Exklusivinterview Deutsche Konsum REIT: „Wir sind deutlich profitabler geworden“

Prognoseanhebung bei der Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3): Die auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Potsdamer Gesellschaft, eine von nur vier börsennotierten deutschen REIT-AGs, konnte ihre Fremdfinanzierungskosten auf 1,87 Prozent reduzieren und spart damit künftig rund 1,1 Mio. Euro pro Jahr.

Bis zum Ende des gerade angelaufenen Geschäftsjahres 2018/2019 will DKR-CFO Christian Hellmuth die FFO Run Rate des Portfolios, das mittlerweile knapp 100 Objekte umfasst, auf 33 Mio. Euro steigern.

Das Nebenwerte-Magazin sprach im Exklusivinterview mit Finanzvorstand Hellmuth über eine hochprofitable Assetklasse mit zweistelligen Ankaufsrenditen, die Herausforderungen im Einkauf und die Vorteile des Investment Grade Ratings.

Herr Hellmuth, die Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) investiert „nachhaltig in Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs in etablierten Einkaufslagen abseits der Metropolen“. Warum haben Sie sich gerade auf diese Nische spezialisiert?

Christian Hellmuth: Diese Nische ist aus mehreren Gründen sehr attraktiv: Zum einen sind wir durch bonitätsstarke Mieter wie z. B. EDEKA, REWE und Kaufland mit sehr robusten Mieteinnahmen ausgestattet. Zum anderen sind diese Art von Mietern besonders konjunkturresistent, da die Menschen auch in Zeiten einer schlechteren konjunkturellen Entwicklung und unabhängig von der Demographie vor Ort dort ihre Dinge des täglichen Bedarfs einkaufen und erledigen können.

Zudem haben wir abseits der Metropolen den Vorteil, dass wir uns beim Ankauf in keine Bietergefechte stürzen müssen, wo wir am Ende für Faktor 20 bzw. 5 % Rendite ankaufen können, sondern treffen auf wenig Konkurrenz und können uns somit in der Regel zweistellige Ankaufsrenditen sichern. Dies stellt uns bereits vom Beginn auf eine sehr solide Basis. Zusätzlich haben auch die Mieter abseits der Metropolen sehr viel weniger Wettbewerb untereinander und sind auch weniger bis gar nicht von Onlinelieferdiensten wie in Großstädten bedroht. Insofern ist diese Nische viel robuster und gleichzeitig profitabler als man auf den ersten Blick denkt.

Die hohen Einkaufsrenditen resultieren u. a. auch auf vergleichsweise kurzen Restmietlaufzeiten zum Zeitpunkt des Erwerbs. Müssen Sie nicht befürchten, dass ein Discounter nach Ablauf des Mietverhältnisses an einen neueren, größeren und attraktiveren Standort umzieht und Ihre Leerstandsquote mittelfristig steigt?

Christian Hellmuth: Nein, wir profitieren von der aus unserer Sicht zweifelhaften Investmentlogik, die auf dem deutschen Immobilienmarkt herrscht. Ein Zehnjahresmietvertrag suggeriert zunächst zwar eine sehr sichere Anlage, wird aber auch mit einem sehr hohen Kaufpreis bzw. niedriger Anfangsrendite von beispielsweise Faktor 20 bzw. 5 % erkauft. Nach Ablauf von fünf bis sechs Jahren ist der Abschlag auf den Erwerbspreis jedoch bereits so hoch, dass man diese Immobilien derzeit zu Faktoren zwischen 8 bis 11 kaufen kann, obwohl sich an der Qualität der Immobilie nicht viel geändert hat. Wenn die Mikrolage des Standortes funktioniert und dies erkennbar auf absehbare Zeit weiterhin tun wird, dann wird auch der Mieter diesen Standort mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht aufgeben können. Zudem gibt es seit einer vor ein paar Jahren erfolgten Gesetzesänderung in Deutschland nur noch sehr eingeschränkt Baugenehmigungen für die Errichtung neuer Supermärkte, wodurch die Mieter auf ihre Standorte angewiesen sind, um keine Marktanteile abgeben zu müssen. Dies wertet die bestehenden Standorte damit auch stark auf. Nach einer Mietvertragsverlängerung haben wir dann die gleiche sichere Anlage zu sehr viel besseren Anfangsrenditen. So eine Immobilie muss auch nicht besonders schick sein, um profitabel und damit sehr attraktiv zu sein.

Demzufolge liegt Ihre größte Herausforderung im Einkauf?

Christian Hellmuth: Ja, der schwierigste Teil und ein Großteil der Wertschöpfung unserer Arbeit ist eine saubere Standort- und Wettbewerbsanalyse, um derartige stabile und profitable Immobilien zu finden und sie praktisch handverlesen zu unserem Portfolio zu ergänzen.

Sie heben die stabile und effiziente Finanzierungsstruktur als Vorteil hervor. In der vergangenen Woche haben Sie eine deutliche Reduzierung der Finanzierungskosten bekannt gegeben. Erreicht haben Sie dies durch eine vorzeitige Verlängerung der beiden ausstehenden Wandelanleihen 2015/2020 bis Januar 2025. Mit welchen Argumenten haben Sie Ihre Anleihegläubiger überzeugen können, zu aus Sicht der Gläubiger deutlich ungünstigeren Konditionen zu verlängern?

Christian Hellmuth: Die Wandelanleihen stammen noch aus der Gründungszeit der DKR und hatten eine Laufzeit bis Januar 2020 sowie einen sehr hohen Coupon von 5 %, der aufgrund der erfolgreichen Entwicklung der Deutsche Konsum und des sehr stark zurückgegangenen Risikos des Anleihegläubigers nicht mehr zu rechtfertigen war. Zudem hat die Anleihegläubigerin, eine große Pensionskasse, bereits sehr gute Erfahrungen mit der DKR gemacht und war zur eigenen Planungssicherheit daran interessiert, langfristig bei uns investiert zu bleiben. Insofern war das eine Win-Win-Situation.

Welche Rolle hat es bei der Verlängerung der Wandelanleihen gespielt, dass die DKR inzwischen ein Investment Grade Rating von der Ratingagentur Scope erhalten hat?

Christian Hellmuth: Da gibt es technisch keinen direkten Zusammenhang, da sich das Investment Grade Rating zunächst auf die Ende Mai emittierte besicherte Unternehmensanleihe bezieht. Aber trotzdem ist es natürlich ein sehr gutes Signal an den Markt, der sich sehr positiv auf weitere Finanzierungen auswirken wird.

Ihre durchschnittlichen Fremdfinanzierungskosten reduzieren sich dadurch insgesamt auf 1,87 % p.a.. Sehen Sie noch weitere Optimierungsmöglichkeiten auf der Finanzierungsseite oder stellen Sie sich mittelfristig eher auf ein wieder steigendes Zinsniveau ein?

Christian Hellmuth: Wir haben jetzt alle aktuellen Hausaufgaben auf der Finanzierungsseite erledigt und mit unter 1,9 % Durchschnittsverzinsung ein so niedriges Niveau erreicht, dass wir teilweise günstiger finanziert sind als deutlich größere gelistete Immobilienunternehmen. Mittelfristig erwarte ich auch keine außerordentlich starken Zinsanstiege, weshalb im Zuge unseres weiteren Unternehmenswachstums in den nächsten Finanzierungsrunden auch noch Verbesserungspotenzial vorhanden sein sollte.

Die modifizierten Anleihebedingungen entlasten Ihren FFO um rund EUR 1,1 Mio. pro Jahr. Nicht allen Anlegern ist der Begriff FFO geläufig. Könnten Sie diesen bitte kurz erläutern? Welche Bedeutung hat diese Kennziffer für die Deutsche Konsum REIT?

Christian Hellmuth: Die Funds from operations (FFO) ist die zentrale Kennziffer gelisteter Immobilienunternehmen. Diese zeigt an, welchen laufenden Cashüberschuss das Unternehmen aus der Immobilienbewirtschaftung generiert. Je mehr also von den Mieteinnahmen nach Abzug aller laufenden Kosten wie etwa Instandhaltung, Betriebskosten, Leerstandskosten, Personal- und Verwaltungsaufwendungen sowie Zinsaufwendungen übrig bleiben, desto leistungsfähiger und profitabler ist das Unternehmen. Durch die Reduzierung des Coupons der Wandelanleihen steigen die FFO somit bereits ab dem neuen Geschäftsjahr 2018/2019 in Höhe der Zinseinsparung von 1,1 Mio. Euro jährlich an.

Sie haben die FFO-Prognose für das Geschäftsjahr 2018/2019 auf 26 bis 29 Mio. Euro angehoben. Wie könnte sich der FFO in den kommenden Jahren entwickeln, wenn Sie auch zukünftig für rund 100 Mio. Euro pro Jahr zukaufen würden?

Christian Hellmuth: Das hängt bei uns immer von zwei Dingen ab: Erstens: Haben wir genügend Objekte, die unseren Investitionskriterien entsprechen, um im gleichen Tempo weiterzuwachsen. Und zweitens: Wann bekommen wir die Objekte im Geschäftsjahresverlauf auf die Bücher. Oftmals vergehen bei größeren Objekten ein paar Monate zwischen Signing und Closing einer Akquisition, da verschiedene Dinge wie behördliche Genehmigungen, Bankfreigaben usw. zu klären sind, bis der Nutzen- und Lastenwechsel stattfindet. Das lässt sich durch unser starkes Wachstum zeitlich nicht immer genau vorhersagen, weshalb wir zunächst auch immer eine relativ breite Prognose abgeben.

Besser prognostizieren lässt sich hingegen die FFO Run Rate des Portfolios zum Ende des neuen Geschäftsjahres (30.09.2019). Diese gibt an, wieviel das Portfolio der DKR annualisiert (auf Basis unserer Standardannahme mit Ankäufen von rund 100 Mio. Euro pro Jahr) erwirtschaftet. Hier wollen wir 33 Mio. Euro erreichen.

Ohne schon konkrete Zahlen nennen zu können: Wie zufrieden sind Sie mit der Entwicklung der DKR im gerade abgelaufenen Geschäftsjahr 2017/2018 (30.09.)?

Christian Hellmuth: Wir sind sehr zufrieden mit der Geschäftsentwicklung in den zurückliegenden zwölf Monaten. Auf der Portfolioseite konnten wir für rund 125 Mio. Euro zukaufen und damit unser Ziel von 100 Mio. Euro deutlich übertreffen. Wir verfügen nunmehr über knapp 100 Liegenschaften mit Qualitätsmietern. Auf der Finanzierungsseite haben wir eine Kapitalerhöhung erfolgreich platziert und konnten durch die Refinanzierung und Optimierung der Fremdkapitalkosten deutlich mehr Wert für unsere Aktionäre generieren. Und auch auf der operativen Seite waren wir erfolgreich und konnten den Leerstand deutlich abbauen sowie die Restmietlaufzeiten signifikant erhöhen. Unter dem Strich sind wir damit im abgelaufenen Geschäftsjahr deutlich profitabler geworden.

Die DKR ist eine von nur vier börsengelisteten REITs in Deutschland. Liegt dies Ihrer Ansicht nach eher an der fehlenden Akzeptanz auf Seiten der Investoren oder schrecken die aus dem REIT-Gesetz sich ergebenden zusätzlichen Anforderungen viele Gesellschaften ab?

Christian Hellmuth: Ich glaube, die Zeit war bisher einfach noch nicht reif für den G-REIT. Da die meisten Immobilienunternehmen historisch bedingt über hohe steuerliche Verlustvorträge verfügten, waren Steuern in den letzten zehn Jahren trotz Immobilienbooms kein Thema. Mittlerweile arbeiten die meisten Unternehmen jedoch hochprofitabel, die Verlustvorträge sind aufgebraucht und es fallen zunehmend Ertragsteuern an. Zudem war das boomende Wohnungssegment im REIT-Gesetz von 2007 aus politischen Gründen ausgeklammert worden und bot REITS bisher keinen Raum, in Deutschland populär zu werden.

Nunmehr boomt aber auch der Gewerbeimmobilienbereich – und die Frage der Steuerlast wird zunehmend relevant, wodurch REITs hier klar im Vorteil sind. Zudem sehen wir die REIT-Kriterien als Qualitätskriterien an, die auf eine sichere und institutionelle Anlagequalität abzielen, deren Einhaltung der Kapitalmarkt mittlerweile aber auch mehr oder weniger von Nicht-REITs erwartet.

Für welchen Anlegertyp eignet sich ein Engagement in einen REIT im Allgemeinen und in die DKR im Speziellen?

Christian Hellmuth: REITs bilden weltweit eine Vielzahl verschiedener Immobilienklassen ab und ermöglichen einem sehr breiten Anlegerspektrum ein indirektes Investment in den Sachwert Immobilie. REITs haben dabei einen sehr nachhaltigen Ansatz und zielen auf einen guten Total Shareholder Return ab, also sowohl eine gute Aktienkursentwicklung als auch attraktive Dividende, was in Zeiten niedriger Zinsen das Sparbuch ersetzt. Diesen Ansatz verfolgt auch die Deutsche Konsum und bietet einem breiten Anlegerkreis erstmals die Möglichkeit, in die attraktive Assetklasse „Stabile Nahversorgungszentren mit Waren des täglichen Bedarfs“ zu investieren, die bisher in Deutschland noch nicht über Aktien indirekt investierbar waren, die aber hochprofitabel ist.

Herr Hellmuth, vielen Dank für das Gespräch.