Die HAMBORNER REIT AG (ISIN: DE0006013006) hat in ihrer Prognose eher verhalten auf 2021 geschaut: Stagnation bei Mieterlösen und Bestand mit leicht negativer Tendenz. Begründet wurde dies Anfang Februar mit dem Umbau des Portfolios und dadurch entstehende Sondereinflüsse: Trennung von innerstädtischen Geschäftshäusern soll fortgesetzt werden und die Reinvestition werden zeitlich nicht zusammenpassen – hier gibt es heute eine weitere Veräusserung zu melden. Für drei an die Real derzeit vermietete Mietobjekte müssen neue Mieter gefunden werden und damit verbunden werden Renovierungskosten erwartet – bei der Suche sei man bereits mit potentiellen Mietern im Gespräch. Und Lockdownmassnahmen könnten bei einigen Mietern zur Insolvenz und somit Mietausfällen führen. Insgesamt ein Immobilienunternehmen mit einer neuen Schwerpunktsetzung und einigen „schwierigen Objekten“.
Und heute ein Kauf und ein Verkauf
Und Hamborner hat einen Kaufvertrag für ein Büroobjekt in Mainz unterzeichnet, dessen Wertpotenzial im Rahmen des „Manage-to-Core“-Ansatzes gehoben werden soll. Dieses sieht neben dem Ausbau des bestehenden Kernportfolios die Akquisition ausgewählter Immobilien vor, welche sich durch kurz- bis mittelfristig erforderliche Vermietungs-, Modernisierungs- oder Repositionierungsanforderungen kennzeichnen und diesbezüglich zusätzliche attraktive Wertsteigerungspotenziale bieten.
Weiterhin verkaufte Hamborner zwei Geschäftshäuser in Bad Homburg. Und der Gesamtverkaufspreis beläuft sich auf rd. 27,1 Mio Euro. Somit liegt er rd. 8 % über dem Verkehrswert bzw. rd. 37 % über dem Restbuchwert der beiden Objekte zum 31. Dezember 2020. Und so ergibt sich aus dem Verkauf ein Buchgewinn ungefähr in der Höhe der Restbuchwertdifferenz.
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Einzelheiten zum Kaufobjekt
Bei dem Ankaufsobjekt in Mainz handelt es sich um eine Büroimmobilie, welche in den 1990er Jahren am etablierten Bürostandort ,Kisselberg‘ errichtet wurde. Das Objekt profitiert sowohl von seiner hervorragenden infrastrukturellen Anbindung als auch dem dynamisch wachsenden Umfeld, welches bereits heute durch den Sitz zahlreicher namhafter Unternehmen sowie wichtiger Bildungs- und Forschungsinstitutionen (u.a. Johannes-Gutenberg-Universität, Max-Planck-Institut sowie dem Impfstoffentwickler BioNTec) geprägt ist.
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist die Immobilie vollständig vermietet, wobei die Mietvertragsrestlaufzeit rd. drei Jahre beträgt. Im zeitlichen Anschluss hieran beabsichtigt HAMBORNER im Rahmen der Nachvermietungsaktivitäten sowie unter Berücksichtigung ihrer Nachhaltigkeitsstrategie inner- und außerhalb des Gebäudes umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Dies schließt u.a. die energetische Neugestaltung der Fassade sowie einer zukunftsgerichteten Raumklimatisierung mit ein.
Und der Bürostandort Mainz verfügt insgesamt über eine hohe Attraktivität, welche sich nicht zuletzt durch eine seit Jahren steigende Flächennachfrage ausdrückt. In Verbindung mit der unternehmensseitigen Expertise ist HAMBORNER zuversichtlich, auf Basis eines frühzeitigen und innovativen Nachnutzungskonzeptes auch die zukünftigen Büromieter dauerhaft an den Standort zu binden.
Einzelheiten zum Verkaufsobjekt
Bei den Verkaufsobjekten handelt es sich um die innerstädtischen Immobilien in der Louisenstr. 53-57 und 66, die im Jahr 2011 bzw. 2014 erworben wurden und derzeit mit rd. 1,4 Mio. Euro zu den jährlichen Mieteinnahmen der Gesellschaft beitragen.
2020 war so
Die Miet- und Pachterlöse lagen im vergangenen Jahr bei 88,2 Mio. Euro und haben sich damit gegenüber 2019 um 3,0 Mio Euro bzw. 3,6 % erhöht. Der FFO (Funds from Operations), als wesentliche operative Ertragskennziffer, konnte im vergangenen Jahr um 2,4 % auf 55,6 Mio Euro gesteigert werden (Vorjahr: 54,3 Mio Euro). Der FFO je Aktie erhöhte sich dementsprechend auf 0,69 Euro und übertraf damit das Rekordergebnis aus dem Vorjahr um einen weiteren Cent. Somit konnten die im Juli 2020 prognostizierten Umsatz- und Ertragsziele für das Geschäftsjahr 2020 vollumfänglich erreicht bzw. übertroffen werden.
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… und 2021 soll so werden
So werden die Miet- und Pachterlöse nach derzeitigen Erwartungen zwischen 82 Mio Euro und 86 Mio Euro (Vorjahresprognose: 87-88 Mio Euro) liegen. Und die Funds from Operations (FFO) werden im Geschäftsjahr 2021 voraussichtlich zwischen 45 Mio Euro und 50 Mio Euro (Vorjahresprognose: 52-54 Mio Euro) liegen. Der Nettovermögenswert NAV wird sich voraussichtlich in etwa auf dem Niveau des Vorjahres bewegen. Diese Prognose wird durch gegenwärtig noch bestehende Unsicherheiten beeinflusst, die zu einem wesentlichen Teil auf einmalige, unterjährig zu erwartende Sondereffekte zurückzuführen sind.
Portfolio wurde erweitert
Die Leerstandsquote lag im Jahr 2020 mit 1,8 % weiterhin auf äußerst niedrigem Niveau. Die Finanzlage der Gesellschaft ist ebenfalls komfortabel. Der Loan to Value (LTV) betrug zum 31. Dezember 2020 44,5 % (Vorjahr: 42,4 %). Und die REIT-Eigenkapitalquote lag bei 54,5 % (Vorjahr: 57,3 %) und damit weiterhin deutlich über den nach REIT-Gesetz geforderten 45 %.
Die Gesellschaft konnte im Jahr 2020 ihr Portfolio um drei hochwertige, neu errichtete Büroimmobilien sowie ein Nahversorgungszentrum in exzellenter Lage erweitern. Das Investitionsvolumen belief sich dabei auf insgesamt 101,4 Mio. Euro. Die Objekte sind bereits in das HAMBORNER-Portfolio übergegangen und werden künftig mit rd. 5,0 Mio. Euro zu den Miet- und Pachterlösen beitragen.
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Im Rahmen der kontinuierlichen Portfoliooptimierung, welche derzeit insbesondere eine sukzessive Veräußerung innerstädtischer Einzelhandelsimmobilien vorsieht, konnte die Gesellschaft im Laufe des zweiten Halbjahres 2020 erste Erfolge erzielen. Als Ergebnis hieraus wurden Verträge über den Verkauf von insgesamt elf vorwiegend kleineren, nicht mehr strategiekonformen Geschäftshäusern unterzeichnet. Die kumulierten Verkaufspreise beliefen sich auf rd. 59,1 Mio. Euro und lagen damit ca. 2 % über dem Verkehrswert der elf Objekte zum 30. Juni 2020. Die annualisierte Gesamtmiete der Objekte betrug zuletzt rd. 3,9 Mio. Euro. Der Ergebnisbeitrag aus den Verkäufen beläuft sich auf rd. 23,8 Mio. Euro. Die Besitzübergänge dreier Immobilien haben bereits im vierten Quartal 2020 stattgefunden. Die weiteren Objekte werden voraussichtlich im ersten Quartal 2021 in den Besitz der Käufer übergehen.
Wie gewohnt hat die Gesellschaft zum Jahresende 2020 eine Bewertung des Bestandsportfolios durch einen externen Gutachter vornehmen lassen. Im Rahmen der Neubewertung wurde der Verkehrswert der zum 31. Dezember 2019 bereits im Bestand befindlichen Objekte um 3,5 % gemindert. Die Verminderung betraf im Wesentlichen die von der Corona-Pandemie stark betroffenen Einzelhandelsimmobilien in Innenstadtlagen. Unter Berücksichtigung der Neubewertung sowie der Objektzugänge und -abgänge im Jahresverlauf 2020 belief sich der Verkehrswert des Gesamtportfolios zum 31. Dezember 2020 auf 1,625 Mrd. Euro. Der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie verringerte sich im Vergleich zum Jahresende 2019 um 4,7 % auf 11,05 Euro (31. Dezember 2019: 11,59 Euro).
