Adler Group Aktie bricht ein. Wirecard – Parallelen? Bilanzen verschieben sich. Forensik braucht noch einige Monate

Adler Group SA  (ISIN: LU1250154413)-Aktie vor sehr unruhigen Zeiten. Nach dem dritten Portfolioverkauf zu Buchwerten schien erstmal eine gewisse Entspannung bei der Adler Group einzutreten. Die Fraser-Perring-Vorwürfe verloren ihren drohenden Charakter. Aber heute kamen alle Ängste zurück. Frappierend erinnern die heutigen Meldungen der Adler Group an die Abläufe, die seinerzeit in der Insolvenz der Wirecard endeten. Aber so weit ist es – noch ? – nicht.

Adler Group kann die testierten Bilanzen für 2021 nicht innerhlab der gesetzlichen Frist präsentieren!

Mit dürren Worten heisst es von der Adler Real Estate AG: „Unsere Muttergesellschaft ADLER Group S.A. wurde heute von ihrem Abschlussprüfer KPMG Luxemburg darüber informiert, dass es aufgrund der laufenden forensischen Sonderuntersuchung zu den Vorwürfen aus dem Viceroy Research Report, die vor der Erteilung eines Testats abgeschlossen sein soll, sehr unwahrscheinlich ist, dass die Prüfung des Konzernabschlusses rechtzeitig abgeschlossen werden kann, dass eine Veröffentlichung des geprüften Konzernabschlusses bis zum 31. März 2022 noch möglich ist.“

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Mit anderen Worten: Die KPMG-Prüfer „werden einen Teufel tun und die Adler Bilanzen testieren“, solange nicht die Forensiker im Rahmen ihrer Sonderprüfung grünes Licht geben. Hierbei werden die Anleger wahrscheinlich ins Kalkül ziehen, dass „wenn nix ist“ die Sonderprüfung doch schneller abgeschlossen werden sollte. Und die Unsicherheit, Gift für die Kursentwicklung der Adler Group Aktie, wird noch viele Monate anhalten:

Nächster Schlag: Sonderprüfung wird nicht vor Q2 abgeschlossen sein – offenes Zeitfenster – UNSICHERHEIT BLEIBT

Oder wie wenig später die Adler Group SA verlauten lässt: „… die umfassende Prüfung der Vorwürfe eines Leerverkäufers durch KPMG Forensic noch anhält und voraussichtlich nicht vor dem zweiten Quartal 2022 abgeschlossen sein wird.“ Und definitiv bis zur Vorlage des Forensik-Berichts wird die Adler Group Aktie unter Druck stehen, mehr noch als bisher.

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Seit Wirecard gehen die Uhren anders – und das trifft jetzt die Aktionäre der Adler Group frontal

Adler Group startete letztes Jahr die Desinvestments und grosse Namen wollten mit ins Boot. Erstes Vertrauenssignal kam ausgerechnet vom 26.6 5 Aktionär der Adler Group SA, besser gesagt durch eine Willensbekundung von Vonovia: Aggregate Holdings SA gab bekannt, dass sie unter anderem mit der Vonovia SE eine Kaufoptionsvereinbarung abgeschlossen hat, wonach Vonovia das Recht hat, 13,3 % der Anteile an der Adler Group SA zu einem Preis von 14,00 EUR (seinerzeit weit über dem Börsenkurs) zu erwerben. Diese Call-Option hat eine Laufzeit von 18 Monaten und gibt der Vonovia, die gerade mit dem „Verdauen“ der Deutsche Wohnen beschäftigt ist, in 2022 Zeit das potentielle Übernahmeziel zu prüfen.

Und wer Vonovia kennt, weiss dass es dann entweder um eine Mehrheitsübernahme geht oder eben nicht. Gezahlt wurde eine Optionsprämie und Refinanzierungsmöglichkeiten für die Aggregate.  Nicht ganz zu unrecht meinten seinerzeit Benjamin Lee, Chief Financial Officer und John Nacos, Chief Investment Officer bei Aggregate: „Diese Vereinbarung bietet Aggregate die Unterstützung des führenden Wohnimmobilienunternehmens in Europa, um die Entwicklung der Adler-Gruppe fortzusetzen. Es ist ein Beweis für die Stärke der Adler-Gruppe und die Erfahrung von Aggregate als Immobilieninvestor.“

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LEG – an Bord plus „ein Investmentfonds“, von dem man jetzt weiss: Es war KKR

Dann wurde am 11.10.2021 ein Assetdeal mit der LEG Immobilien angekündigt. Ein Portfolio bewertet zu 1,485 Mrd EUR (angabegemäss über dem Buchwert vom 30.09.2021, 15.350 Wohneinheiten und 185 Gewerbeeinheiten) sollte, mit einem Minderheitsanteil bei Adler Group verbleibend, verkauft werden: „Die Transaktion soll in Form von Share Deals abgewickelt werden und der Adlerkonzern soll mit 10,1% an den relevanten Gesellschaften beteiligt bleiben.“ Und so ähnlich kam es dann auch: Am 03.01.2022 – Closing des Verkaufs von 15.362 Wohn- und 185 Gewerbeeinheiten an die LEG Immobilien. Im Rahmen des Closings ist der Adler Group ein Netto-Erlös von rund 800 Mio EUR zugeflossen, der hauptsächlich für den weiteren Schuldenabbau des Unternehmens verwendet wird.

Am 26.10.2021 ein weiterer Portfolioverkauf angekündigt: Adler Group schloss mit einem “ führenden Investmentfonds“ eine Absichtserklärung über den Verkauf von insgesamt 14.368 Einheiten hauptsächlich in Ostdeutschland. Und der vereinbarte Immobilienwert sollte mehr als eine Mrd EUR betragen- aussagegemäss über dem ausgewiesenen Buchwert zum 30.06.2021. UND HIER GAB ES HEUTE DIE VOLLZUGSMELDUNG. Mit Eckdaten, die sich mit der damaligen Ankündigung decken. Mission erfüllt sollte man sagen!

Brachte uns zu der Aussage: „… so optimistisch versucht Adler in seiner heutigen Meldung den immer noch im Raum stehenden Vorwürfen der Hedgefonds entgegenzutreten. Letztendlich wird erst der Vollzug des LEG-Verkaufs wohl einen Grossteil des Drucks nehmen, da damit zumindest für ein Teilportfolio nachhaltig die Bewertungen  Adlers als „marktfähig“ einzustufen wären.“ (nwm, 30.11.2021: „Adler Group bekräftigt Prognose, aberVerschuldungsgrad steigt“)

Fortschritte bereits am 01.12.2021 bei dem noch offenen zweiten LEG-Deal, mit anderen Zahlen, aber „über Buchwert“ oder zumindest „zum Buchwert“

Neben einem Portfolioverkauf vollständig und an LEG Tochtergesellschaften von 15.362 Wohn- und 185 Gewerbeeinheiten zu netto 800 Mio EUR der „aufgeschient werden konnte“, steht ein zweites Geschäft mit der LEG im raum. Ein schrittweiser Verkauf der Adler Group Beteiligung an der börsennotierten Brack Capital Properties. Hier wurde ein Vertrag bereits am 01.12.2021 geschlossen, der 82,5 Mio EUR sofort am 1.12.2021 in Adlers Kassen spülte: NETTO 75 Mio EUR plus 7,5 Mio EUR Optionsprämie SOFORT für: Den Verkauf aller von ADLER Real Estate gehaltenen Anteile an der börsennotierten Brack Capital Properties N.V.  (ca. 70% der ausstehenden Aktien).

Diese Vereinbarung hat zwei Teile. Rund 6,8% an BCP (das entspricht knapp 10 % des gesamten Anteils der Adler Gruppe an BCP) wurden unmittelbar nach Abschluss der Vereinbarung an die LEG zu einem Kaufpreis von 75 Mio EUR veräußert. Zusammen mit einer gezahlten Prämie in Höhe von 7,5 Mio. EUR für eine Andienungszusage ergab sich Anfang Dezember ein sofortiger Mittelzufluss von insgesamt 82,5 Mio. EUR.

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… später 767,5 Mio EUR

Im zweiten Teil der Vereinbarung hat sich ADLER Real Estate gegenüber der LEG unwiderruflich verpflichtet, ihre verbleibenden Aktien im Rahmen eines öffentlichen Angebots oder Übernahmeangebots gegen Barzahlung seitens der LEG für Aktien der BCP anzudienen, sofern der angebotene Preis je Aktie nicht weniger als 157,00 EUR (Q3 2021 EPRA NRV), also insgesamt rund 850 Mio. EUR für die Gesamttransaktion, beträgt und die erste Annahmefrist spätestens am 30. September 2022 endet.

… und etto 600 Mio EUR von KKR am 12.01.2022

Die Adler Group schloss am 12.01.2022 eine Vereinbarung mit KKR über den Verkauf von rund 14.400 Wohn- und Gewerbeeinheiten, überwiegend in mittelgroßen Städten in Ostdeutschland. Und wichtig für Adlers Glaubwürdigkeit: Der vereinbarte Kaufpreis entspreche einer Bewertung des Portfolios in Höhe von 1,05 Mrd EUR und damit einer Prämie auf den zum 30. September 2021 ausgewiesenen und von CBRE unabhängig bestätigten Buchwert. Weiterhin erwartet die Adler Group aus der Transaktion einen Nettoerlös von rund 600 Mio EUR. Bringt die Verschuldung unter die psycchologisch wichtige 50 % Grenze.

Insgesamt ein positives Bild auf der Bewertungsseite. Wichtige Highlights dabei: Das Portfolio, das direkt an LEG geht, soll über Buchwert verkauft worden sein. Genauso wie das am 12.01.2022 an KKR verkaufte Portfolio. Und die Aktien der börsennotierten Adler Tochter „Brack Capital Properties N.V.“ werden – laut LEG Unternehmensmeldung – im ersten Schritt (6,8 % der Brack Capital Properties Aktien von Adler, 24,1 % von Minderheitsaktionären) zu „Der Gesamtkaufpreis für die 30,9%-Beteiligung an BCP beläuft sich auf 328 Millionen Euro. Der Preis entspricht einem Abschlag von 4% auf den NAV (Net Asset Value) zum 30. September 2021.„. erworben. Adler scheint – möglicherweise Prämie für den Mehrheitsanteil und die Gewährung der  Option – hier etwas besser weggekommen zu sein: „Der Kaufpreis entspricht dem EPRA NAV je Aktie zum 30. September 2021.“ Und für die restlichen Aktien an der „Brack“ gewährt die Option der LEG einen Bezugspreis in Höhe des Q3 2021 EPRA NRV. Bestätigt wiederum die Bewertung dieses Portfolios in der Adler Bilanz. Zumindest für diese drei Teilportfolios stimmten die Fraser-Pering Vorwürfe offensichtlich nicht.

Und aktuell (28.01.2022 / 16:55 Uhr) notieren die Aktien der Adler Group S.A. im Xetra-Handel bei 9,46 EUR (-1,46 EUR / -14,93 %).