Adler Group SA (ISIN: LU1250154413) könnte sich langsam „losmachen“ von den immer noch im Raum stehenden Fraser-Perring Vorwürfen. Warum? Zwar gibt es immer noch viele Fragezeichen, um diverse Transaktionen des Konzerns mit „Nahestehenden“, wie es der Shortseller aus L;ondon umschreibt. Aber besonders schwer wog und wiegt der Vorwurf der extremen Überbewertung des Immobilien- und Projektbestandes in den Büchern der Adler Group SA.Denn hier geht es um die Schuldentragfähigkeit und die zukünftige Etnwicklung des Konzerns.
Adler Group machte einige Fehler, mindestens in der Kommunikation
so liess man die Chance einer „Charmeoffensive“ im Rahmen der Veröffentlichung der Q3 Ergebnisse, die eigentlich sehr gut waren, durch die Verweigerung von Fragen im Rahmen der Präsentation verstreichen. Und die Aktie wurde entsprechend abgestraft. Zumindest im Bereich der Portfoliowertigkeit gelang der Adler Group einges an überzeugenden Aktivitäten. Auch wenn insbesondere Vorgänge und Transaktionen im Umfeld des Hauptaktionärs und behaupteten „defacto CEO’s“ noch einige Nachfragen erfordern, der Wert der Assets ist wesentlich. Und hier gab es direkt mehrere „Grosse“ der Immobilienbranche, die offensichtlich den Adler Assets einiges an Wert beimessen.
Adler Group startete Desinvestments und grosse Namen wollen mit ins Boot
Erstes Vertrauenssignal kam ausgerechnet vom 26.6 5 Aktionär der Adler Group SA, besser gesagt durch eine willensbekundung von Vonovia: Aggregate Holdings SA gab bekannt, dass sie unter anderem mit der Vonovia SE eine Kaufoptionsvereinbarung abgeschlossen hat, wonach Vonovia das Recht hat, 13,3 % der Anteile an der Adler Group SA zu einem Preis von 14,00 EUR (seinerzeit weit über dem Börsenkurs) zu erwerben. Diese Call-Option hat eine Laufzeit von 18 Monaten und gibt der Vonovia, die gerade mit dem „Verdauen“ der Deutsche Wohnen beschäftigt ist, in 2022 Zeit das potentielle Übernahmeziel zu prüfen.
Und wer Vonovia kennt, weiss dass es dann entweder um eine Mehrheitsübernahme geht oder eben nicht. Gezahlt wurde eine Optionsprämie und Refinanzierungsmöglichkeiten für die Aggregate. Nicht ganz zu unrecht meinten seinerzeit Benjamin Lee, Chief Financial Officer und John Nacos, Chief Investment Officer bei Aggregate: „Diese Vereinbarung bietet Aggregate die Unterstützung des führenden Wohnimmobilienunternehmens in Europa, um die Entwicklung der Adler-Gruppe fortzusetzen. Es ist ein Beweis für die Stärke der Adler-Gruppe und die Erfahrung von Aggregate als Immobilieninvestor.“
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LEG – an Bord plus „ein Investmentfonds“
Dann wurde am 11.10.2021 ein Assetdeal mit der LEG Immobilien angekündigt. Ein Portfolio bewertet zu 1,485 Mrd EUR (angabegemäss über dem Buchwert vom 30.09.2021, 15.350 Wohneinheiten und 185 Gewerbeeinheiten) sollte, mit einem Minderheitsanteil bei Adler Group verbleibend, verkauft werden: „Die Transaktion soll in Form von Share Deals abgewickelt werden und der Adlerkonzern soll mit 10,1% an den relevanten Gesellschaften beteiligt bleiben.“ Und so ähnlich kam es dann auch.
Am 26.10.2021 ein weiterer Portfolioverkauf angekündigt: Adler Group schloss mit einem “ führenden Investmentfonds“ eine Absichtserklärung über den Verkauf von insgesamt 14.368 Einheiten hauptsächlich in Ostdeutschland. Und der vereinbarte Immobilienwert sollte mehr als eine Mrd EUR betragen- aussagegemäss über dem ausgewiesenen Buchwert zum 30.06.2021. Hier fehlt bis heute noch der Vollzug.
Brachte uns zu der Aussage: „… so optimistisch versucht Adler in seiner heutigen Meldung den immer noch im Raum stehenden Vorwürfen der Hedgefonds entgegenzutreten. Letztendlich wird erst der Vollzug des LEG-Verkaufs wohl einen Grossteil des Drucks nehmen, da damit zumindest für ein Teilportfolio nachhaltig die Bewertungen Adlers als „marktfähig“ einzustufen wären.“ (nwm, 30.11.2021: „Adler Group bekräftigt Prognose, aberVerschuldungsgrad steigt“)
Fortschritte bereits am 01.12.2021 bei den nun zwei LEG-Deals, mit anderen Zahlen, aber „über Buchwert“ oder zumindest „zum Buchwert“
Neben einem Portfolioverkauf vollständig und an LEG Tochtergesellschaften von 15.362 Wohn- und 185 Gewerbeeinheiten zu netto 800 Mio EUR der „aufgeschient werden konnte“, ein schrittweiser Verkauf der Adler group Beteiligung an der börsennotierten Brack Capital Properties mit …plus 82,5 Mio EUR sofort am 1.12.2021: NETTO 75 Mio EUR plus 7,5 Mio EUR Optionsprämie SOFORT für: Den Verkauf aller von ADLER Real Estate gehaltenen Anteile an der börsennotierten Brack Capital Properties N.V. (ca. 70% der ausstehenden Aktien). Diese Vereinbarung hat zwei Teile. Rund 6,8% an BCP (das entspricht knapp 10 % des gesamten Anteils der Adler Gruppe an BCP) wurden unmittelbar nach Abschluss der Vereinbarung an die LEG zu einem Kaufpreis von 75 Mio EUR veräußert. Zusammen mit einer gezahlten Prämie in Höhe von 7,5 Mio. EUR für eine Andienungszusage ergab sich Anfangb Dezember ein sofortiger Mittelzufluss von insgesamt 82,5 Mio. EUR.
… später 767,5 Mio EUR
Im zweiten Teil der Vereinbarung hat sich ADLER Real Estate gegenüber der LEG unwiderruflich verpflichtet, ihre verbleibenden Aktien im Rahmen eines öffentlichen Angebots oder Übernahmeangebots gegen Barzahlung seitens der LEG für Aktien der BCP anzudienen, sofern der angebotene Preis je Aktie nicht weniger als 157,00 EUR (Q3 2021 EPRA NRV), also insgesamt rund 850 Mio. EUR für die Gesamttransaktion, beträgt und die erste Annahmefrist spätestens am 30. September 2022 endet.
Und das schafft die Adler Group heute – zumindest für 800 Mio EUR Nettozufluss Closing!
Closing des Verkaufs von 15.362 Wohn- und 185 Gewerbeeinheiten an die LEG Immobilien. Im Rahmen des Closings ist der Adler Group ein Netto-Erlös von rund 800 Mio EUR zugeflossen, der hauptsächlich für den weiteren Schuldenabbau des Unternehmens verwendet wird. NETTO 800 MIO EUR SOFORT FÜR SCHULDENREDUZIERUNG – könnte allein den „Verschuldungsgrad“ von 57,0 % auf 52,7 % verringern. Der Portfolioverkauf dieser Einheiten an die LEG beinhalte eine Prämie auf den zum 30. September 2021 ausgewiesenen Buchwert. – WICHTIG FÜR DIE EINSCHÄTZUNG DER FRASER PERING VORWÜRFE BEZÜGLICH ÜBERBEWERTUNG DES PORTFOLIOS ADLERS.
Jetzt fehlt noch die Vereinbarung mit dem Investmentfonds über das ostdeutsche Portfolio und die LEG sollte ihre Option auf die Brack Capital Aktien der Adler group ziehen. Dann wäre zumidnest für einen Teil des Portfolios ein „Wertnachweis“ erbracht udn wenn dann noch die Vonovia Due Dilligence weitere positive signale liefern sollte, dann könnte die Adler Group Aktie möglciherweise den Fraser Perring Schock überwinden. Sofern nicht noch schwerwiegende, bilanzwirksame Vorgänge , wie die Rückabwicklung des Gerresheimer Deals hinzukommen sollten.
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Insgesamt ein Befreiungsschlag. Wichtig dabei: Das Portfolio, das direkt an LEG geht, soll über Buchwert verkauft worden sein. Und die Aktien der börsennotierten Adler Tochter „Brack Capital Properties N.V.“ werden – laut LEG Unternehmensmeldung – im ersten Schritt (6,8 % der Brack Capital Properties Aktien von Adler, 24,1 % von Minderheitsaktionären) zu „Der Gesamtkaufpreis für die 30,9%-Beteiligung an BCP beläuft sich auf 328 Millionen Euro. Der Preis entspricht einem Abschlag von 4% auf den NAV (Net Asset Value) zum 30. September 2021.„. erworben. Adler scheint – möglicherweise Prämie für den Mehrheitsanteil und die Gewährung der Option – hier etwas besser weggekommen zu sein: „Der Kaufpreis entspricht dem EPRA NAV je Aktie zum 30. September 2021.“ Und für die restlichen Aktien an der „Brack“ gewährt die Option der LEG einen Bezugspreis in Höhe des Q3 2021 EPRA NRV. Bestätigt wiederum die Bewertung dieses Portfolios in der Adler Bilanz. Zumindest für dieses Teilportfolio stimmten die Fraser-Pering Vorwürfe offensichtlich nicht.
Marktwert des Portfolios der Adler Group wachse weiter,…
so hiess es anlässlich der Quartalsergebnisse am 30.11.2021. Und der heutige Verkauf macht diese Aussage wesentlich glaubwürdiger. Deshalb mit dme Wissen des LEG-Deals die gestrigen Angaben nochmals: Im bisherigen Jahresverlauf verzeichnete das Mietportfolio einen flächenbereinigten Wertzuwachs von 8,7%. Die Erträge aus der Neubewertung des gesamten Portfolios beliefen sich in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres auf 571 Mio. EUR, obwohl hier ein gegenläufiger Effekt in Höhe von 127 Mio. EUR aus der Rückabwicklung der Veräußerung des Gerresheim-Projekts zu verzeichnen war.
Gerresheimer -Rückabwicklung
Hier lagen die Vorwürfe der Hedgefonds wohl nicht ganz daneben – das „interne Geschäft“ mit nur Teilzahlung wurde nach ruchbar werden „rückabgewickelt“. OK. Erledigt. Ob damit alles erledigt ist? Bestimmt nicht. Spannend wird es, wenn das Gerresheimer Projekt sich in konkreten Zahlen niederschlägt. Ob die damalige Zuschreibung zu grosszügig war, wird sich dann erweisen. Geschäfte mit „Verwandschaft“ sollten auf jeden Fall zukünftig vermieden werden, insbesondere bei „Sondervereinbarungen“.
Zum 30. September 2021 soll das gesamte Portfolio einen beizulegenden Zeitwert von 13,0 Mrd EUR (Jahresende 2020: 11,4 ) erreicht haben und umfasste 69.435 Wohneinheiten. Der EPRA NTA, belief sich laut Adler Group auf 5.006 Mio. EUR (42,60 EUR je Aktie), ein Anstieg um 13 % gegenüber dem Wert Ende 2020 in Höhe von 4.443 Mio. EUR (37,81 EUR je Aktie).
Strategischer Fokus auf die Top-7-Städte umgesetzt – Transaktionen untermauern Qualität und Wert des Portfolios
Im Rahmen der Strategie des beschleunigten Schuldenabbaus und der verstärkten Fokussierung auf die Top-7-Städte in Deutschland hat die Adler Group nach Ende des dritten Quartals 2021 den Verkauf von zwei großen Wohnungsportfolios mit zusammen ca. 29.800 Einheiten angekündigt. Beide Verkäufe mit einem Gesamtvolumen von ca. 2,4 Mrd. EUR würden „voraussichtlich mit einem Aufschlag gegenüber den zuletzt bewerteten Buchwerten abgeschlossen, was die hohe Qualität des Portfolios und die Belastbarkeit der Bewertungen der Adler Group im Allgemeinen bestätigt.“ Gut beim LEG-Deal gab es keinen extremen Aufschlag. Bei „Brack“ blieb man beim NAV zum Q3, bei den direkt verkauften Einheiten soll der Preis jedenfalls „über den Buchwerten“ gelegen haben. Passt also.
Mit diesen geplanten Transaktionen will die Adler Group die am 4. Oktober angekündigten strategischen Veräußerungen von Vermögenswerten abschließen. Die Gruppe konzentriere sich weiterhin auf die geplanten Veräußerungen von nicht-strategischen Entwicklungsprojekten, um die Verschuldung weiter zu reduzieren und den Anteil des Entwicklungsgeschäfts zu verringern.
Der Verschuldungsgrad (LTV) inkl. Wandelanleihen lag zum 30. September 2021 bei 57,0 %. Der vorrübergehende Anstieg gegenüber dem Wert zum Halbjahr 2021 (54,7 %) ist hauptsächlich durch die Rückabwicklung der Gerresheim-Transaktion, geleistete Dividendenzahlungen und Capex-Aufwendungen für Entwicklungsprojekte bedingt.
Unter 50% LTV angestrebt – wenn Verkäufe klappen, sollte das kein Problem sein. Und die müssen sowieso klappen.
Die Adler Group bestätigt die Erwartung, nach Abschluss der angekündigten strategischen Veräußerungen einen LTV von unter 50% zu erreichen. Die ausgewählten finanziellen Vermögenswerte werden zum Jahresende 2021 voraussichtlich auf unter 300 Mio. EUR sinken, während sie zur Jahresmitte 2021 noch bei mehr als 1 Mrd. EUR lagen. Dies ist unter anderem auf erwartete Zahlungseingänge aus veräußerten Entwicklungsprojekten zurückzuführen. Alle wesentlichen Forderungen sind durch Vermögenswerte als Sicherheiten unterlegt.
Und aktuell (03.01.2022 / 11:34 Uhr) notieren die Aktien der Adler Group S.A. im Xetra-Handel bei 11,70 EUR (+0,80 EUR / +7,34 %).
