% (Vorjahr: 48,9 Mio. Euro) unter Vertrag gebracht. Hiervon entfielen 67,1% (36,9 Mio. Euro) auf das Institutional Business und 32,9% (18,1 Mio. Euro) auf das Commercial Portfolio. Aufgrund der hervorragenden Arbeit der Vermietungsteams sind die annualisierten Mieteinnahmen aus dem Eigenbestand zum Bilanzstichtag like-for-like um 2,7% auf 176,0 Mio. Euro (Vorjahr: 171,4 Mio. Euro) gestiegen, im Institutional Business konnten die like-for-like-Mieteinnahmen um 6,6% auf 435,5 Mio. Euro (Vorjahr: 408,5 Mio. Euro) gesteigert werden. Insgesamt lag das Like-for-like-Wachstum der Mieteinnahmen damit bei 5,4%% (Vorjahr: +5,8%). Wie avisiert konnten die operativen Kosten des Konzerns im Berichtsjahr spürbar zurückgeführt werden, was sich in den um -16% rückläufigen OPEX (Betriebskosten) widerspiegelt.
Geringes Transaktionsvolumen bedingt durch Marktumfeld
Die schwierigen Marktbedingungen im Jahr 2023, bedingt durch hohe Inflation, hohe Zinsen und volatile Energiepreise sowie gesamtwirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten führten zu einem über das gesamte Jahr anhaltend flachen Transaktionsgeschehen. Trotz des schwierigen Marktumfeldes haben wir insgesamt ein Transaktionsvolumen von 377 Mio. Euro erreicht (Vorjahr mit Erwerb VIB 3,3 Mrd. Euro, ohne VIB 1,1 Mrd. Euro), resultierend aus Ankäufen im Volumen von 90 Mio. Euro ausschließlich im Institutional Business und beurkundeten Verkäufen von 287 Mio. Euro, überwiegend aus dem Eigenbestand (223 Mio. Euro).
Deutlicher Anstieg der Green-Building-Quote und solide Entwicklung langfristig planbarer Erlöse im Commercial Portfolio
Die operativen Kennzahlen des Commercial Portfolios spiegeln im Jahresvergleich den in 2023 unverändert robusten Vermietungsmarkt wider. Im Geschäftsjahr konnten die Bruttomieteinnahmen aufgrund der erstmaligen Einbeziehung der VIB über volle 12 Monate und hervorragender Vermietungsarbeit um rund 7% auf 188,3 Mio. Euro gesteigert werden (Vorjahr: 176,0 Mio. Euro). Die Nettomieteinnahmen stiegen im Geschäftsjahr 2023 um rund 8% auf 164,6 Mio. Euro (Vorjahr: 152,5 Mio. Euro). Die EPRA-Leerstandsquote stieg von 4,3% am Jahresanfang auf 5,3% zum Jahresende. Die Green-Building-Quote im Commercial Portfolio konnte stark gesteigert werden auf 43,6% (Vorjahr 31,0%). Aus der externen Bewertung der Immobilien des Commercial Portfolios ergab sich zum Jahresende ein Bewertungseffekt von rund -6,8% bzw. -267,2 Mio. Euro. Der Marktwert des Commercial Portfolio ging zum Stichtag am Geschäftsjahresende 2023 auf rund 3,64 Mrd. Euro (Vorjahr: 4,45 Mrd. Euro) zurück. Der Rückgang setzt sich im Wesentlichen aus getätigten Verkäufen in Höhe von 569 Mio. Euro und der erfolgten Neubewertung zum Bilanzstichtag zusammen.
Institutional Business stabiler Faktor in herausforderndem Umfeld
Im Geschäftsjahr 2023 haben wir angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen im Immobilieninvestmentmarkt und aufgrund von Verzögerungen und Neuplanungen von Transaktionen ein geringeres Transaktionsvolumen als in den Vorjahren und somit geringere transaktionsabhängige Immobilienmanagementerträge erzielt. Trotz des sehr verhaltenen Immobilieninvestmentmarkts konnten wir unser angepasstes Jahresziel der Immobilienmanagementerträge mit 50,9 Mio. Euro erreichen (Vorjahr: 88,4 Mio. Euro). Die Assets under Management im Institutional Business sind im Geschäftsjahr von 10,2 Mrd. Euro auf 9,6 Mrd. Euro zurückgegangen.
Bilanz und Immobilienvermögen
Das Immobilienvermögen der Branicks Group AG hatte am 31. Dezember 2023 im Commercial Portfolio einen Buchwert von 3.398,6 Mio. Euro (Vorjahr: 3.673,3 Mio. Euro). Der Net Asset Value (NAV) lag bei 1.298,3 Mio. Euro bzw. 15,54 Euro je Aktie (Vorjahr: 1.593,5 Mio. Euro bzw. 19,16 je Aktie). Der um den vollen Wert des Geschäftsbereichs Institutional Business angepasste Adjusted Net Asset Value (Adjusted NAV) lag zum Jahresende 2023 bei 1.473,5 Mio. Euro bzw. 17,63 Euro je Aktie (Vorjahr: 1.888,4 Mio. Euro bzw. 22,71 Euro je Aktie). Der Rückgang des Adjusted NAV ist vor allem auf die niedrigere Bewertung des Segments Institutional Business aufgrund des gestiegenen Diskontierungsfaktors zurückzuführen.
Prognose 2024 – Fokus weiterhin auf operativer Stärke sowie Portfolio- und Cashflow-Optimierung
Mit der in der zweiten Jahreshälfte 2024 erwarteten schrittweisen Belebung des Transaktionsmarkts sehen wir Chancen, die Potenziale der Immobilien in unseren beiden Segmenten Commercial Portfolio und Institutional Business weiter auszuschöpfen und den Aktionsplan „Performance 2024“, insbesondere den Verkaufsplan, erfolgreich umzusetzen. Die Branicks Group AG plant insgesamt für 2024 segmentübergreifend Transaktionen im Volumen zwischen 0,8 und 1,2 Mrd. Euro. Ankäufe in einer Gesamthöhe von rund 0,15 Mrd. bis 0,3 Mrd. Euro sind ausschließlich für das Segment Institutional Business geplant, sowohl für bestehende Mandate als auch im Rahmen von neuen Mandaten und Investmentvehikeln. Branicks rechnet mit Verkäufen über alle Segmente in einem Volumen von rund 650 bis 900 Mio. Euro. Davon entfallen rund 500 bis 600 Mio. Euro auf das Commercial Portfolio und rund 150 bis 300 Mio. Euro auf das Institutional Business. Auf Basis des aktuellen Eigenbestands, der geplanten Vermietungsleistung und weiterer bilanzwirksamer Verkäufe im laufenden Geschäftsjahr rechnet Branicks mit steigenden Bruttomieteinnahmen aus dem Commercial Portfolio in einer Spanne von 160 bis 175 Mio. Euro. Ferner erwarten wir für das Geschäftsjahr 2024 insgesamt Erträge aus dem Immobilienmanagement in Höhe von 40 bis 50 Mio. Euro. Der Fokus von Branicks liegt im Jahr 2024 insbesondere auf einer weiteren Portfolio- und Cashflow-Optimierung, sodass insgesamt FFO (nach Minderheiten, vor Steuern) in einer Spanne von 40 bis 55 Mio. Euro erwartet werden. Die Geschäftsprognose steht unter den im Geschäftsbericht der Branicks Group AG auf Seite 89 erläuterten wesentlichen Annahmen.
Erweiterung des Geschäftsmodells um Asset-Klasse Renewables
Angesichts der fortgesetzten Veränderungen an den Immobilienmärkten erschließt sich die Branicks Group, wie am 30. April kommuniziert, zusätzliches Rendite- und Wertsteigerungspotenzial über die Erweiterung des Geschäftsmodells um die Asset-Klasse Renewable Energy. Dies umfasst zum einen den weiteren Ausbau der Green-Building-Quote als Äquivalent ökologischer Assets. Darüber hinaus wurde im Segment Institutional Business über eine Partnerschaft mit der Encavis Asset Management AG mit dem Aufbau der zusätzlichen Asset-Klasse Renewables begonnen. Ziel sind die Entwicklung und das Angebot von Investmentvehikeln auf dem Gebiet Solar- und Windkraftanlagen in Deutschland und weiteren europäischen Ländern. Hierfür ist ein erster Fonds mit Zielvolumen von 300 Mio. Euro im Aufbau, der in Kürze an den Markt gehen wird.
Fokus auf Rückkehr zu positivem Netto-Cashflow und erheblichem Verschuldungsabbau
Für die Folgejahre nach 2024 wird die Branicks Group konsequent die Transformation in einen profitablen, ESG-fokussierten und wertschöpfenden Vermögensexperten vorantreiben. In seiner von unabhängigen Experten überprüften Unternehmensplanung für den Dreijahreszeitraum 2024-2026 geht Branicks von einer beginnenden Erholung des Transaktionsmarkts im zweiten Halbjahr 2024 aus und plant die Rückkehr zu einem Nettogewinn und positivem Netto-Cashflow bis Ende 2026. Dabei sollen die Erträge aus der ESG-Expertise den Ergebnisbeitrag aus dem traditionellen Immobilienmanagement übertreffen. Im strategischen Fokus steht ein erheblicher Schuldenabbau, der vor allem über Verkäufe aus dem Immobilienbestand finanziert werden soll. Im Verlauf von 2025 wird die Absenkung des LTV auf unter 50% angestrebt.
