Adler Group Aktie mal wieder in tiefem grün, mehr als 12 % im Plus (12:50 Uhr). Es liegt nicht daran, dass Ergebnisse bei der forensischen Untersuchung der adler Geschäftsvorfälle gemeldet worden sind, nein es geht eigentlich eher um finanzielle Probleme des Hauptaktionärs der Adler Group SA (ISIN: LU1250154413).Der Reihe nach: Im Oktober brannte es bei Adler Group. die Betrugs-Vorwürfe von Fraser Perring hatten zu einem Kurseinbruch der Aktien des SDAX-Konzerns geführt, der bis heute anhält. Und der damalige Hauptaktionär der Adler Group, die Aggregate Holdings S.A. geriet aufgrund es Kursverfalls ihrer 26,2 % Adler Groupm Aktien unter finanziellen Druck.
Zur Seite sprang der seinerzeit im Übernahmekampf um die Deutsche Wohnen befindliche Vonovia Konzern: Man gewährte der Aggregate ein Darlehen zur Ablösung bestehender Verpflichtungen und erhielt als Gegenleistung eine Option auf 13,3 % der Anteile an der Adler Group SA zu einem Preis von 14,00 EUR (seinerzeit weit über dem Börsenkurs). Diese Call-Option hatte eine Laufzeit von 18 Monaten, die eigentlich Vonovia genug Zeit zur Prüfung der Adler Group als potentielles Übernahemziel bietet. Neben der Call-option gab es von der Aggregate als „Pfand“ 20,5 % der Adler Group Aktien an Vonovia.
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Adler Group Aktie gehört jetzt zu 20,5 % Vonovia – Aggregate könnte Widerstand leisten…
Aus Bochum kam heute Morgen eine unerwartete Meldung: „Im Wege der Pfandverwertung sind 20,5 % der Aktien an der Adler Group, die bisher von der Aggregate Holdings Invest S.A. gehalten wurden, auf die Vonovia SE übergegangen. Die Aktien waren zur Besicherung eines Darlehens verpfändet worden, das Vonovia am 7. Oktober 2021 durch Ablösung eines Bankkredits der Aggregate Holdings Invest gewährt hatte. Mit diesem Schritt schützt sich Vonovia vor einem Forderungsausfall, nachdem die Aggregate Holdings Invest eine vertraglich vorgesehene Barsicherheit nicht geleistet hat. Die Ausübung von Stimmrechten aus den Aktien durch Vonovia steht unter dem Vorbehalt der Kartellamtsfreigabe.
Anmerkung nwm: Hiermit würde die Aggegate nur noch über 6,1 % der Adler Group Aktien verfügen, was das für die gewährte Option über 13.3 % der Adler Aktien bedeutet ist offen. Gerät Aggregate hie rin noch wildere Fahrwasser? Offensichtlich shceint die Liquidität der Aggregate zumindest angegriffen.
Die Pfandverwertung ist Folge des Kreditengagements und diente der Wahrung der Vermögensinteressen von Vonovia. Weitere Entscheidungen werden durch diese Maßnahmen nicht vorweggenommen – Vonovia behält sich sämtliche Handlungsoptionen, einschließlich eines vollständigen oder teilweisen Verkaufs der Aktien, vor.“ (Vonovia, Unternehmensmeldung 22.02.2022)
Anmerkung nwm: Natürlich wird man bei Vonovia den forensichen Bericht von KPMG abwarten bevor man sich zu eienr Übernahme der Adler Group entscheiden sollte. Auch die Stellungnahme des Kartellamtes könnte einem solchen Angebot möglicherweise entgegenstehen. Auf jeden fall scheint man sich die 20,5 % unter dem Wert des Optionspreises von 14,00 EUR je aktie erstmal gesichert zu haben. Erstmal? Weil:
Bisheriger Hauptaktionär Aggreagte scheint das Vorgehen Vonovias anfechten zu wollen – fragt sich nur ob mit Chancen…
Jedenfalls leist sich die Unternehmensmeldung der Aggreagte von ehute wie eine Kampfansage an Vonovia: „Vonovia takes 20.5 percent stake in Adler from Aggregate against clear understanding
Luxembourg, 22 February 2022. Aggregate Holdings S.A. („Aggregate“) has been informed this morning that Vonovia SE („Vonovia“) has taken control of shares in Adler Group SA („Adler“) owned by Aggregate, which would reduce Aggregate’s stake in Adler from 26.6% to 6.1%.
This action by Vonovia is against a clear understanding between Aggregate and Vonovia that the loan covering the Adler shares was a strategic loan. Aggregate is conducting a legal review of the implications of this action, but does not believe that this specific event constitutes a cross-default in the Aggregate 2025 bonds as the Adler shares were not held in a material subsidiary. Aggregate is considering its position.„
Anmerkung: Offensichtlich geht es Aggregate weniger um die „Übernahme der Aktien der Adler Group“, sondern um die Auswirkung dieser Aktivität auf die Verbindlichkeiten der Aggregate. Ob hieraus ein Default entstehen könnte. Die Argumentation eines Handeln gegen „clear understanding“ erscheint etwas lahm. Wenn entsprechende klare rechtlich bindende Vereinbarungen gegen die Pfandverwertung stehen würden, hätte man es anders formuliert. Also…
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Heidelberger Druck Aktie seitwärts. Nach den Anstiegen im letzten Jahr nicht unbedingt überraschend. Es gibt drei Argumente für die Aktie.
Zuletzt musste die Adler Group ein bitteres Eingeständniss am 28.01.2022 machen. Was die Aktie direkt „unter 10,00 EUR jagte:
Adler Group kann die testierten Bilanzen für 2021 nicht innerhlab der gesetzlichen Frist präsentieren!
Mit dürren Worten hiess es Edne Januar es von der Adler Real Estate AG: „Unsere Muttergesellschaft ADLER Group S.A. wurde heute von ihrem Abschlussprüfer KPMG Luxemburg darüber informiert, dass es aufgrund der laufenden forensischen Sonderuntersuchung zu den Vorwürfen aus dem Viceroy Research Report, die vor der Erteilung eines Testats abgeschlossen sein soll, sehr unwahrscheinlich ist, dass die Prüfung des Konzernabschlusses rechtzeitig abgeschlossen werden kann, dass eine Veröffentlichung des geprüften Konzernabschlusses bis zum 31. März 2022 noch möglich ist.“
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Mit anderen Worten: Die KPMG-Prüfer „werden einen Teufel tun und die Adler Bilanzen testieren“, solange nicht die Forensiker im Rahmen ihrer Sonderprüfung grünes Licht geben. Hierbei werden die Anleger wahrscheinlich ins Kalkül ziehen, dass „wenn nix ist“ die Sonderprüfung doch schneller abgeschlossen werden sollte. Und die Unsicherheit, Gift für die Kursentwicklung der Adler Group Aktie, wird noch viele Monate anhalten:
Nächster Schlag: Sonderprüfung wird nicht vor Q2 abgeschlossen sein – offenes Zeitfenster – UNSICHERHEIT BLEIBT
Oder wie wenig später die Adler Group SA verlauten lässt: „… die umfassende Prüfung der Vorwürfe eines Leerverkäufers durch KPMG Forensic noch anhält und voraussichtlich nicht vor dem zweiten Quartal 2022 abgeschlossen sein wird.“ Und definitiv bis zur Vorlage des Forensik-Berichts wird die Adler Group Aktie unter Druck stehen, mehr noch als bisher.
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Seit Wirecard gehen die Uhren anders – und das trifft jetzt die Aktionäre der Adler Group frontal
Adler Group startete letztes Jahr die Desinvestments und grosse Namen wollten mit ins Boot. Erstes Vertrauenssignal kam ausgerechnet vom 26.6 5 Aktionär der Adler Group SA, besser gesagt durch eine Willensbekundung von Vonovia: Aggregate Holdings SA gab bekannt, dass sie unter anderem mit der Vonovia SE eine Kaufoptionsvereinbarung abgeschlossen hat, wonach Vonovia das Recht hat, 13,3 % der Anteile an der Adler Group SA zu einem Preis von 14,00 EUR (seinerzeit weit über dem Börsenkurs) zu erwerben. Diese Call-Option hat eine Laufzeit von 18 Monaten und gibt der Vonovia, die gerade mit dem „Verdauen“ der Deutsche Wohnen beschäftigt ist, in 2022 Zeit das potentielle Übernahmeziel zu prüfen.
Und wer Vonovia kennt, weiss dass es dann entweder um eine Mehrheitsübernahme geht oder eben nicht. Gezahlt wurde eine Optionsprämie und Refinanzierungsmöglichkeiten für die Aggregate. Nicht ganz zu unrecht meinten seinerzeit Benjamin Lee, Chief Financial Officer und John Nacos, Chief Investment Officer bei Aggregate: „Diese Vereinbarung bietet Aggregate die Unterstützung des führenden Wohnimmobilienunternehmens in Europa, um die Entwicklung der Adler-Gruppe fortzusetzen. Es ist ein Beweis für die Stärke der Adler-Gruppe und die Erfahrung von Aggregate als Immobilieninvestor.“
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LEG – an Bord plus „ein Investmentfonds“, von dem man jetzt weiss: Es war KKR
Dann wurde am 11.10.2021 ein Assetdeal mit der LEG Immobilien angekündigt. Ein Portfolio bewertet zu 1,485 Mrd EUR (angabegemäss über dem Buchwert vom 30.09.2021, 15.350 Wohneinheiten und 185 Gewerbeeinheiten) sollte, mit einem Minderheitsanteil bei Adler Group verbleibend, verkauft werden: „Die Transaktion soll in Form von Share Deals abgewickelt werden und der Adlerkonzern soll mit 10,1% an den relevanten Gesellschaften beteiligt bleiben.“ Und so ähnlich kam es dann auch: Am 03.01.2022 – Closing des Verkaufs von 15.362 Wohn- und 185 Gewerbeeinheiten an die LEG Immobilien. Im Rahmen des Closings ist der Adler Group ein Netto-Erlös von rund 800 Mio EUR zugeflossen, der hauptsächlich für den weiteren Schuldenabbau des Unternehmens verwendet wird.
Am 26.10.2021 ein weiterer Portfolioverkauf angekündigt: Adler Group schloss mit einem “ führenden Investmentfonds“ eine Absichtserklärung über den Verkauf von insgesamt 14.368 Einheiten hauptsächlich in Ostdeutschland. Und der vereinbarte Immobilienwert sollte mehr als eine Mrd EUR betragen- aussagegemäss über dem ausgewiesenen Buchwert zum 30.06.2021. UND HIER GAB ES HEUTE DIE VOLLZUGSMELDUNG. Mit Eckdaten, die sich mit der damaligen Ankündigung decken. Mission erfüllt sollte man sagen!
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Brachte uns zu der Aussage: „… so optimistisch versucht Adler in seiner heutigen Meldung den immer noch im Raum stehenden Vorwürfen der Hedgefonds entgegenzutreten. Letztendlich wird erst der Vollzug des LEG-Verkaufs wohl einen Grossteil des Drucks nehmen, da damit zumindest für ein Teilportfolio nachhaltig die Bewertungen Adlers als „marktfähig“ einzustufen wären.“ (nwm, 30.11.2021: „Adler Group bekräftigt Prognose, aberVerschuldungsgrad steigt“)
Fortschritte bereits am 01.12.2021 bei dem noch offenen zweiten LEG-Deal, mit anderen Zahlen, aber „über Buchwert“ oder zumindest „zum Buchwert“
Neben einem Portfolioverkauf vollständig und an LEG Tochtergesellschaften von 15.362 Wohn- und 185 Gewerbeeinheiten zu netto 800 Mio EUR der „aufgeschient werden konnte“, steht ein zweites Geschäft mit der LEG im raum. Ein schrittweiser Verkauf der Adler Group Beteiligung an der börsennotierten Brack Capital Properties. Hier wurde ein Vertrag bereits am 01.12.2021 geschlossen, der 82,5 Mio EUR sofort am 1.12.2021 in Adlers Kassen spülte: NETTO 75 Mio EUR plus 7,5 Mio EUR Optionsprämie SOFORT für: Den Verkauf aller von ADLER Real Estate gehaltenen Anteile an der börsennotierten Brack Capital Properties N.V. (ca. 70% der ausstehenden Aktien).
Diese Vereinbarung hat zwei Teile. Rund 6,8% an BCP (das entspricht knapp 10 % des gesamten Anteils der Adler Gruppe an BCP) veräusserte man unmittelbar nach Abschluss der Vereinbarung an die LEG zu einem Kaufpreis von 75 Mio EUR. Zusammen mit einer gezahlten Prämie in Höhe von 7,5 Mio. EUR für eine Andienungszusage ergab sich Anfang Dezember ein sofortiger Mittelzufluss von insgesamt 82,5 Mio. EUR.
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… später 767,5 Mio EUR
Im zweiten Teil der Vereinbarung hat sich ADLER Real Estate gegenüber der LEG unwiderruflich verpflichtet, ihre verbleibenden Aktien im Rahmen eines öffentlichen Angebots oder Übernahmeangebots gegen Barzahlung seitens der LEG für Aktien der BCP anzudienen, sofern der angebotene Preis je Aktie nicht weniger als 157,00 EUR (Q3 2021 EPRA NRV), also insgesamt rund 850 Mio. EUR für die Gesamttransaktion, beträgt und die erste Annahmefrist spätestens am 30. September 2022 endet.
… und netto 600 Mio EUR von KKR am 12.01.2022
Die Adler Group schloss am 12.01.2022 eine Vereinbarung mit KKR über den Verkauf von rund 14.400 Wohn- und Gewerbeeinheiten, überwiegend in mittelgroßen Städten in Ostdeutschland. Und wichtig für Adlers Glaubwürdigkeit: Der vereinbarte Kaufpreis entspreche einer Bewertung des Portfolios in Höhe von 1,05 Mrd EUR und damit einer Prämie auf den zum 30. September 2021 ausgewiesenen und von CBRE unabhängig bestätigten Buchwert. Weiterhin erwartet die Adler Group aus der Transaktion einen Nettoerlös von rund 600 Mio EUR. Bringt die Verschuldung unter die psycchologisch wichtige 50 % Grenze.
Insgesamt ein positives Bild auf der Bewertungsseite. Wichtige Highlights dabei: Das Portfolio, das direkt an LEG geht, soll über Buchwert verkauft worden sein. Genauso wie das am 12.01.2022 an KKR verkaufte Portfolio. Und die Aktien der börsennotierten Adler Tochter „Brack Capital Properties N.V.“ erwirbt man – laut LEG Unternehmensmeldung – im ersten Schritt (6,8 % der Brack Capital Properties Aktien von Adler, 24,1 % von Minderheitsaktionären) zu „Der Gesamtkaufpreis für die 30,9%-Beteiligung an BCP beläuft sich auf 328 Millionen Euro. Der Preis entspricht einem Abschlag von 4% auf den NAV (Net Asset Value) zum 30. September 2021.„. Adler scheint – möglicherweise Prämie für den Mehrheitsanteil und die Gewährung der Option – hier etwas besser weggekommen zu sein:
„Der Kaufpreis entspricht dem EPRA NAV je Aktie zum 30. September 2021.“ Und für die restlichen Aktien an der „Brack“ gewährt die Option der LEG einen Bezugspreis in Höhe des Q3 2021 EPRA NRV. Bestätigt wiederum die Bewertung dieses Portfolios in der Adler Bilanz. Zumindest für diese drei Teilportfolios stimmten die Fraser-Pering Vorwürfe offensichtlich nicht.
Und aktuell (22.02.2022 / 13:14 Uhr) notiert die Adler Group Aktie im Xetra-Handel bei 11,56 EUR (+1,126 EUR / +10,43 %).
