20.05.2021 – Die CORESTATE Capital Holding S.A. (ISIN: LU1296758029) machte Ende letzten Jahres eher den Eindruck mehr mit seinen Personalquerelen beschäftigt zu sein, als mit dem operativen Geschäft. Dann neuer Hauptaktionär, neuer designierter und mittlerweile eingesetzter CEO und in den letzten Wochen gab es dann einiges an Bewegung – eine grössere Übernahme, wieder anlaufendes Transaktionsgeschäft, eine „unbefriedigende“ Bilanz 2020 und dann wurde eine neue Strategie kommuniziert. Aufbruchstimmung sollte entstehen.
UND WENN MAN SICH DEN AKTIENKURS ANSCHAUT IST DIESER FUNKE BISHER NOCH NICHT ÜBERGESPRUNGEN. Die Aktie – mit einem weiteren zweiprozentigen Rückschlag allein am Tag der Bilanzveröfffentlichung im März – dümpelt in vor Corona-Zeiten nie gesehenen Tiefen herum. Und gestern noch mal runter – Quartalsergebnisse, die so gar nicht zu Erholung, Neuausrichtung und Krisenüberwindung riechen, sind die Ursache:
Umsatz liegt bei nur 37 Mio EUR nach 51,7 Mio im Vorjahr – und Verlust – …
Corestate veröffentlichte seine Ergebnisse für das erste Quartal 2021. Demnach belief sich der Konzernumsatz auf 37 Mio. EUR, das um M&A-bedingte Transaktionskosten bereinigte EBITDA lag bei 1 Mio EUR und das bereinigte Konzernergebnis bei Minus 9 Mio EUR. Selbst im schlechten Vorjahresquartal reichte es für51,7 Mio EUR Umsatz,ein EBITDA von 20,9 Mio EUR bei einem bereinigtes Konzernergebnis von PLUS 14,3 Mio EUR! Das verwaltete Immobilienvermögen blieb nahezu unverändert bei 24,6 Mrd EUR (Vorjahr:24,7 Mrd).
CEO René Parmantier kommentierte: „Zwar sind wir angesichts des verhaltenen Investmentmarktes im ersten Halbjahr derzeit noch mit angezogener Handbremse unterwegs, aber wir haben die Zeit konsequent genutzt, auf allen Ebenen unsere Hausaufgaben zu machen. Wir haben etwa den prosperierenden Bereich Private Debt mit der AFS-Akquisition strategisch arrondiert, um effektiver vom dynamischen Marktwachstum zu profitieren. Zudem haben wir im Segment Real Estate Equity den gesamten Vertrieb neu aufgestellt und personell gestärkt sowie die Weiterentwicklung unseres Produktangebots in Richtung Core und Core+ abgeschlossen. Damit sind wir auf dem allerbesten Weg, spätestens im Sommer richtig durchzustarten.“
Schön reden kann er, alles andere wird sich zeigen
Denn die Nagelprobe kommt in ene nächsten Monaten – ob die geänderten Strukturen und Strategien wirklich reichen, das Ruder ehrumzureissen. Und die derzeit sehr ambitioniert erscheinende Prognose zu erreichen. Eine Prognose die trotz der Q1-Ergebnisse bestätigt wurde. So will man immer noch für das Gesamtjahr einen Konzernumsatz zwischen 235 Mio. und 260 Mio EUR erreichen, ein bereinigtes EBITDA zwischen 90 Mio und 115 Mio EUR sowie einem bereinigten Konzernergebnis zwischen 50 Mio. und € 70 Mio EUR. Auch ebstätigt die Absicht, zum Jahresende das Verhältnis von Nettofinanzverbindlichkeiten zu bereinigtem EBITDA auf unter 3x zu reduzieren.
CEO Parmantier abschließend: „Unsere Kernmärkte sind getrieben von nachhaltigen Megatrends wie Niedrigzinsumfeld, demographischem Wandel, Urbanisierung und Digitalisierung. Hierfür stellen wir heute die richtigen Produktantworten bereit. Zudem zeigt unsere weiterentwickelte Marktstrategie mit unserem klaren Investorenfokus entlang der gesamten Wertschöpfungskette eines Immobilieninvestments bereits Erfolge beim Kunden. Wir stehen dabei erst am Anfang, unsere Synergiepotenziale zwischen den Segmenten Real Estate Debt und Real Estate Equity auszuschöpfen. Das lässt uns in Verbindung mit dem ganzheitlichen Angebot unserer Immobilienplattform sehr optimistisch in die Zukunft blicken.“
SEGMENTE
Im Segment Real Estate Equity erwiesen sich einerseits im Bereich Core und Core+ die Einnahmen aus dem Asset Management und Property Management im Jahresverlauf als stabil und krisenresistent. Andererseits verstärkten im ersten Quartal die anhaltenden COVID-19-Maßnahmen die übliche Saisonalität des Transaktionsmarktes mit der Folge von noch relativ niedrigen Erlösen aus Akquisitionsgebühren. Angesichts der Auswirkungen der zweiten und dritten Pandemiewelle mussten zudem Wertanpassungen bei einzelnen Co-Investments in Gewerbeimmobilien vorgenommen werden und führten zu buchhalterischen Einmalbelastungen im Bereich „Other Segments“.
Demgegenüber verzeichnete das Segment Real Estate Debt ein hohes Neugeschäft bei leicht ansteigenden Fondsvolumina. Diese Entwicklung dürfte sich in Anbetracht des neuen Fondsprodukts „Whole Loan“, dessen Vermarktung bereits begonnen hat, in den kommenden Monaten noch weiter beschleunigen. Parallel erfolgt das Closing der AFS-Acquisition nach Genehmigung durch die Aufsichtsbehörden plangemäß im zweiten Quartal mit korrespondierenden positiven Wachstumsimpulsen aus einer kombinierten Real Estate Finanzierungsplattform.
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Entschuldung on hold in Q1
Auf der Finanzebene bleibt die zügige Entschuldung ein Kernthema. Ende des ersten Quartals betrug die Nettofinanzverschuldung der Gruppe 576 Mio EUR, die Liquiden Mittel lagen bei 63 Mio EUR. Bereits im zweiten Quartal werden auf Basis des eingeleiteten, umfangreichen Maßnahmenkatalogs merkliche Fortschritte bei der Reduzierung der Nettofinanzverschuldung erwartet.
Ja es musste wohl etwas bei Corestate passieren – neue Strategie vorgestellt
Bevor wir jedoch zur „Zukunft“ kommen – vom CEO René Parmantier einen Tag nach der Veröffentlichung der ernüchternden Zahlen für das Vorjahr vorgestellt – die Zahlen 2020. Ende Februar veröffentlicht, einen Tag zuvor – um die neue Strategiepräsentation weniger zu stören oder als Begründung der Notwendigkeit einer neuen Strategie?
Mit einem Konzernumsatz von 191 Mio EUR blieb man noch im Rahmen des Finanzausblicks, der einen Konzernumsatz zwischen 185 Mio und 210 Mio. EUR vorhersah. Aber sowohl das EBITDA lag mit 17 Mio EUR unterhalb der Erwartungen von zwischen 55 Mio und 0 Mio EUR, als auch das bereinigte Konzernergebnis mit MINUS 48 Mio EUR; hier lag die Prognose zwischen 25 Mio und 50 Mio EUR. Etwas tröstlich: Die Kennzahlen wurden durch überwiegend nicht liquiditätswirksame, hohe negative Bewertungseffekte und Einmalaufwendungen sowie eine Goodwill-Abschreibung belastet.
Ende Februar Optimismus ausstrahlend CEO René Parmantier: „Das Tal ist durchschritten. Unser Fokus auf die Bedürfnisse der Investoren ist klar. Ihnen werden wir, entlang des gesamten Lebenszyklus und der gesamten Wertschöpfungskette, voll integriert, Immobilien-Investmentlösungen anbieten. Es zeichnet sich schon in den ersten Wochen des neuen Jahres ab, dass unsere Neuaufstellung sowie der gebündelte Vertrieb im Laufe des Jahres Früchte tragen wird. Daher sind wir zuversichtlich.“
Prognose – 2020 einmaliger Aussetzer
„Der Finanzausblick für das laufende Jahr 2021 sieht eine Steigerung des Konzernumsatzes auf € 235 Mio. bis € 260 Mio., ein um die Transaktionskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Aggregate Financial Services GmbH („AFS“) bereinigtes EBITDA von € 90 Mio. bis € 115 Mio. und ein bereinigtes Konzernergebnis von € 50 Mio. bis € 75 Mio. vor. Dieser Ausblick berücksichtigt die anteilige Konsolidierung der AFS ab Juli 2021 sowie die heute absehbaren Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Geschäftsbesorgung und das wirtschaftliche Umfeld der Gesellschaft.“
Und wie soll es errreicht werden? Neue Strategie
Seit Anfang des Jahres wurde man bereits mutiger und der neue Vorstand setzte erste Duftmarken durch die 113 Mio EUR-Übernahme einer Finanzierungsplattform. Auch wenn die Übernahme, die verkündet worden ist, sehr wahrscheinlich noch vom alten CEO, der jetzt wieder als CFO fungiert, vorbereitet wurde. Und langsam kommen wieder Transaktionen. Vor wenigen Tagen eine 70 Mio Transaktion „zum Jahreswechsel„. Also bilanzwirksam in 2020 oder 2021? Und Ende Januar ein 80 Mio EUR Verkauf in Augsburg und 60 Mio EUR für einen Fonds, der von der Tochter STAM betreut wird. Langsam stimmt die Dealfrequenz wieder und nimmt Fahrt auf.
„Manager der gesamten WertschöpfungsketteW will man werden
Genau so äußerte sich im März René Parmantier, CEO von Corestate: „Wir müssen jede Stufe verstehen und auf Top-Niveau managen können. Dazu werden wir gezielt Kräfte bündeln oder uns auch, wo es sinnvoll passt, verstärken,.“
Und „Wir haben in dem für unseren Erfolg zentralen Private-Debt-Segment mit dem Kauf von Aggregate Financial Services (AFS) genau zum richtigen Zeitpunkt einen wichtigen Pflock eingeschlagen. Mit der Kompetenz der AFS verstärken wir deutlich unseren wichtigen Dienstleistungszweig Debt-Advisory entlang des gesamten Lebenszyklus der Immobilie. Gleichzeitig sichern und erweitern wir das Bank-Geschäft der AFS und werden mit ihrer Hilfe unsere Stellung als Marktführer für Mezzanine-Finanzierungen im deutschsprachigen Raum ausbauen. Nicht zuletzt erschließen uns die zusätzlichen Lizenzen weitere Ertragsquellen; beispielhaft durch die Verbriefung und den Handel von Debt-Instrumenten“
Viel Aufbruchstimmung – aber jetzt weiss man zumindest wo es hingehen soll
Eigentlich nicht wesentlich anders, als vorher. Mehr in Richtung Institutionelle, mehr Finanzierung, weniger Leverage, leicht verschobene Schwerpunkte der Objekte und immer noch Transaktionsgebundene „Sahne“ in der Bilanz angestrebt. Aber diese Einzeltransaktionen sollen mehr in den Kontext der Unternehmenstätigkeit gesetzt werden und
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Und so mit Perspektive Ende Februar Parmantier, der seit Dezember das Unternehmen führt: „Ich habe die Zeit seit meinem Amtsantritt genutzt und die Weiterentwicklung der Strategie mit Hochdruck vorangetrieben. In der Vergangenheit waren wir zu stark von anorganischem Wachstum abhängig. Das muss und das wird sich ändern. Wir müssen hier aktiver werden, denn gerade Zeiten des Umbruchs und der Krise, wie wir sie momentan erleben, sind Zeiten, in denen Marktanteile neu verteilt werden. Hier wollen und werden wir zu den Gewinnern gehören. Deshalb haben wir die Komplexität massiv gesenkt und werden das Markenuniversum unter dem Dach von Corestate in den kommenden Monaten vereinfachen. Letztlich sind wir trotz aller Spezialisierung entlang der Wertschöpfungskette ein Unternehmen. Das soll künftig unser Handeln noch stärker prägen.“
Biontech. Auf dem Weg zum Konzern mit Forschungs-, Produktions- und Vermarktungskompetenz wichtige Hürde in Giessen genommen.
Abschliessend viel Zukunft und Aufbruchstimmung – die Voraussetzungen bei Corestate stimmen, ob es wie geplant abläuft, hängt auch vom Erfolg der Impfungen und Rücknahme der Pandemeimassnahmen ab. Jedenfalls ergänzte im März Parmantier: „Corestate hat mit seinem umfangreichen Produktportfolio und der breiten geographischen Aufstellung in Europa enormes Potenzial, das wir nun heben wollen, indem wir schlummernde Kräfte im bevorstehenden Aufschwung freisetzen wollen. Dabei werden wir uns auf die stark unternehmerische DNA des Unternehmens besinnen. Das geht nicht von heute auf morgen, aber wir haben dafür das richtige Team an Bord. Ich für meinen Teil bin jedenfalls zu Corestate gegangen, um zu bleiben und das Unternehmen nachhaltig nach vorne zu bringen. 2021 wird deshalb in doppelter Hinsicht für Corestate ein Jahr des Aufbruchs!“
Aktuell (20.05.2021 / 06:08 Uhr) notierten die Aktien der Corestate Capital Holding S.A. im Frankfurter-Handel zum Schluss Gestern im Minus mit -0,27 EUR (-2,24 %) bei 11,79 EUR.
