DIC Asset ächzt unter gestiegenen Zinsen, hoher Verschuldung und Transaktionsflaute – eingepreist?

DIC Asset Aktie – seit man Anfang Juli die FFO-Prognose kräftig zusammenstreichen musste, kommt die Aktie nicht mehr hoch. Sie verharrt im Tal der Tränen, während andere Immobilienaktien in den letzten Wochen zumindest eine Erholungstendenz aufweisen konnten:

Heute dann ein Jahrestief bei 4,21 EUR – eigentlich noch ganz gut mit „nur“ Minus 0,05 EUR. Zumindest wenn man das aktuell schwache Marktumfeld betrachtet und die jetzt vorliegenden Halbjahreszahlen auf sich wirken lässt. Natürlich waren die Zahlen spätestens seit dem 7. Juli – FFO-Prognose kräftig zusammengestrichen – so zu erwarten.

Wenigstens bei der Mehrheitsbeteiligung der DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4), der VIB Vermögen AG läuft es besser – hier zahlt sich die Konzentration auf Logistikimmobilien und Verkauf des Einzelhandelsportfolios aus. Dazu kommt die von DIC Asset übernommene Logistik-Immobilien-Verwaltung für Dritte hinzu. Aber zurück zur Mutter:Hohe Finanzierungskosten der VIB Vermögen, erhöhte Zinssätze, Transaktionsvolumina pulverisiert –

DIC Asset muss kämpfen, aber steht man so schlecht da, wie der Aktienkurs suggeriert?

Mit einem Aktienkurs auf Tiefstständen – einer MarketCap von aktuell 356 Mio EUR – könnten Mutige Einstiegschancen sehen. Denn DIC Asset hat neben den aktuellen Zahlen, dazu später, auch Assets mit denen man wuchern könnte. Und so sehen manche das aktuelle Kursniveau durchaus als eine Überreaktion der Märkte. Im einzelnen für DIC Asset spricht:

Liquidität zum 30.06.2023: erreicht 4851 Mio EUR; AuM bleiben auf Vorjahresniveau; Brückenfinanzierung wird kurzfristig auf 200 Mio EUR zurückgeführt (Darlehen der VIB Vermögen über 200 Mio EUR wird dazu verwendet). Dazu kommen hohe Vermietungsleistungen – Like-for-Like konnten die annualisierten Mieteinnahmen des Commercial Portfolios um 4,8% gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden. Und ein NAV von 17,66 EUR je Aktie (Abschreibungen von 23,9 Mio EUR auf Immobilien reduzierten den Wertansatz von 18,29 EUR zum 31.12.2022. Durch Asset-veräusserungen soll das hohe LTV im Laufe des Jahres reduziert werden.

Und jetzt die Schwächen der DIC Asset.

Die halbierten Erträge aus Immobilienmanagement aus Asset-, Propertymanagement- und Development-Fees in Höhe von 21,8 Mio EUR (Vorjahr: 39,5 Mio). Im Vorjahreszeitraum wurden zusätzlich Transaktions- und Performance-Fees in Höhe von 22,1 Mio EUR eingenommen, die diesmal beinahe vollständig entfielen. Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ging aufgrund des geringen Transaktionsgeschäfts sowie dem Verkauf einer Joint-Venture-Beteiligung im Vorjahr auf 2,8 Mio EUR zurück (16,9 Mio).

Und das FFO lag mit 22,4 Mio EUR weit unter den 53 Mio EUR, die im Vorjahrnoch erzielt werden konnten. Gründe: Höhere Zinslast (v.a. aus der Bridge-Finanzierung zur VIB-Übernahme), Wegfall von Transaktionen im ersten Halbjahr des laufenden Jahres. Daraus folgt letztendlich auch ein Konzernverlust im ersten Halbjahr von 16,6 Mio EUR (Vorjahr Plus 30,8 Mio), Gründe dafür: ein um 22,3 Mio EUR höherer Zinsaufwand von 53,2 Mio EUR als im ersten Halbjahr 2022 und Sonderabschreibungen auf Immobilien von 23,9 Mio EUR. Dazu kommt der weiterhin hohe LTV zum 30. Juni 2023 mit 57,6% (31. Dezember 2022: 57,8%) – auf nahezu unverändertem Niveau.

Gegenmittel zur Kursflaute – DIC Asset steht nicht mit dem Rücken zur Wand, wie andere Immobiliengesellschaften. Es sieht zumindest so aus…

Die hohe Schuldenlast insbesondere durch die – im Nachhinein – zu teure Übernahme der Aktienmehrheit an der VIB Vermögen steht für die Anleger im Fokus. Und eine Reduktion dieser Verschuldung – ob durch weitere Asset-Verkäufe, eine Kapitalerhöhung, falls sich die Kapitalmarktumstände, sprich der Kurs der DIC Asset erholt sich, oder wenigstens günstigere Refinanzierungszinsen gezahlt werden müssen – könnte den Blick des Marktes wieder auf das interessante Logistikportfolio und die „Spezialisierung“ der neuen Tochter VIB Vermögen auf dieses Segment. Oder auf die Ertrags- Chancen durch steigende Transaktionsvolumina am Immobilienmarkt, die in spätestens 2, von einigen bereits ab 2024 erwartet werden, für den Assetmanager.

Aktionsplan „Performance 2024“

Dieser Plan definiert fünf klare Punkte, mit dem Ziel eine nachhaltige Stärkung der Liquidität und den Abbau der Verschuldung zu erreichen. Es geht um die weitere Umsetzung der geplanten Veräusserungen aus dem eigenen Bestandsportfolio, die Stärkung des operativen Bestandsgeschäfts mit hoher Vermietungsleistung, die Platzierung weiterer Investmentvehikel, um die Nachfrageflaute nach Komplettimmobilien am Markt zu umgehen, und eine Optimierung und Senkung der operativen Kosten.

„Was die DIC ausmacht, ist die Schnelligkeit und die Konsequenz, mit der wir schon immer auf Veränderungen im Markt reagieren. So haben wir mit der Übernahme der VIB im vergangenen Jahr unser Engagement in der Logistik entscheidend ausgebaut und die strategischen Weichen für die Zukunft gestellt. Wir haben zudem dafür gesorgt, dass unsere FFO zu einem deutlich höheren Anteil als zuvor von langfristig planbaren Quellen profitieren. Und mit der gleichen strategischen Konsequenz schaffen wir nun mit unserem Aktionsplan ‚Performance 2024‘ die Bedingungen, unser Unternehmen auch in einer veränderten Welt erfolgreich und mit stabilen Erträgen aufzustellen“, sagt Sonja Wärntges, die Vorstandsvorsitzende der DIC.

Beispiele für bereits umgesetzte Schritte des Aktionsplans in 2023.

• Deleveraging durch Tilgungszahlungen und durch Verkäufe aus dem Bestand – So wurden Ende Juni drei weitere Logistikimmobilien aus dem Bestandsportfolio der DIC-Gruppe im Volumen von rund 119 Mio EUR verkauft. Brückenfinanzierung der VIB Vermögen-Übernahme von ursprünglich 500 Mio EUR auf aktuell 400 Mio EUR zurückgeführt. Liquide Mittel der Beteiligung VIB Vermögen (u.a. aus Verkauf/Fondsauflage Fachmarkt-Paket) sollen kurzfrisitg die Finanzierung um weitere 200 Mio EUR auf dann noch 200 Mio EUR reduzieren. Und diese Finanzierung wird bis zum 31.07.2024 prolongiert.
• Bestandsgeschäft ausbauen – zuletzt am 3.07.: Mietvertrag über die komplette Logistikimmobilie „innovation parc“ mit einer Gesamtfläche von über 15.600 qm direkt nach Fertigstellung abgeschlossen. Oder der Vermietungserfolg in einer Berliner Premiumimmobilie.  Als Erfolgsbestätigung dieser Strategie sieht DIC Asset im hohen like-for-like Mietwachstum, was zuletzt per Ende März bei 4,8% für den Immobilienbestand lag.

Deutsche Bank Aktie für Platow Brief nur ein Beobachtungswert. Mehr ist derzeit nicht drin. Sewing muss erst beweisen, dass er seine Ziele umsetzen kann.

• „Attraktive Investmentideen“ für den Markt entwickel und vermarkten.  Aktuell wurde ein neues Investment-Vehikel aufgelegt. Als Einzelinvestment hat DIC Asset die Immobilie „Offenbach Unite“ aus dem Commercial Portfolio eingebracht und bereits Anteilsscheine von rund 10 Mio EUR platziert. Die DIC Asset AG wird mit 10% weiterhin investiert bleiben. Durch die Platzierung plant man in 2023 Verkaufserlöse, einmalige Transaktionsfees und zukünftig laufende Erträge aus dem Management des Investment-Vehikels zu erzielen. Quasi schafft man sich selber den Käufer für Bestandsimmobilien, wenn der Markt „den Käufer“ nicht hergibt. Passt.
• Drehen an der Kostenschraube – hier befinde man sich noch im Prüfungsstadium. Wird also demnächst ein „Sparprogramm“ geben, das wohl insbesondere auf Doppelstrukturen in der VIB Vermögen und der DIC Asset abzielen sein sollte. Wie radikal man hier vorgeht, wird man sehen.

Prognose der DIC Asset runter – FFO fallen kräftig.

Die erwarteten Transaktionsvolumina für das Segment Institutional Business reduzieren sich aufgrund der Marktlage auf 100 bis 200 Mio EUR (zuvor: 400 bis 1.000 Mio EUR aus Ankäufen und Verkäufen). Und im laufenden Jahr rechne man mit weiter steigenden Zinskosten, vornehmlich aus den kurzfristigen Verbindlichkeiten. In Summe reduziert man die  Erwartung für die Funds from Operations (FFO), vor Steuern, nach Minderheiten* im laufenden Jahr auf eine Höhe von 50 bis 55 Mio EUR(zuvor: 90 bis 97 Mio EUR) – hierbei sind allein 15 Mio EUR zusätzliche Zinskosten durch die Prolongierung und die neuen Konditionen der Brückenfinanzierung zu berücksichtigen. Bedingt durch niedrigere transaktionsabhängige Management-Gebühren senkt DIC Asset  zudem die Prognose für die Erträge aus dem Immobilienmanagement auf 50 bis 55 Mio EUR (zuvor: 70 bis 80 Mio EUR).

Der Aktienmarkt geht mit der DIC Asset nicht zimperlich um – es gab zuviele Totalausfälle oder annähernde im Immobiliensektor. So wird erstmal der Worst Case angesetzt – bei der Euroboden-Anleihe, Eyemaxx, Corestate, Erwe, Adler Group und einigen anderen mit Recht. Aber auf dem aktuellen Kursniveau der Aktie sollte ein Grossteil dieser „Entwicklung“ mehr als eingepreist sein. Sollte dann in 2024, andere Player im Immobilienmarkt sehen, eher eine zweijährige Durststrecke auf die Branche zukommen, sich der „Markt“ wieder normalisieren, wären die Steigerungsmöglichkeiten im FFO durch günstigere Zinsen, Deleveraging und insbesondere bei den transaktionsabhängigen Fee’s sehr spannend. Ob es auf dem Weg dahin noch günstigere Einstiege geben könnte? Denkbar. Derzeit erinnert die DIC Asset eher an ein einfallendes Messer…

Ob man in zwei, drei Jahren sich die Augen reiben wird über die aktuellen Kursniveaus der Immobilienaktien? Bei denen die überlebt haben sehr wahrscheinlich. Aber welche Immobiliengesellschaften werden das sein? Bei der DIC Asset scheint man die Zeichen der Zeit erkannt zu haben und stemmt sich, wie es derzeit aussieht, erfolgreich gegen das negative Umfeld für Immobiliengesellschaften.

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