alstria office REIT Hamborner REIT – zweimal grundsolide Immobilienunternehmen mit Quartalszahlen ohne Überraschungen. Ungewöhnliches? Wenn stabile Erlöse, strategiekonformes Handeln und Bestätigung der Prognose für 2022 „normal“ sind, dann gibt’s nichts Ungewöhnliches.
Moment es gibt doch Auffälligkeiten: Bei alstria office REIT AG (ISIN: DE000A0LD2U1) hat der neue Hauptaktionär Brookfield Asset Management Inc, der letztes Jahr zu einem Kurs von 19,50 EUR einstieg, entschieden den Verschuldungsgrad des Unternehmens zu erhöhen, um eine Sonderausschüttung und evtl. Rückkaufprogramm zu initiieren. Von rund 70% Eigenkapitalquote soll es auf 50% „runtergehen“. Der Übernahmepreis von 19,50 EUR zeigt bei aktuellen Kursen von 13,09 EUR (Schlusskurs 09.08.) keine Performance für die Bücher des Hauptaktionärs. Daran will und wird man etwas ändern. Dazu mehr nach den Zahlen.
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Bei HAMBORNER REIT AG (ISIN: DE000A3H2333) hat man einen radikalen Portfolioumbau vor einiger Zeit begonnen, der jetzt auf der Verkaufsseite abgeschlossen ist: Alle innerstädtischen Einzelhandelsobjekten sind veräussert und insgesamt sogar zu 2,5% über bilanziertem Wert. Und auch hierzu mehr nach den Zahlen. Also zwei Immobilienunternehmen die sich gerade verändern, aber dennoch ihren Kurs beibehalten mit soliden Zahlen.
alstria office REIT Hamborner REIT – behauptet.
alstrias Umsatz entwickelte sich im Jahresverlauf plangemäß und erreicht im Halbjahr 91,6 Mio EUR ( Vorjahreszeitraum 90,0 Mio.). Die Steigerung um 1,7 % resultiert hauptsächlich aus zusätzlichen Umsätzen aus neuen Mietverträgen, Indexierungen sowie Umsätzen aus Mietverträgen der 2021 angekauften Objekte. Und das operative Ergebnis (FFO nach Minderheiten) lag im Berichtszeitraum bei 59,5 Mio EUR (Vorjahreszeitraum 58,5 Mio EUR). Die höheren Mieteinnahmen und das gestiegene sonstige operative Ergebnis wurden teilweise durch höhere Verwaltungskosten und ein geringeres Nettofinanzergebnis kompensiert. Das Konzernperiodenergebnis belief sich im Berichtszeitraum auf 47,3 Mio EUR (Vorjahreszeitraum 53,6 Mio).
EPRA NTA 19,20 EUR je Aktie
Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien lag zum 30. Juni 2022 mit 4.789 Mio EUR geringfügig oberhalb des Niveaus zum 31. Dezember 2021 (4.776 Mio EUR). Der leichte Anstieg beruht auf Investitionen in das Portfolio in der ersten Hälfte des Jahres 2022. Zum 30. Juni 2022 verfügte alstria über liquide Mittel in Höhe von 331 Mio EUR (31. Dezember 2021: 314 Mio).
In den ersten sechs Monaten des Jahres 2022 stieg alstrias Eigenkapital bedingt durch das positive Konzernperiodenergebnis um 1,2 % auf 3.409 Mio EUR (31. Dezember 2021: 3.367 Mio). Im Zuge dessen verbesserte sich der EPRA-NTA auf 19,20 EUR je Aktie. Zum 30. Juni 2022 belief sich die REIT-Eigenkapitalquote auf 70,9 % und der Nettoverschuldungsgrad (LTV) betrug 27,6 %.
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Prognose bestätigt
Das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2022 verlief erwartungsgemäß. Vor diesem Hintergrund bestätigt alstria die Prognose für das Geschäftsjahr 2022 mit erwarteten Umsatzerlösen in Höhe von rund 183 Mio EUR und einem operativen Ergebnis (FFO) von 106 Mio EUR.
Sonderausschüttung in Vorbereitung – alstria office REIT muss zahlen für 19,50 EUR-Übernahmepreis
Wie eingangs erwähnt machte der Hauptaktionär Druck: Als Folge der „Überprüfung der Kapitalstruktur der Gesellschaft“ beabsichtigt der Vorstand der alstria, Finanzverbindlichkeiten in Höhe von voraussichtlich bis zu 850 Mio EUR aufzunehmen. Die Gesellschaft beabsichtigt, mit einem Verschuldungsgrad zu operieren, der die Mindestkriterien für ein Investment-Grade-Rating erfüllt und einem Verschuldungsgrad des Unternehmens von ca. 50 % LTV entspricht. Der erwartete Erlös soll dazu verwendet werden, ca. 1 Mrd EUR an Kapital an die Aktionäre „zurückzugeben“, und zwar in Form eines Aktienrückkaufs gemäß der bestehenden Ermächtigung oder – vorbehaltlich eines Beschlusses der Hauptversammlung der Gesellschaft – in Form einer Sonderausschüttung.
Wie bereits verkündet, hat alstria kürzlich eine besicherte Kreditvereinbarung über 500 Mio EUR zu einem festen Zinssatz von 3,25 % und einer Laufzeit bis 2027 unterzeichnet. Und alstria hat zudem den verfügbaren Kreditrahmen eines seiner Darlehen um 37 Mio EUR aufgestockt.
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alstria office REIT Hamborner REIT – Verkauf der „Innerstädtischen“ abegschlossen
Ungeachtet der strategiekonformen Veräußerung zahlreicher Immobilien in den vergangenen zwölf Monaten beliefen sich die Mieterlöse auf 41,9 Mio EUR und lagen damit lediglich 2,4 % unter dem Niveau des Vorjahres. Die Entwicklung der Mieterlöse wurde im ersten Halbjahr durch vertraglich festgelegte Mietanpassungen infolge der gestiegenen Inflation (Indexvereinbarungen) positiv beeinflusst.
Die Funds from operations (FFO) sind im Vorjahresvergleich in den ersten sechs Monaten um 14,9 % auf 24,2 Mio EUR gesunken. Der FFO je Aktie lag dementsprechend bei 0,30 EUR. Der Rückgang resultiert neben den verminderten Mieterlösen im Wesentlichen aus erhöhten Aufwendungen für planmäßige Instandhaltungen, welche unter anderem aus der Umsetzung der Nachnutzungskonzepte an ehemaligen Real-Standorten sowie weiteren ursprünglich für das Jahr 2021 geplanten technischen Investitionsmaßnahmen resultieren. Darüber hinaus ist das verminderte Ergebnis auf hohe sonstige betriebliche Einmalerträge innerhalb der Vorjahresperiode zurückzuführen.
Die Finanzsituation der Gesellschaft ist weiterhin sehr komfortabel. Die REIT-Eigenkapitalquote lag zum Ende des ersten Halbjahres mit 58,7 % auf konstant hohem Niveau. Der Loan to Value (LTV) belief sich auf 41,8 %.
NAV 11,90 EUR je Aktie
Nach den Zu- und Abgängen innerhalb des ersten Halbjahrs verfügte HAMBORNER zum 30. Juni 2022 über 67 Immobilien mit einem Gesamtwert von 1,640 Mrd. EUR. Nach Auszahlung der Dividende in Höhe von 0,47 EUR im Mai 2022 lag der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie mit 11,91 EUR rd. 1,7 % unter dem Niveau zum Jahresende 2021 (12,11 Euro). Im Vergleich zum 30. Juni 2021 stieg der Wert hingegen deutlich um 8,1 %.
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Prognose bestätigt
Unter Berücksichtigung der jüngsten Geschäftsentwicklungen sieht sich die Gesellschaft in der Lage, die Gesamtjahresprognose zu bestätigen und hinsichtlich der Umsatz- und Ergebnisentwicklung nochmals zu konkretisieren. Für das Geschäftsjahr 2022 werden nunmehr Erlöse aus Mieten und Pachten zwischen 84 Mio EUR und 85 Mio EUR erwartet (zuvor 84-86 Mio). Das operative Ergebnis (FFO) wird sich voraussichtlich auf 47 Mio bis 49 Mio EUR belaufen (zuvor 46,5-50,5 Mio), während sich der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie zum Jahresende etwa auf dem Niveau des Vorjahres bewegen wird.
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Umbau des Portfolios soll Stärke schaffen
Im Rahmen der kontinuierlichen Portfolioerweiterung sind im ersten Halbjahr 2022 mit den Baumärkten in Freiburg und Kempten zwei weitere qualitativ hochwertige und langfristig vermietete, großflächige Einzelhandelsobjekte in den Bestand der Gesellschaft übergegangen.
Gleichzeitig wurde die Portfoliooptimierung durch den Verkauf zweier nicht mehr strategiekonformer Einzelhandelsimmobilien konsequent fortgesetzt. Damit hat sich die Gesellschaft nunmehr von sämtlichen zur zeitnahen Veräußerung vorgesehenen innerstädtischen Einzelhandelsobjekten getrennt und die diesbezüglichen Verkaufsaktivitäten vollständig abgeschlossen. Ungeachtet der dynamischen Entwicklungen an den Transaktionsmärkten lagen die Verkaufspreise der insgesamt 20 veräußerten Innenstadtobjekte 2,5 % über den zuletzt festgestellten Verkehrswerten der Immobilien.
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