Adler Group SA (ISIN: LU1250154413) schwimmt sich frei. Durch den zweiten abgeschlossenen Paketverkauf versucht man sich von den immer noch im Raum stehenden Fraser-Perring Vorwürfen freizumachen. Kann das gelingen? Für zwie Immobilienpakete erzielte man aussagegemäss „den Buchwert oder mehr“. Und für den Asset Deal mit der LEG, der optional vereinbart ist, wurde auch eine Gesamtlösung „in Höhe des Buchwertes“ vereinbart. Zwar gibt es immer noch viele Fragezeichen, um diverse Transaktionen des Konzerns mit „Nahestehenden“, wie es der Shortseller aus L;ondon umschreibt. Aber bei der Verschuldungsrate macht Adler durch die beiden bereits abgeschlossenen Transaktionen grosse Fortschritte – unter 50 %LTV wir durch den heutigen Deal erreicht. Und wenn dann die LEG ihre Option zieht…
Adler Group liefert die angekündigte Transaktion wie versprochen.
Die Adler Group schliesst heute eine Vereinbarung mit KKR über den Verkauf von rund 14.400 Wohn- und Gewerbeeinheiten, überwiegend in mittelgroßen Städten in Ostdeutschland. Und wichtig für Adlers Glaubwürdigkeit: Der vereinbarte Kaufpreis entspreche einer Bewertung des Portfolios in Höhe von 1,05 Mrd EUR und damit einer Prämie auf den zum 30. September 2021 ausgewiesenen und von CBRE unabhängig bestätigten Buchwert. Weiterhin erwartet die Adler Group aus der Transaktion einen Nettoerlös von rund 600 Mio EUR. Bringt die Verschuldung unter die psycchologisch wichtige 50 % Grenze.
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Adler Group startete letztes Jahr die Desinvestments und grosse Namen wollten mit ins Boot
Erstes Vertrauenssignal kam ausgerechnet vom 26.6 5 Aktionär der Adler Group SA, besser gesagt durch eine Willensbekundung von Vonovia: Aggregate Holdings SA gab bekannt, dass sie unter anderem mit der Vonovia SE eine Kaufoptionsvereinbarung abgeschlossen hat, wonach Vonovia das Recht hat, 13,3 % der Anteile an der Adler Group SA zu einem Preis von 14,00 EUR (seinerzeit weit über dem Börsenkurs) zu erwerben. Diese Call-Option hat eine Laufzeit von 18 Monaten und gibt der Vonovia, die gerade mit dem „Verdauen“ der Deutsche Wohnen beschäftigt ist, in 2022 Zeit das potentielle Übernahmeziel zu prüfen.
Und wer Vonovia kennt, weiss dass es dann entweder um eine Mehrheitsübernahme geht oder eben nicht. Gezahlt wurde eine Optionsprämie und Refinanzierungsmöglichkeiten für die Aggregate. Nicht ganz zu unrecht meinten seinerzeit Benjamin Lee, Chief Financial Officer und John Nacos, Chief Investment Officer bei Aggregate: „Diese Vereinbarung bietet Aggregate die Unterstützung des führenden Wohnimmobilienunternehmens in Europa, um die Entwicklung der Adler-Gruppe fortzusetzen. Es ist ein Beweis für die Stärke der Adler-Gruppe und die Erfahrung von Aggregate als Immobilieninvestor.“
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LEG – an Bord plus „ein Investmentfonds“, von dem man jetzt weiss: Es war KKR
Dann wurde am 11.10.2021 ein Assetdeal mit der LEG Immobilien angekündigt. Ein Portfolio bewertet zu 1,485 Mrd EUR (angabegemäss über dem Buchwert vom 30.09.2021, 15.350 Wohneinheiten und 185 Gewerbeeinheiten) sollte, mit einem Minderheitsanteil bei Adler Group verbleibend, verkauft werden: „Die Transaktion soll in Form von Share Deals abgewickelt werden und der Adlerkonzern soll mit 10,1% an den relevanten Gesellschaften beteiligt bleiben.“ Und so ähnlich kam es dann auch: Am 03.01.2022 – Closing des Verkaufs von 15.362 Wohn- und 185 Gewerbeeinheiten an die LEG Immobilien. Im Rahmen des Closings ist der Adler Group ein Netto-Erlös von rund 800 Mio EUR zugeflossen, der hauptsächlich für den weiteren Schuldenabbau des Unternehmens verwendet wird.
Am 26.10.2021 ein weiterer Portfolioverkauf angekündigt: Adler Group schloss mit einem “ führenden Investmentfonds“ eine Absichtserklärung über den Verkauf von insgesamt 14.368 Einheiten hauptsächlich in Ostdeutschland. Und der vereinbarte Immobilienwert sollte mehr als eine Mrd EUR betragen- aussagegemäss über dem ausgewiesenen Buchwert zum 30.06.2021. UND HIER GAB ES HEUTE DIE VOLLZUGSMELDUNG. Mit Eckdaten, die sich mit der damaligen Ankündigung decken. Mission erfüllt sollte man sagen!
Brachte uns zu der Aussage: „… so optimistisch versucht Adler in seiner heutigen Meldung den immer noch im Raum stehenden Vorwürfen der Hedgefonds entgegenzutreten. Letztendlich wird erst der Vollzug des LEG-Verkaufs wohl einen Grossteil des Drucks nehmen, da damit zumindest für ein Teilportfolio nachhaltig die Bewertungen Adlers als „marktfähig“ einzustufen wären.“ (nwm, 30.11.2021: „Adler Group bekräftigt Prognose, aberVerschuldungsgrad steigt“)
Fortschritte bereits am 01.12.2021 bei dem noch offenen zweiten LEG-Deal, mit anderen Zahlen, aber „über Buchwert“ oder zumindest „zum Buchwert“
Neben einem Portfolioverkauf vollständig und an LEG Tochtergesellschaften von 15.362 Wohn- und 185 Gewerbeeinheiten zu netto 800 Mio EUR der „aufgeschient werden konnte“, steht ein zweites Geschäft mit der LEG im raum. Ein schrittweiser Verkauf der Adler Group Beteiligung an der börsennotierten Brack Capital Properties. Hier wurde ein Vertrag bereits am 01.12.2021 geschlossen, der 82,5 Mio EUR sofort am 1.12.2021 in Adlers Kassen spülte: NETTO 75 Mio EUR plus 7,5 Mio EUR Optionsprämie SOFORT für: Den Verkauf aller von ADLER Real Estate gehaltenen Anteile an der börsennotierten Brack Capital Properties N.V. (ca. 70% der ausstehenden Aktien). Diese Vereinbarung hat zwei Teile. Rund 6,8% an BCP (das entspricht knapp 10 % des gesamten Anteils der Adler Gruppe an BCP) wurden unmittelbar nach Abschluss der Vereinbarung an die LEG zu einem Kaufpreis von 75 Mio EUR veräußert. Zusammen mit einer gezahlten Prämie in Höhe von 7,5 Mio. EUR für eine Andienungszusage ergab sich Anfang Dezember ein sofortiger Mittelzufluss von insgesamt 82,5 Mio. EUR.
… später 767,5 Mio EUR
Im zweiten Teil der Vereinbarung hat sich ADLER Real Estate gegenüber der LEG unwiderruflich verpflichtet, ihre verbleibenden Aktien im Rahmen eines öffentlichen Angebots oder Übernahmeangebots gegen Barzahlung seitens der LEG für Aktien der BCP anzudienen, sofern der angebotene Preis je Aktie nicht weniger als 157,00 EUR (Q3 2021 EPRA NRV), also insgesamt rund 850 Mio. EUR für die Gesamttransaktion, beträgt und die erste Annahmefrist spätestens am 30. September 2022 endet.
Insgesamt ein positives Bild auf der Bewertungsseite. Wichtige Highlights dabei: Das Portfolio, das direkt an LEG geht, soll über Buchwert verkauft worden sein. Genauso wie das heute an KKR verkaufte Portfolio. Und die Aktien der börsennotierten Adler Tochter „Brack Capital Properties N.V.“ werden – laut LEG Unternehmensmeldung – im ersten Schritt (6,8 % der Brack Capital Properties Aktien von Adler, 24,1 % von Minderheitsaktionären) zu „Der Gesamtkaufpreis für die 30,9%-Beteiligung an BCP beläuft sich auf 328 Millionen Euro. Der Preis entspricht einem Abschlag von 4% auf den NAV (Net Asset Value) zum 30. September 2021.„. erworben. Adler scheint – möglicherweise Prämie für den Mehrheitsanteil und die Gewährung der Option – hier etwas besser weggekommen zu sein: „Der Kaufpreis entspricht dem EPRA NAV je Aktie zum 30. September 2021.“ Und für die restlichen Aktien an der „Brack“ gewährt die Option der LEG einen Bezugspreis in Höhe des Q3 2021 EPRA NRV. Bestätigt wiederum die Bewertung dieses Portfolios in der Adler Bilanz. Zumindest für diese drei Teilportfolios stimmten die Fraser-Pering Vorwürfe offensichtlich nicht.
Marktwert des Portfolios der Adler Group wachse weiter,…
so hiess es anlässlich der Quartalsergebnisse am 30.11.2021. Und die beiden abgeschlossenen Portfolioverkäufe machne diese Aussage glaubwürdiger. Deshalb mit dem Wissen des LEG-Deals die Angaben nochmals: Im bisherigen Jahresverlauf verzeichnete das Mietportfolio einen flächenbereinigten Wertzuwachs von 8,7%. Die Erträge aus der Neubewertung des gesamten Portfolios beliefen sich in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres auf 571 Mio. EUR, obwohl hier ein gegenläufiger Effekt in Höhe von 127 Mio. EUR aus der Rückabwicklung der Veräußerung des Gerresheim-Projekts zu verzeichnen war. Diese Rückabwicklung trifft das ebenfalls – optional – verkaufte Portfolio der Brack Capital Properties N.V. So hat die Fraser-Perring Veröffentlichung sich zumindest beim Wertansatz des Gerresheimer-Arreals bestätigt. Aber offensichtlich ist die generelle Aussage eienr durchgehenden Überbewertung der Assets so nicht mehr haltbar. Zumidnest zeigt die Gerresheimer-Rückabwicklung, dass die Vorwürfe der Hedgefonds wohl in diesem fall nicht ganz danebenlagen. Das „interne Geschäft“ mit nur einer Teilzahlung wurde „rückabgewickelt“. OK. Erledigt. Und bilanziell verarbeitet. Mit eienr offensichtlich begründeten Abschreibung. Geschäfte mit „Verwandschaft“ sollten auf jeden Fall zukünftig vermieden werden, insbesondere bei „Sondervereinbarungen“.
Zum 30. September 2021 soll das gesamte Portfolio einen beizulegenden Zeitwert von 13,0 Mrd EUR (Jahresende 2020: 11,4 ) erreicht haben und umfasste 69.435 Wohneinheiten. Der EPRA NTA, belief sich laut Adler Group auf 5.006 Mio. EUR (42,60 EUR je Aktie), ein Anstieg um 13 % gegenüber dem Wert Ende 2020 in Höhe von 4.443 Mio. EUR (37,81 EUR je Aktie).
Strategischer Fokus auf die Top-7-Städte umgesetzt – Transaktionen untermauern Qualität und Wert des Portfolios
Im Rahmen der Strategie des beschleunigten Schuldenabbaus und der verstärkten Fokussierung auf die Top-7-Städte in Deutschland hat die Adler Group nach Ende des dritten Quartals 2021 den Verkauf von zwei großen Wohnungsportfolios mit zusammen ca. 29.800 Einheiten angekündigt. Beide Verkäufe mit einem Gesamtvolumen von ca. 2,4 Mrd. EUR würden „voraussichtlich mit einem Aufschlag gegenüber den zuletzt bewerteten Buchwerten abgeschlossen, was die hohe Qualität des Portfolios und die Belastbarkeit der Bewertungen der Adler Group im Allgemeinen bestätigt.“ Gut beim LEG-Deal gab es keinen extremen Aufschlag. Bei „Brack“ blieb man beim NAV zum Q3, bei den an KKR verkauften Einheiten soll der Preis jedenfalls „über den Buchwerten“ gelegen haben. Passt also.
Mit diesen drei grossen Transaktionen will die Adler Group die am 4. Oktober angekündigten strategischen Veräußerungen von Vermögenswerten abschließen. Weiterhin konzentriere man sich auf die geplanten Veräußerungen von nicht-strategischen Entwicklungsprojekten, um die Verschuldung weiter zu reduzieren und den Anteil des Entwicklungsgeschäfts zu verringern.
Der Verschuldungsgrad (LTV) inkl. Wandelanleihen lag zum 30. September 2021 bei 57,0 %. Der vorrübergehende Anstieg gegenüber dem Wert zum Halbjahr 2021 (54,7 %) ist hauptsächlich durch die Rückabwicklung der Gerresheim-Transaktion, geleistete Dividendenzahlungen und Capex-Aufwendungen für Entwicklungsprojekte bedingt.
Und aktuell (13.01.2022 / 13:29 Uhr) notieren die Aktien der Adler Group S.A. im Xetra-Handel bei 12,13 EUR (+0,77 EUR / +6,78 %).
